Купля-продажа земельного пая (доли) земли сельскохозяйственного назначения

Совершение сделки продажи земельного участка

Учитывая, что на земельный участок сельхозназначения существует право преимущественной покупки, иногда целесообразно объявить аукцион. Так удастся избежать умышленного занижения стоимости, к которой всегда стремятся муниципальные образования и крупные частные (коллективные) собственники, владеющие смежными участками. Покупателем объявляется тот, кто предложит стоимость, не меньше объявленной или превышающей цену, предложенную другими участниками торгов.

Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. Устные договоры по продаже земельной недвижимости не действительны!

После совершения договора и передачи оплаты от покупателя собственнику участка, договор предъявляется в отделение Росреестра, по месту нахождения земли. Производится государственная регистрация права нового владельца. С этого момента право собственности переходит к нему.

Стоимость земельного пая

По понятным причинам цена паев, установленная на момент их выделения, сегодня не актуальна. Определить, сколько сегодня стоит конкретный пай земли, позволит лишь независимая оценка рыночной стоимости. Она проводится по разным причинам, начиная от необходимости уплаты нотариусу пошлины при оформлении купли-продажи и заканчивая завышенной кадастровой стоимостью, из которой уплачивается земельный налог.

Заказать оценку можно у любого эксперта-оценщика, который имеет соответствующий квалификационный аттестат, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и отвечает другим требованиям .

Оценка определяет рыночную стоимость на момент ее проведения, хотя можно установить и ее цену в прошлом. Она учитывает:

• размер пая;
• стоимость идентичных земельных паев в пределах административной единицы;
• расположение надела;
• наличие инфраструктуры;
• состояние земли на участке;
• наличие спроса, предложений и прочие характеристики участка.

Для проведения оценки заказчик представляет эксперту:

• выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;
• кадастровый план и паспорт на объект;
• сведения о наличии арестов, залогов и других обременений.

По результатам выдается письменный отчет с указанием рыночной стоимости, ее обоснованием и примененными методиками.

Существует и кадастровая стоимость, которую определяют кадастровые эксперты методами массовой оценки. Считается, что КС больше всего приближена к рыночной, но на самом деле зачастую она завышена.

Кому полагается земельный пай

Получить бесплатно паи могут:

• члены совхозов, колхозов;
• пенсионеры, проживающие в сельской местности и работавшие в свое время в сельском хозяйстве;
• социальные работники, которые трудятся на сельхозпредприятиях;
• стипендиаты хозяйства;
• лица, временно не работающие на сельхозпредприятиях, но имеющие право восстановиться там после своего возвращения, например военные срочной службы;
• граждане, проживающие в сельской местности (один раз за всё время проживания в конкретном населённом пункте).

Несмотря на то что земельное законодательство предусматривает бесплатную приватизацию земельных паев, работы по подготовке документов и регистрацию права собственности потребуют наличия немалого количества средств.

Переустройством аграрных предприятий занимается внутрихозяйственная комиссия, которая назначается колхозами и другими предприятиями. Член сельхозпредприятия может передать свой земельный участок по наследству.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам в порядке, предусмотренном федеральным законом № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 2002 года.

Правила для технических и кадастровых мероприятий устанавливает федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г.

Правоустанавливающие документы регистрируют в порядке, предусмотренном ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Более точные характеристики участка указываются в актах, принятых местными органами власти.

Как оформить пай в собственность. Какие нужны документы?

Как оформить земельный пай в собственность?

Для того чтобы стать собственником земли при ее приобретении, вам нужно оформить договор о купле-продаже, а также подать пакет всех необходимых документов на земельный пай в регистрационную палату. Тогда сделка будет зарегистрирована. В список необходимых документов входит:

1. Паспорт;
2. копии всех страница паспорта;
3. заверенное нотариусом разрешение супруга или супруги на покупку/продажу участки;
4. документ на участок, выданный продавцу;
5. заявление, написанное по установленной форме;
6. квитанции об уплате государственной пошлины;
7. копии извещений, разосланных по почте пайщикам, о планах продать участок, а также почтовые квитанции об отправке этих извещений.

После регистрации нужно заняться выделением земельного пая в натуре.

