Как изменить вид разрешенного использования земель сельхозназначения?

Как изменить категорию земли?

Для перевода земли из одной категории в другую потребуются следующие бумаги:

• Документы, удостоверяющие личность заявителя. Если собственников несколько, то паспорта всех;
• Доверенность, если один из собственников действует через доверенное лицо;
• Нотариально оформленное согласие на изменение целевого назначения участка;
• Кадастровая документация на участок (паспорт и план);
• Выписка из реестра недвижимости;
• Документ, на основании которого осуществляется владение землей (аренда, купчая, дарственная и т.д.);
• Заявление.

Алгоритм действий:

• Написать заявление в органы местного самоуправления о переводе земли из одной категории в другую.
• Если собственников несколько, то при переводе свое желание должны изъявить все. Как правило, перевод осуществляется из сельскохозяйственных в земли поселений. В обратном порядке изменение также осуществляется, но реже.
• Одновременно с заявлением предоставляется папка необходимых документов.
• В пределах месячного срока администрация обязана дать ответ. В случае положительного ответа соответствующее решение выдается на руки заявителю и направляется в кадастр для внесения информации в базу данных. Если ответ отрицательный, то выдается документ с письменным обоснованием отказа. В случае несогласия заявитель вправе обратиться в суд.

Перевод осуществляется только гражданами страны. Иностранцы и лица без гражданства не вправе участвовать в процедуре.

Отказ в смене вида разрешенного использования земельного участка

Сразу обратите внимание на то, что заявки на смену ВРИ, чаще всего, оставляют неудовлетворенными по разным причинам. Происходит так, потому что осуществлять корректировку информации в отношении каждого участка сложно, необходимо вносить изменения в генеральный план застройки территории муниципалитета, провести огромный объем работ по изменению схематического отображения участков земли в специальных документах

Такая работа обременительна для государственных органов, но отказать из-за этого сотрудники администрации не могут. Всегда подыскивают завуалированные причины отказа.

Строже всего дело обстоит с переводом с\х земель в иные виды допустимого эксплуатирования земельных участков.

Чтобы перевести с\х земли в иной ВРИ, необходимы следующие причины:

• Осуществлена консервация с\х земель;
• Территория относится к природоохранной зоне, территории присвоен статус особого объекта или земли переведены в ведение лесного или водного фонда;
• Граница муниципального образования расширяется за счет земель с\х назначения, автоматически переоформляя их в земли поселения;
• Если размещены на земле производственные мощности, при этом стоимость земли по кадастровой оценке не должна превышать среднюю кадастровую стоимость земли в регионе. При этом знайте, что перед тем, как разместить производство на с\х землях, обязательно проводится проверка на поиск соответствующей территории не с\х назначения. Если такая земля не найдена, только тогда происходит изменение ВРИ в отношении участка;
• Если с\х земли более не пригодны для использования по прямому назначению, при этом переведены в лесной фонд или в земли запаса;
• Если предусматривается возведение инфраструктурных объектов федерального или местного значения: дороги, ЛЭП, ж\д пути, газопровод, трубопровод и иные глобальные сооружения;
• В случае применения территории в федеральных целях для нужд страны;
• В случае обнаружения полезных ископаемых, для разработки которых проект утвердили на федеральном уровне;
• По причине расположения на территории социальных объектов, помещений здравоохранения, образования, культурного наследия страны.

Регламент изменения разрешенного использования земельного участка

Какие конкретно действия следует предпринять владельцу земельного участка, чтобы изменить его ВРИ? Об этом говорится в ст.8 ЗК РФ. Изменение категории земель или ВРИ относятся к компетенции местных органов власти. С этими вопросами обратитесь в земельный комитет при администрации по месту нахождения земельного участка. Если в районной администрации такой отдел отсутствует, то подайте заявление в земельный комитет городской или областной администрации.

Предварительно уточните, какие документы вам понадобятся для разрешения вашего вопроса. Эту информацию получите непосредственно в администрации или посредством интернета.

Не всегда процесс смены ВРИ связан с изменением категории земли. Возможно, что существующая категория вашего участка позволяет иметь тот вид использования, который вы планируете получить.

Тогда необходимость вносить изменения в категорию земли отпадает. Если захотите построить на землях сельскохозяйственного назначения многоэтажный жилой дом, то сделать это придется. Надо будет изменить их категорию на земли населенных пунктов, ибо такое строительство допускается только на них.

Можно выделить основные действия, которые придется совершить владельцу земельного участка для планируемого изменения ВРИ.

