Особенности аренды коммерческой недвижимости. все о том, как сдать и снять помещение

Правила

Конечно, точно сказать про то, как правильно сдавать то или иное помещение, не сможет, наверное, никто, но все-таки существуют некие стандарты, которых следует придерживаться:

• определить арендную ставку. Для этого можно воспользоваться подобными помещениями о сдаче внаем на аналогичные площади в средствах информации, на досках объявлений, в интернете. Есть множество сайтов и рекламных изданий, которые публикуют объявления с предложением аренды. Но если вы все решили делать сами, то придется откликаться на каждое предложение и проводить показы, а на это требуется свободное время. Каждый потенциальный наниматель также заинтересован в выгодной для него цене, и не все готовы переплачивать, если другой владелец предлагает более выгодную цену. Да и во многом стоимость будет зависеть от местоположения объекта нежилой недвижимости, транспортной доступности, развитости инфраструктуры и др. факторов. Но если вы считаете, что ваше помещение отличается от других предложений в лучшую сторону, например, в нем сделан качественный ремонт, то можно и повысить цену аренды.
• если потенциальный наниматель назначил встречу, то не следует опаздывать или ее переносить – это дурной тон, и вас могут не понять и снять другое помещение. Во время переговоров можно даже немного уступить в цене, если вы заинтересованы в арендаторе. На все возникающие вопросы давайте честные ответы, ничего не утаивайте, ведь если есть недочеты, то они в любом случае проявятся в процессе эксплуатации. Если кроме самого помещения вы намерены сдать и имеющееся оборудование, то следует поинтересоваться у будущего арендатора его мнением, может случиться и так, что оно ему не нужно, и придется его складировать где-нибудь. Предоставьте для ознакомления всю имеющуюся у вас документацию на объект нежилой недвижимости, это будет лишним фактом доверия к вам как к владельцу квадратных метров.
• и если наниматель собирается работать и в ночное время, не ставьте ему жестких условий и запретов, ведь ночью доставка товаров обходится дешевле, да и интернет работает быстрее. Все эти тонкости следует заранее обговорить, многие поставщики услуг даже снижают свои расценки, если потребление проходит именно по ночам.
• сами договорные отношения должны быть оформлены только в письменной форме, и пройти обязательную регистрацию. В них обязательно предусмотрите срок ваших отношений с нанимателем, и установите конкретную стоимость аренды.
• можно предварительно подготовить шаблон договора, в котором прописаны все условия по использованию вашего помещения третьим лицом. В нем можно отдельно оговорить возмещение конкретно нанесенного ущерба помещению или оборудованию, прописать работы по его улучшению и способы компенсации, установить конкретные права и обязанности каждой стороны сделки.

Главное, чтобы были точно определены сроки найма и стоимость арендной ставки, и стороны пришли бы к обоюдному соглашению.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

С какой минимальной суммы можно взять офис в аренду от собственника

Сумма вложений на старте зависит от региона, площади офиса и его состояния. Например, в Краснодаре можно взять офис в аренду от собственника за 25-55 000 рублей. Это большой офис площадью около 100 квадратных метров, который легко разбить на несколько мини-офисов.

Но офис класса А в центре в том же городе будет стоить уже порядка 100 000 рублей.

Если офис полностью готов и не нуждается в перепланировке, то расходы инвестора составят только стоимость его аренды и небольшие сопутствующие расходы. Если в офисе нужно сделать ремонт и/или перепланировку, эти расходы добавляются к сумме аренды.

Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением

У многих представителей бизнеса возникает вопрос, может ли договор аренды быть безвозмездным. Сразу ответим – нет. Дело в том, что с юридической точки зрения аренда предполагает внесение платы за пользование имуществом, на какой бы срок оно не предоставлялось.

Использование имущества на бесплатной основе оформляется договором ссуды, который, впрочем, имеет много общего с договором аренды. В такой сделке стороны именуются как ссудодатель и ссудополучатель. Однако в рамках данного материала мы будем далее употреблять слово «аренда».