Для этого в правление сельскохозяйственного предприятия подается специальное заявление о выделении участка. Вы указываете желаемое месторасположение, а также количество гектаров. Вместе с заявлением вы подаете также необходимые документы:

1. Копию паспорта заявителя;
2. копию схемы участка (ее получают в земельном комитете);
3. копию паевого свидетельства;
4. копию заявления в правление предприятия с пометкой о получении;
5. если есть, копию отказа;
6. если есть, копию протокола разногласий.

И заключительный этап – проведение межевания площади, а также регистрации права собственности на землю.

В принципе, оформления паев занимает много сил и времени. Процесс этот действительно непростой и длительный, но, если вы взглянете не результат, то поймете, что «игра стояла свеч».

НЕ ДЛЯ ВСЕХ, НО ДЛЯ МНОГИХ

Популярный ли ПИФ инструмент для инвестиций? Вполне. Основных причин популярности две.

Конечно, при пользовании таким инструментом, как банковский депозит, напрягаться придется еще меньше, а для вкладов до 1,4 млн руб. (с процентами) и вовсе действуют госгарантии, так что и волноваться не придется. Но многие готовы чуть-чуть рискнуть, чтобы получить бОльшую (если получится) доходность.

О популярности ПИФов наглядно свидетельствует статистика. По данным обзора ЦБ, на конец первого квартала 2018 года (последние доступные данные) в России было зарегистрировано 1485 ПИФов. Стоимость чистых активов в ПИФах за 1-й квартал увеличилась на 2,7% и достигла 3,016 трлн. руб. Примерно на столько же выросло число пайщиков и составило по итогам квартала 1,6 млн человек.

Полный перечень ПИФов можно найти в реестре Банка России, который публикуется на сайте регулятора: https://www.cbr.ru/finmarket/supervision/sv_coll/.

Как продать земельный пай на землях сельхозназначения

Земли сельхозназначения

Основой в сфере правового регулирования вопросов землепользования определён Земельный кодекс Р. Ф. Согласно нормативному документу, площади сельхозугодий включают в себя обширный круг участков различного назначения:

• — пахотные поля и залежные земли;
• — лесопосадки, посадки плодовых деревьев и кустарников, сенокосные угодья;
• — выпасы и загоны для скота;
• — здания, сооружения и иные постройки, если они расположены на этой территории.

Земельный пай, как объект купли-продажи ничем не отличается от любого другого объекта недвижимости. Его можно подарить или передать по наследству, сдать в аренду. Разница заключается лишь в последующем направлении использования этого объекта. Здесь имеются некоторые ограничения, запрещающее использование предмета купли-продажи не по назначению. Разрешённое использование — это, безусловно, растениеводство, животноводство, рыбоводство, пчеловодство. То есть, всё то, для чего и отводился земельный пай.

Но не всё так просто ведь в состав земельного пая могут входить и земли, не имеющие прямого отношения к разрешённым видам пользования: охранные зоны коммуникаций, защитные лесонасаждения. Поэтому при покупке земельного пая следует быть внимательным, и предварительно подумать — а нужны ли вам такие обременения. Так можно ли продать земельный пай сельхозназначения?

Приобретатели земельного пая на землях сельхозназначения

Правом приобретения пая могут воспользоваться:

• — сельские жители, обрабатывающие землю для выращивания овощей, фруктов, злаковых и других видов культур как на собственное потребление, так и в целях реализации для получения дохода, а также получающие его по наследству;
• — организации, осуществляющие научную, исследовательскую и учебную деятельность, связанную с землёй;
• — граждане, создавшие на земельном участке животноводческую ферму и перерабатывающие сельхозпродукцию и другие вспомогательные производства;
• — предприятия и учреждения коммерческой, общественной и религиозной направленности для ведения подсобного хозяйства.

Сделка по передаче земли в аренду согласовывается с местным органом самоуправления. Это необходимо и при получении наследства. Местная власть обладает правом решать вопросы землепользования:

• • — учёт и распределение земельных участков среди пользователей;
  • — определение приоритетов в предоставлении земли частному лицу, или предприятию;
  • — установление минимальной доли;
  • — вносить поправки в финансовую часть сделок, касающуюся установления цены.