Прежде всего, надо будет провести публичные слушания по вашему вопросу с участием проживающих в этом административном округе лиц. Если реализация вашего намерения может стать опасной для экологической обстановки в регионе, то обязательно участие в них всех владельцев недвижимости в предполагаемой зоне риска.

После сбора всех документов подайте заявление в земельный комитет. На его основании решением главы администрации будет сформирована специальная комиссия для рассмотрения этого вопроса. Именно она и займется организацией публичных слушаний, извещением о месте и дате их проведения всех заинтересованных лиц или опубликованием информации в СМИ.

По результатам публичных слушаний комиссия подготовит документы для главы администрации со своими рекомендациями, на основе которых им будет принято соответствующее решение. Он может согласиться с заключением комиссии или отклонить его. При положительном исходе дела на основании вынесенного главой администрации решения вносятся изменения в государственный кадастр и ЕГРН.

Все земельные участки с имеющимися на них постройками должны соответствовать регламенту, в котором определены ВРИ и предельно допустимые размеры строящихся объектов.

Сроки изменения вида разрешенного использования земельного участка

Изучите период принятия решения или оформления отказа с учетом допустимого срока рассмотрения заявления:

• Для органов местной исполнительной власти период принятия решения, включая время рассмотрения заявления, проведения слушания и принятия окончательного решения на уровне главы администрации, составляет 80 суток;
• Период принятия решения на уровне областных министерств и ведомств ограничен 17 рабочими днями;
• Для отправки документов между структурами и подразделениями нельзя тратить более 3 суток;
• Предельный срок назначается периодом в 4 месяца с момента подачи заявления.

Процесс изменения категории земель: пошаговая инструкция

Инициировать процедуру перевода имеет право собственник надела или землепользователь, которыми могут являться граждане, представители юридического лица (ЮЛ), индивидуальные предприниматели (ИП) или общины малых коренных народов России, а в отдельных случаях – компетентные органы государственной (муниципальной) власти. Пошаговая инструкция смены категории земель выглядит следующим образом (ст. 3 ФЗ 172):

Шаг 1. Подготовка пакета документов

Полный перечень документации содержит статья 2 ФЗ 172:

1. Паспорт или иное удостоверение личности подателя ходатайства.
2. Выписка, подтверждающая регистрацию ИП или ЮЛ (при необходимости).
3. Выписка из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости. При отсутствии у владельца (пользователя) бумажного экземпляра с печатью, запрос на получение направят исполнительные органы.
4. Документы, подтверждающие приобретение права собственности на землю (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и прочее) или согласие от собственника, если участок эксплуатируется на праве пользования.
5. Заключение экологической экспертизы.

Последний документ обязателен не для каждой категории недвижимости, а в условиях, определенных федеральными законами.

Шаг 2. Обратиться с заявлением (ходатайством)

В зависимости от принадлежности участка земли, с ходатайством следует обращаться в земельно-имущественный департамент регионального правительства или местного самоуправления.

Документ составляется в свободной форме или на бланке, утвержденном компетентными органами. Образец заполнения ходатайства можно найти на информационных стендах или на сайте ведомства, принимающего подобные заявления. При составлении нужно указать:

• кадастровый номер заявленного участка;
• права заявителя на землю;
• действующую категорию надела и категорию планируемого перевода;
• обосновать причину перевода в данную категорию.

Шаг 3. Принятие решения с составлением соответствующего акта

Принятое заявление рассматривается в течение 2 месяцев (в городских, муниципальных органах власти) или 3 месяцев (региональным правительством или Правительством РФ). Уведомление о переводе (отказе в переводе) земельного надела в иную категорию направляется заявителю в течение 2 недель с момента вынесения решения.

При положительном результате земельно-имущественным департаментом составляется акт о переводе земли в заявленную категорию. Оформлять заново прочую документацию на землю при этом не потребуется.

Шаг 4. Регистрация изменения категории

Копия акта направляется из местной (региональной) администрации в территориальный отдел Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (отдел Росреестра) в десятидневный срок со дня утверждения решения. Изменения вносятся в ЕГРН на основании этого акта (ст.5 ФЗ 172).

После постановки на регистрационный учет владелец участка может начать использование надела в соответствии с новым правовым статусом земли.

Объединение нескольких наделов и ВРИ

Объединить можно участки, которые имеют хотя бы одну границу. По закону они признаются смежными. Условия, при которых объединение разрешено:

• Согласие всех владельцев.
• На каждый надел имеется кадастровый паспорт (необходимо взять выписку ЕГРН).
• Одинаковый вид разрешенного пользования (указывается в выписке ЕГРН).
• Одна и та же земельная категория.
• Наделы соответствуют предельно минимальным и максимальным показателям в данной зоне расположения.