Продажа земельного пая сельхозназначения

Если вы решили продать свой пай, необходимо уведомить об этом всех совладельцев через местную газету. До начала продажи доли необходимо её оценить, выделить часть в земле и пообщаться с собственниками соседних участков на предмет наличия претензий с их стороны к границам раздела территорий, чтобы исключить возникновение вопросов в процессе продажи. Совладельцы земли имеют право выкупить долю в приоритетном порядке.

Такое же право есть и у местной администрации, и необходимо уточнить, есть ли такое желание. В орган местного самоуправления подаётся заявление, в котором должна быть изложена суть вопроса и необходимые сведения о земле: характеристики, объявляемая цена и срок оформления продажи.

Только по истечении одного месяца со дня объявления о продаже участка, если никто из совладельцев и администрация не заявили о намерении выкупить пай, он может быть продан стороннему претенденту. А если претендентов несколько, то преимущество отдаётся хозяйствам, образовавшимся в результате реорганизации.

Как продать пай сельхозназначения — очень важно перед продажей правильно оформить долю как самостоятельный объект недвижимости, обратив внимание на возможные обременения, в том числе и в виде длительной аренды. Эти же действия необходимо выполнить, если он получен по наследству. Выделение доли в земле включает в себя несколько видов работ, итогом которых является её идентификация, отличающая от собственности совладельцев участка

Документом, удостоверяющим выделение доли, является кадастровый паспорт, и земля включается в государственный реестр недвижимости. В кадастровом паспорте будет указана и кадастровая стоимость участка, и она может быть выше или ниже рыночной стоимости

Выделение доли в земле включает в себя несколько видов работ, итогом которых является её идентификация, отличающая от собственности совладельцев участка. Документом, удостоверяющим выделение доли, является кадастровый паспорт, и земля включается в государственный реестр недвижимости. В кадастровом паспорте будет указана и кадастровая стоимость участка, и она может быть выше или ниже рыночной стоимости.

Почему нельзя продать пай?

Невозможность распорядиться паем, договорившись с покупателем, назначив цену и получив взамен деньги объясняется просто. Все дело в правовом статусе. В отличие от земельного участка, который является совершенно определенным материальным объектом, пай – это абстрактной понятие, не имеющее привязки к земле на местности. Иными словами – это возможность владения неопределенным земельным наделом, определенной на общем собрании членов колхоза площади, но не выделенным в натуре.

Земельное законодательство строго подходит к сделкам купли-продажи земли, ограничивая собственников в выборе покупателей. Кроме заключения сделки, необходимо пройти процедуру государственной регистрации, то есть, данные о переходе права должны быть внесены в Россреестр. До 1998 года регистрацией сделок с землей занимались БТИ, и только в 2009 году появилась современная структура – Росреестр, объединившая в себе два взаимосвязанных ведомства – «Роснедвижимость» и «Роскартографии».

Основополагающие требования к земельной недвижимости – наличие четко определенных границ, определение кадастровой стоимости и сведений о существующих обременениях. Пай такими атрибутами не обладает. В силу этого, заключенная сделка купли-продажи является ничтожной, с момента совершения. Прежде чем продать потенциальное право владения, необходимо пройти ряд процедур.

Особенности продажи

Земельный пай может быть приобретён исключительно под сельскохозяйственные цели, и это самый важный нюанс, о котором нельзя забывать, чтобы не иметь проблем с государством и не лишиться недвижимого объекта. Если потенциальных покупателей несколько, то преимущество должно быть отдано членам хозяйства, к которому пай относится, или же учреждениям, которые были созданы в результате его реорганизации.

Выплата за купленный пай может быть единовременной или может быть оформлена рассрочка, по согласованию сторон. В любом случае это обязательно фиксируется в договоре

Важно убедиться и в том, что площадь сельскохозяйственной территории не превышает предельно допустимого размера, утверждённого региональным актом

Разумеется, нельзя забывать и о налогообложении. Так как продажа сельскохозяйственного пая считается получением прибыли, продавец обязан уплатить часть суммы государству на условиях, аналогичных аренде. Исключение может быть только в том случае, если полученная прибыль не превысит 5000-кратного размера минимальной зарплаты россиянина.

https://www.youtube.com/watch?v=T9xf0bFnGbA&t=4sVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Особенности оформления документов на земельные участки, выделяемые из земель сельскохоз. назначения (https://www.youtube.com/watch?v=T9xf0bFnGbA&t=4s)

Приобретение участка

Владение паями легко установить, получив сертификат и все права.

Установление права собственности земельным паем возможно при покупке или аренде территории.

Купля-продажа

Практически каждый собственник земельного пая является не наследственным, а приобретенным владельцем земли сельскохозяйственного назначения.

Как правило, земельные паи покупают люди, которые занимаются фермерством для выращивания на этой территории различных сельскохозяйственных культур.

Покупка земельного пая на законных основаниях возможна и в России. Но, как правило, мало кто продает цельные земельные паи, ведь обычно их разделяют на доли, чтобы продать подороже.

Сертификат, который имеет каждый владелец, можно использовать для деления, в результате которого появится не один пай, а сразу несколько, но с меньшими территориями в соответствии с пропорциями выполненного деления.

Аренда

Закон говорит о том, что аренда является абсолютно законным способом получения права собственности.

Аренда паев, как правило, происходит в совокупности, то есть выдается не только один пай в отдельности, а сразу несколько.

Это удобно в первую очередь непосредственно для самого арендатора, а также для арендодателя, ведь они получают документ сразу на комплекс паев, а не на каждый по отдельности.

Если же понадобится отделение пая, то договор регистрации придется перезаключать для паев по отдельности, чтобы выделить один из них.

Наследование

Территории сельхозназначения могут быть получены в собственность того или иного лица и путем наследственным, при этом в соответствии с законодательством, эти земли можно изымать, передавать далее по наследству или продавать.

Также имеет место быть и бартер, что означает обмен территорией с возможностью доплаты.

При этом территории, которыми обмениваются, не обязательно должны быть равны по размеру, ведь главное, чтобы выполнялся договор: обе стороны дают друг другу какую-то землю.

Дальнейшее распоряжение землей

Не стоит недооценивать значимость земельных паев, даже если текущий владелец пая не имеет прямого отношения к предприятию, занимающемуся обработкой всех, входящих в общую собственность территорий. Пай может быть продан, арендован, с получением соответствующего дохода, оговоренного между сторонами сделки.

Получив в собственность пай, можно производить с ним следующие виды сделок с паями и распоряжения:

• Оформить договор купли-продажи, переоформив пай на заинтересованное лицо или организацию (колхоз, фермерство, либо другому пайщику).
• Передать землю в дар. В данном случае, не следует подменять дарственной договор купли-продажи, так как в противном случае пай будет отчужден без каких-либо обязательств по оплате со стороны нового собственника. Кроме того, выявление подмены ведет к привлечению ответственности.
• Выделить пай в виде конкретного участка, либо в составе собственности части пайщиков. После выделения единоличной доли пайщик становится полноправным собственником.

Для оформления купли-продажи, помимо самого договора и заявления с просьбой о переоформлении, потребуется подготовить для сделки следующие бумаги:

• личные документы сторон сделки (оригиналы паспортов и ксерокопии);
• заверенное нотариусом согласие на сделку второго супруга, если новый собственник или продавец находится в брачных отношениях;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• подтверждающие документы, свидетельствующие об уведомлении остальных дольщиков о планируемой продаже;
• платежный документ, свидетельствующий об уплате пошлины.

Сложности продажи

Для успешной продажи одного намерения дольщика недостаточно. Право передать имущество в пользу другого хозяина можно только при условии, что администрация отклонила предложение купить землю.

При определении цены надела учитывают важные факторы, оказывающие прямое воздействие на ликвидность и привлекательность объекта:

• основные физические характеристики;
• место нахождения;
• особенности рельефа, местности;
• климат.

Если продавец решил скорректировать цену, предоставив покупателю скидку, необходимо заново пройти согласование с муниципалитетом (администрацией). Продолжить оформление бумаг можно только при повторном получении разрешения и отказе выкупить со стороны официальных властей.