Если ВРИ участков разные и есть цель их объединения, можно попробовать подать заявку на смену типа эксплуатации одного из наделов. Для того, чтобы объединить территории, необходимо обратиться с предварительно собранным пакетом документов к кадастровому инженеру. Он составит план, который вместе с заявкой собственники подают в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр.

Документы для смены вида разрешенного использования земельного участка

Полный перечень документов необходимо получить в администрации поселения, к которому относится участок земли и территория земли, на которой расположен участок. Документы необходимо подготовить с учетом категории землепользования, присвоенной участку, правоустанавливающие документы, на основании которых владелец является собственником или арендатором.

Базовая документация представляет собой следующий список:

• Удостоверение личности гражданина России;
• Если вместо собственника участка земли выступает его представитель или арендатор, то предоставьте доверенность, заверенную нотариально;
• Кадастровый паспорт на земельный участок;
• Оригинал и копию договора аренды, дополнительно составьте и подпишите с собственником земли согласие на смену ВРИ;
• Составьте заявление, учтите, что в тексте нужно указать просьбу о смене ВРИ. Это актуально в том случае, если нет необходимости изменять категорию земли;
• Документы на объект недвижимости и иные объекты, возведенные в пределах территории участка, на основании которых можно определить права собственника и фактического владельца земли;
• Если присутствуют права сособственников, то необходимо письменное согласие от каждого на смену ВРИ;
• Подготовьте и утвердите проект схематического расположения объектов на территории земли, обозначьте планировку схематически;
• Предоставьте выкопировку с изображением участка земли и располагающихся рядом территорий. Материал можно взять с кадастровой карты в интернете;
• Дополнительный перечень документов объявляется в качестве необходимого в индивидуальном порядке.

Знайте, что дополнительные документы могут быть востребованы администрацией не в отношении участка земли, а, например, может понадобиться выписка из ЕГРН, если на земле располагается объект недвижимости.

Обязательно убедитесь в том, что получили на руки кадастровую выписку о внесении изменений в отношении земли после смены ВРИ участка.

Для функционирования единой системы учета кадастровых изменений необходимо представить в уполномоченный орган следующие документы:

• Бумаги, доказывающие право собственности в отношении земельного участка конкретного гражданина или организации;
• Паспорт гражданина, составившего обращение;
• План осуществленного межевания территории участка земли;
• Положительное решение главы администрации поселения на смену ВРИ участка;
• Составьте заявление по образцу и на бланке, который предоставляется желающим в отделениях ЕГРН.

Заявление допустимо подать лично в отделениях Росреестра или через услуги информационного портала. На изготовление выписки чаще всего тратится более двух недель.

Основания для отказа в изменении разрешенного вида использования земельного участка

Поводом для отказа поменять ВРИ территории являются:

• Ситуации, связанные с ненадлежащей подачей документов, наличие искаженных, противоречивых, недостоверных данных в письменном обращении или в документах, являющихся приложениями к обращению;
• Несовпадение требуемого ВРИ участка земельного массива с государственными категориями землепользования, существующими в специальном госкадастре недвижимого имущества и сделок с ним;
• Если нет данных о территории собственника в ЕГРН;
• Несовпадение ВРИ территории собственника с Классификатором вариантов допустимого землепользования, принятым 1.09.2014 года;
• Если нет согласия любого владельца участка земли, в отношении которого требуется сменить ВРИ;
• Если инициатор смены ВРИ владеет территорией на правах аренды, полученных в результате проведения ОМС аукциона;
• Если координаты территориальных зон не зафиксированы в едином государственном кадастре недвижимости, а ВРИ земли не совпадает с основными видами допустимого применения ПЗЗ, ППТ, ПМТ;
• В случае если территория, в отношении которой намереваетесь провести изменение ВРИ, расположена в санитарной зоне производственного комплекса. Информацию об этом можно получить в выписке из ИСОГД;
• В случае, если пределы территории собственника накладываются на границы территории, находящейся в собственности государственных структур или муниципалитета. Аналогичная ситуация в случае совмещения границ территории с землями лесного фонда;
• Если запрашивается проведение смены ВРИ земли относительно общих придорожных территорий существующих объектов дорожного строительства и объектов, находящихся на стадии разработки и планирования;
• При несовпадении ВРИ территории владельца с категорией землепользования, которое допустимо к эксплуатации в охраняемой зоне с объектами культурного наследия;
• Если требуемый ВРИ территории не совпадает с видами допустимого распоряжения землей в зоне водоохранной и прибрежной полосы;
• Если заявитель отказывается оплатить объявленную стоимость за проведение смены ВРИ.

Выше перечислены базовые причины отказа в смене ВРИ территории, принадлежащей собственнику.

Как изменить ВРИ земельного участка

Сразу отметьте, что сменить базовый ВРИ, разъясняющий или условно-допустимый можно различными методами.

При этом процедура в отношении каждого варианта, указанного выше, индивидуальна:

• Смена основного ВРИ. Учтите, что выбрать вид использования земельного участка может самостоятельно каждый собственник. Учтите только тот факт, что перечень ВРИ для конкретной территории существует в согласованном виде с администрацией, поэтому выбирать можно только из возможных ВРИ в соответствии с градостроительными нормами и схемами территориального планирования. Все эти нормы заранее согласовываются при проектировании плана генеральной застройки территории муниципального образования и прилегающих земель. Узнайте для начала, какие ВРИ разрешены в отношении указанного земельного участка, как части территории муниципалитета, затем выберите на свое усмотрение Вариант применения земли и произведите смену ВРИ с действующего на выбранный;
• Смена вспомогательного ВРИ участка земли. Процесс полностью аналогичен предыдущему с той разницей, что при выборе дополнительных ВРИ убедитесь, что они являются допустимыми в отношении конкретного участка и соответствуют базовому ВРИ. Например, если приобретаете участок земли для ИЖС, то дополнительно можете выбрать вспомогательный ВРИ для осуществления садоводческой деятельности. Однако, возводить здание все равно придется, вместо него все засадить яблонями не получится, так как основным ВРИ является ИЖС;
• Для детальной проработки данного вопроса обратитесь за помощью к профессиональным юристам, но учтите последовательность действий:
  • Составьте заявление с помощью специалистов;
  • Соберите необходимые бумаги и прикрепите их к заявлению;
  • В тексте заявления укажите следующие данные:
    • Номер участка и его адрес;
    • Личные и паспортные данные владельца или собственника;
    • Перечень налоговых или иных обременений на участок земли;
    • Перечислить действующие базовые и дополнительные ВРИ, которые разрешены для данной категории земли в конкретном муниципальном образовании с учетом нормативных документов земельного права по региону;
    • Детально опишите причины того, что потребовалось сменить ВРИ;
  • В течение месяца ожидайте ответ, если все разрешено в пользу заявителя, то отправляйтесь с документами и разрешением в Росреестр и регистрируйте все новые данные, получайте новый кадастровый паспорт с внесенными корректировками;
• Смена условно-разрешенного вида эксплуатации земельного участка предполагает, что необходимо заранее обратиться владельцу земли в администрацию поселения, чтобы узнать требование региональной земельной политики для смены ВРИ на условно-разрешенный:
  • Подготовьте бумаги, которые относятся к земельному участку, составьте заявление на смену ВРИ и привезите все в администрацию поселения;
  • В течение 2 недель принимается решение о рассмотрении заявления и в случае положительного решения администрация объявляет о проведении общественного процесса в СМИ и на официальном информационном портале администрации;
  • В назначенное время осуществляется процесс обсуждения смены ВРИ на условно-разрешенный вид в присутствии соседних владельцев участков, предпринимателей и собственников недвижимых объектов, которые располагаются удаленно, но имеют отношение к участку земли, который рассматривается на повестке слушаний. Указанные лица обладают правом аргументировано высказать мнение о смене ВРИ. Для того чтобы такой процесс прошел предсказуемо, переговорите заранее с соседями и придите к соглашению, чтобы на общественных слушаниях никаких неожиданных реакций соседей не было;
  • Комитет по земельным вопросам оформляет протокол проведения общественного диалога, затем материал передается главе администрации на рассмотрение и принятие решения. Только глава администрации окончательно визирует документ и определяет, разрешено или нет провести смену ВРИ.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков

Начальник отдела развития земельных отношений департамента недвижимости Минэкономразвития России Василий Корякин осветил ключевые проблемы правоприменительной деятельности, на разрешение которых нацелен законопроект. Так, он указал на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, если в отношении соответствующих земель не устанавливаются градостроительные регламенты или на такие земли не распространяется действие регламентов, и при этом отсутствует федеральный закон, который регулировал бы этот вопрос (, , ). Такую позицию занял, в частности, Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев вопрос о возможности изменения видов разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Суд обосновал невозможность такого изменения отсутствием специального закона ().