Оформление в дар

Во избежание юридических проблем, настоятельно не рекомендуется заменять дарением возмездную сделку купли-продажи.  Однако, закон не запрещает передачи в дар не только близкой родне, но и лицам с дальним родством или вовсе посторонним.

Преимуществом договора дарения является невозможность раздела полученных земель при разводе. Недвижимость остается в собственности одаряемого и не относится к совместно нажитому имуществу. В остальном процесс дарения аналогичен купле-продаже и требует сбора аналогичного списка документов, за исключением согласия супруга. Подаренный объект также подлежит дальнейшей регистрации в Росреестре, а получение свидетельства завершает процесс переоформления.

Владение долей влечет за собой возможность получать доход от его использования, продажи, аренды, а также применения в качестве части уставного капитала предприятия. Имея свои особенности, земля дольщика является таким же имуществом, право на которое может быть завещано или передано в дар близким людям.

2021 zakon-dostupno.ru

Как составить заявление

Процесс регистрации земельного пая как недвижимого имущества невозможен без написания заявления в Регистрационную палату, в котором содержится просьба о предоставлении свидетельства о правах на владение ЗУ.

В заявлении должны указываться в правом верхнем углу данные об организации, в которую производится обращение, а также фамилия, имя и отчество заявителя, его адрес и контактные данные. Также должны быть указаны личные данные бывшего собственника, его адрес проживания и контактные данные.

В заявлении необходимо указать основания, по которым собственник оформляет ЗП как недвижимое имущество. Также в документе должны быть данные о характеристиках выделяемого земельного пая, его площадь, координаты, границы и т. д.

Стоимость — как определить

Продать паевую землю выгодно и быстро практически невозможно. Во-первых, нужно дать время остальным дольщикам и муниципалитету на принятие решения о покупке или об отказе от покупки надела. Во-вторых, такая земля оценивается дешевле, нежели земля в свободном пользовании из-за ее узкой направленности.

При установке цены следует учитывать тот факт, что завышение стоимости отпугнет потенциальных клиентов. За помощью по установке адекватной цены можно обратиться в специализированные организации по оценке либо проанализировать рынок самостоятельно. При самостоятельном исследовании необходимо изучить в первую очередь рынок сбыта по подобным объектам недвижимости. А, во-вторых, проанализировать продаваемый объект.

1. Площадь. Измеряется в гектарах.
2. Место, где находится надел. Присутствие поблизости водоемов, населенных пунктов, магистралей и других трасс, а также лесных массивов.
3. Состояние земельного надела и цели пользования. Земледелие, животноводство, научные исследования и т. д.
4. Качество плодородного состояния почв. Высокое, среднее, низкое.
5. В каждом конкретном случае цена будет различаться даже на схожие участки. Зачастую итоговая цена определяется соглашением сторон сделки.

ПИФОВА ТРОИЦА

Пайщики открытых фондов могут в любой момент как зайти в фонд, купив в нем долю, так и выйти из него (в том числе частично), продав свой пай. В интервальном фонде покупка и погашение паев происходит в определенный срок — например, раз в квартал. А пайщики ЗПИФов приобретают долю в начале формирования фонда (а происходит это лишь единожды), после чего фонд закрывается, и конвертируют обратно в деньги после того, как активы фонда продаются (о вариантах досрочного выхода из ЗПИФ — см. ниже).

Самые большие фонды — ЗПИФы. На них приходится основной объем чистых активов — 2,7 трлн руб., на рынке 1117 таких фондов (по данным на конец первого квартала 2018 года). В ЗПИФы обычно вкладываются более опытные инвесторы, в основном, юридические лица, поэтому и суммы инвестиций там больше, а основная часть активов в их структуре — это недвижимость (30,9%).

Среди розничных инвесторов популярнее всего открытые фонды, их на рынке 325, но стоимость активов в них меньше — почти 260 млрд руб., в основном имущество ОПИФов составляют более безопасные, чем недвижимость, облигации и акции. Именно ОПИФы считаются наиболее подходящим инструментом для начинающих инвесторов. Туда можно вложиться с небольшой суммой, регулярно пополнять свои вложения и выйти при желании в любой момент.