Законопроектом предполагается устранить обозначенный пробел правового регулирования. Планируется дополнить Земельный кодекс главой II.1 «Разрешенное использование земельных участков», в которой будут урегулированы на системной и комплексной основе вопросы, связанные с установлением, определением и изменением видов разрешенного использования земельных участков. Например, в ст. 14.2 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта предлагается зафиксировать, что виды разрешенного использования участков устанавливаются лесохозяйственными, градостроительными регламентами и положениями об особо охраняемых природных территориях. В некоторых случаях возможным будет установление разрешенного использования земельных участков независимо от регламента в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (при размещении линейных объектов, а также расположении участков в границах особых и свободных экономических зон и инновационных научно-технологических центров). Установление и изменение видов разрешенного использования угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения предлагается осуществлять согласно законам субъектов РФ (п. 2-3 ст 14.3 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта).

Эксперт также указал на проблему определения видов разрешенного использования земельных участков правообладателями, а в частности, арендаторами и лицами, использующими участки по договорам безвозмездного пользования или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сейчас предусмотрено, что правообладатели вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбирать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов (). Однако на практике возможность выбора вида разрешенного использования земельных участков ограничивается. Например, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, отменяя соответствующие судебные решения нижестоящих инстанций, указал, что арендатор вправе использовать земельный участок только в соответствии с условиями договора аренды. Это значит, что арендатор не может выбрать иной вид разрешенного использования участка по сравнению с тем, который зафиксирован в договоре, без согласования с арендодателем в соответствии со (постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. № ВАС-1756/13).

В указанном постановлении ВАС РФ отметил также, что требование арендатора об изменении вида разрешенного использования участка, который изначально был предоставлен в аренду без проведения торгов, направлено по сути на обход процедуры торгов в отношении уже cформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков (, ).

Законопроект направлен на то, чтобы сделать норму, закрепляющую за правообладателями участков право выбора вида разрешенного использования, в действительности реализуемой. С этой целью в Земельный кодекс РФ планируется включить ст. 14.4, которая будет определять общий порядок изменения вида разрешенного использования участка и устанавливать соответствующие исключения (в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения, выбора использования участков ГУП и МУП и другое). Согласно п. 2 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта правообладатели смогут в уведомительном порядке направлять заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешенного использования или об условном разрешенном виде использования участков в орган регистрации прав.

Пошаговая процедура изменения ВРИ земельного участка

Когда требуется получить решение на перевод в другую категорию, к примеру, под капитальную застройку жилыми объектами в определенной области, то здесь будет заниматься таким вопросом Инвестсовет при Губернаторе данной области.

Инвестору в таком случае необходимо:

1. Подать соответствующее ходатайство.
2. Сдать необходимый пакет документов.
3. После регистрации, в течение одного рабочего дня, документы уходят в областное министерство по инвестиционной политике.
4. В течение 14 дней такое министерство собирает заключения от исполнительной власти и задействованных компаний, министерства госимущества, министерства с/х, департамента градостроительного развития территорий области, местном органе самоуправления муниципалитета, Роспотребнадзоре РФ, и других структур, чтобы рассмотреть возможность такого перевода в другую категорию.
5. Затем, министерство приступает к подготовке проекта решения инвестсовета при Губернаторе определенной области и вносит прошение на рассмотрение.
6. По его рассмотрению, а также рассмотрению всех заключений, инвестсовет принимает соответствующее решение.

Необходимый пакет документов:

1. Заявление на изменение ВРИ.
2. Копия паспорта гражданина РФ.
3. Заверенные надлежащим образом копии правоустанавливающих документов на участок земли.
4. Согласие собственника участка на изменение ВРИ.
5. Заключение результатов проведения публичных слушаний (если их проведение обязательно).
6. Фотографии земельного участка.
7. Акты проверок муниципального земельного контроля (зависит от конкретной ситуации).
8. Иллюстрации границ участка со всеми прилегающими территориями.
9. Государственная экспертиза по охране природных ресурсов и экологии.

Сроки рассмотрения и принятия решения:

1. На стадии местных органов самоуправления: регламентированы определенным субъектом Федерации и местным самоуправлением. В подавляющем большинстве областей (субъектов РФ), срок рассмотрения заявления составляет до 80 рабочих дней — включая публичные слушания.
2. На стадии министерства областного имущества: 17 рабочих дней.
3. Пересылка пакета документов из одной структуры, в другую: 3 рабочих дня.
4. Максимальный срок рассмотрения составит до 4 месяцев.

образец заявления на изменение ВРИ в формате .doc (Word)