ИПИФы (их на конец первого квартала насчитывалось 43) наименее популярны. По структуре они похожи на ОПИФы, но с ограничениями по срокам изъятия средств. Ограничения при практически такой же доходности мало кому нравятся, и обычно в интервальные ПИФы идут те, для кого даже небольшая разница доходности от удлинения горизонта инвестирования важна. Например, такие ПИФы могут инвестировать в облигации с бОльшим сроком погашения и несколько большей доходностью.

Впрочем, в каждом фонде все очень индивидуально, в зависимости от поведения в тот или иной момент времени тех инструментов, в которые он инвестирует.

Вот так бывает

По данным ЦБ, по итогам первого квартала 2018 года у ИПИФов средняя доходность была 7,1% годовых, у ОПИФов — 12,9%, у ЗПИФов — 15%. Но бывает и наоборот. По итогам 2017 года картина выглядела так: ЗПИФы — 7,3%, ОПИФы — 9,4%, ИПИФы — 3,9%. Как так получается? Например, ЗПИФы могут оказаться хуже из-за просевшей недвижимости. А внутри ОПИФов доходность может существенно разниться от фонда к фонду в зависимости от того, например, фонд это акций или облигаций и как ведут себя бумаги в той или иной конъюнктуре рынка, что влияет на итоговую среднюю «температуру по больнице».

По словам управляющего активами «Регион Эссет Менеджмент» Алексея Скабаллановича, доходности по ПИФам сильно разнятся в зависимости от отрасли инвестирования. «Это могут быть как сильно консервативные стратегии денежного рынка с доходностью 5% годовых, так и инвестиции в акции третьего эшелона, где доходность может достигать 50% годовых и более, но риск получить отрицательный результат в них значительно выше», — добавляет он.

Кому разрешено продать свой пай?

Начать необходимо с того, что преимущественным правом на приобретение участка пользуется местная администрация, а также другие дольщики. В данном случае паевые земли подобны коммунальной квартире. У каждого собственника есть право только на её часть, и реализовать собственные метры или гектары невозможно без согласия остальных.

Если нарушаются какие-либо условия, то сделка может оспариваться в судебном порядке. Кроме того, не разрешается заявлять такую первоначальную стоимость, которая будет выше той, по которой пай будет в итоге продан.

При снижении цены участка в процессе переговоров об этом необходимо уведомить администрацию.

Кроме того, пай можно продать не только администрации или кому-либо из дольщиков, но и коммерческим организациям или посторонним лицам. В таком случае есть только одно условие – они обязательно должны быть российскими резидентами.

Правовой базис

Государство наделяет сельскохозяйственные (с/х) ЗУ особыми правами, которые оказывают непосредственную защиту таковых наделов. Полный перечень составляющих сельхоз назначение расписан в ст. 77 ЗК РФ, говоря об этом кратко, это любой земельный надел, который располагается за территорией городского поселения и непосредственным целевым назначением данного участка является сельскохозяйственная деятельность. Особым правовым статусом также обладают дороги, постройки сооружения, находящиеся на территории земли, которые используются непосредственно в производственных нуждах.

Определившись с тем, что из себя представляет земля, рассмотрим какими нормативно правовыми актами она регулируется:

• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• Федеральный закон № 101 от 24.07.2002, регулирующий оборот сельскохозяйственных земель.

Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).

А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ). Третий правовой акт определяет главенствующую роль органов местного самоуправления при купле-продаже данных земельных участков, а именно их преимущественное право покупки.

Вышеупомянутые нормативно-правовые акты первоочередно определяют ответственность, которая лежит на плечах продавца. Если договор купли-продажи будет что-либо нарушать или в ходе эксплуатации нарушалась цель использования, то власть субъекта (региона) имеет полное право изъять данный с/х надел. В обязанности собственника также входит наблюдение за его экологическим состоянием, забота о земле, что также регламентируется законодательством.

Как продать земельный пай сельхозназначения?

Земельные участки реализуются наравне с другими объектами недвижимости, но с учетом особенностей:

• назначения;
• коэффициента использования;
• возможности перевода в земли других категорий.

Собственник вправе выработать свои условия продажи:

• оформить землю в рассрочку;
• передать ее в качестве уставного капитала;
• распорядиться иными законными способами.

Продажа земли может быть обусловлена желанием собственника прекратить членство в производственном кооперативе.

Тогда вместо выдела участка в натуре он вправе получить его эквивалентную стоимость.

Можно ли?

Закон не ограничивает право продажи земли, если на нее оформлена соответствующая правоустанавливающая документация. Обязательно соблюдение преимущественного права покупки.

Собственник пая обязан предложить его муниципалитету с целью возможного выкупа по определенной продавцом цене.

Предложение о покупке должно быть совершено в форме извещения, в котором должна содержаться следующая информация:

• цена участка;
• его параметры;
• время взаимных расчетов.

Перечисление оплаты за землю должно быть осуществлено в течение 90 дней со дня заключения сделки.

Ответ на уведомление следует ждать на протяжении 30 суток с момента отправления. Извещение оформляется в форме заказного письма с уведомлением.

Действия, предшествующие продаже пая

Действия по индивидуализации земельного участка, равного площади пая, начинаются с подачи объявления о желании собственника выделить собственность в натуре. Объявление адресуется владельцам других земельных паев, на которые были разделены земельные угодья бывшего колхоза. К настоящему времени их осталось немного. Однако, если число владельцев превышает 5, то подобная процедура обязательна.

1. Объявление подается в местный печатный орган, принадлежащий муниципальному образованию, на территории которого находятся земли. Объявление платное. Стоимость зависит от финансовой политики редакции. Одновременно с подачей объявления в печатный орган, в котором указывается место и время проведения общего собрания, аналогичные объявления рекомендуется разместить в помещении муниципального органа власти и на досках объявления, в наиболее посещаемых селянами местах (клубах, торговых центрах и т.п.).

На инициатора подачи объявления о проведении процедуры межевания ложится обязанность по обеспечению собрания местом для собравшихся. Для этого, обычно, арендуется площадь местного клуба (ДК) или другого подходящего помещения (школы, спортивного комплекса и т.п.). Оплата аренды помещения так же ложиться на инициатора межевания. Для проведения собрания обычно достаточно 2-х часов.

N.B!  Собрание рекомендуется назначать на нерабочее время, не позднее 18 часов. Избегая выходных и праздничных дней.

Инициатор должен подготовить повестку собрания. Обеспечить ведение протокола и бюллетеней голосования по принятому решению. Подготовить выкопировку из кадастровой карты общих земельных угодий, с указанием общей площади и ранее отмежованных земельных участков. Его  задача – склонить собрание к принятию решения о выделении участка, наиболее отвечающего потребностям ведения сельхозпроизводства.

Для этого важно, чтобы к участку имелся свободный доступ транспорта (дорога), оросительные системы или водоем поблизости, линия электропередач для возможности подключения электроагрегатов. Желательно, чтобы на подлежащем межеванию участок не были наложены сервитуты, дающие другим пользователям права передвигаться по участку или пользоваться расположенными на нем хозяйственными объектами (колодцами, водоемами, дорогами, проходами и пр.)

1. Получив на руки протокол, в котором собрание определяет место расположения участка, инициатор может обращаться в организацию кадастровых инженеров. Рекомендуется пользоваться услугами только тех организаций, которые внесены в «Государственный реестр кадастровых инженеров», подобрав в перечне организацию, работающую в территориальном округе, в котором расположены земли, подлежащие межеванию.

Только так инициатор межевания может гарантировать законность осуществляемого межевания и избежать оспаривания со стороны несогласных с результатами собственников других участков.

1. Проведя межевание, кадастровый инженер передает документацию в Росреестр, для государственной регистрации и внесения в ЕГРН. Результатом выполненных работ является выписка из ЕГРН, являющаяся единственным документом, подтверждающим право собственности на земельный участок.

В выписке указывается:

• местоположение (с точными географическими координатами;
• границы участка;
• его площадь;
• имеющиеся обременения на право пользования;
• данные собственника;
• кадастровая стоимость;
• целевое назначение земель – «земли сельскохозяйственного назначения».