Между юридическими лицами договор ссуды (безвозмездной аренды) применяется в тех случаях, когда предприятия тесно связаны между собой. А также часто имущество бесплатно предоставляется в пользование общественным организациям.

Для примера мы предлагаем скачать безвозмездный договор аренды офиса.

Договор безвозмездного пользования используется и тогда, когда передаётся объект культурного наследия с целью его поддержания в надлежащем состоянии.

Внимание важно! Обязательно прописывайте ответственность в случае наступления негативных ситуаций. Так же рекомендуем прописать условия о возможном ущербе вследствие пожара

Если речь идёт о юридических лицах, то им запрещено передавать имущество безвозмездно учредителям (акционерам), а также гражданам, входящим в руководящий состав компании.

Например, нельзя заключить договор ссуды между предприятием и его директором (ч. 2 ст. 690 ГК РФ). Других же запретов в отношении бесплатной аренды для фирм законодательством не установлено.

Существенные условия договора аренды коммерческого помещения и возможность безвозмездного использования

Естественно, что вначале должна следовать преамбула, в которой указываются данные о собственнике и пользователе недвижимости. В предмете договора следует привести подробные характеристики помещения и срок, на который оно передаётся в пользование.

Рекомендуем! Для максимального комфорта желательно застраховать свою недвижимость.

Хотя передача в безвозмездную аренду коммерческого помещения не предполагает взимания платы за пользование им, определённые затраты нанимателю (ссудополучателю) нести все же придётся.

Так, арендатора могут обязать за свой счет:

• поддерживать занимаемый объект недвижимости в надлежащем состоянии;
• осуществлять текущий ремонт;
• нести или компенсировать арендодателю все эксплуатационные расходы.

Все указанные пункты также должны быть прописаны в договоре ссуды (безвозмездной аренды).

Наймодатель юридическое лицо

Выше мы уже отмечали, что предприятие не может передавать свою собственность в безвозмездное пользование определённому кругу лиц. Во всех остальных случаях безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами полностью законна.

В преамбуле соглашения следует указать данные о должностном лице, которое действует от имени компании.

Если ссудодателем является юридическое лицо, то к договору должны быть составлены первичные бухгалтерские документы. Наряду с актом приёма-передачи, наймодатель должен оформить счет-фактуру (в части взимания НДС).

Если собственник физическое лицо

В договоре нужно будет обязательно указать паспортные данные гражданина. Кроме того, следует сослаться на реквизиты документов, на основании которых имущество принадлежит человеку (свидетельство о праве собственности, техпаспорт и так далее).

Если передаётся в пользование помещение в жилом доме, то следует быть готовым к тому, что придётся решать разные вопросы как с жильцами, так и с управляющей компанией. Не исключено, что может потребоваться и согласие супруга наймодателя на передачу имущества в бесплатную аренду.

Поэтому безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица требует предварительной проработки ряда вопросов.

Независимо от того, кто будет арендодателем, в договоре следует прописать пункты относительно материальной ответственности ссудополучателя (арендатора) за повреждение имущества, порядка досрочного прекращения взаимоотношений и процедуры возврата собственности.

Определение недвижимых объектов

К недвижимым объектам нежилой категории относятся площади со свободным назначением. Это своеобразные площадки для организации любой коммерческой деятельности, согласно ст. 130 ГК РФ. Параметры и технические возможности этого помещения указываются владельцем без дополнительных согласований. По этой причине стоимость нежилых помещений значительно выше, чем стоимость помещений жилого фонда.

У многих людей имеется не используемая ими нежилая недвижимость. Отличным решением будет сдача ее в аренду для получения постоянного, приличного дохода. Передача нежилого объекта в наем должна проводиться в соответствии с требованиями закона, с этой целью арендаторы составляют официальные контракты

Получателю дохода важно не забывать о необходимости уплаты налогов

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости

1. Если предприниматель не слишком торопится и располагает серьёзным капиталом, он может организовать бизнес на коммерческой недвижимости с нуля, то есть построить собственный торговый или деловой центр;

2. При отсутствии подходящих участков можно выкупить целое здание или его часть для сдачи в аренду. Вероятно, объект придётся приводить в порядок, но в большинстве случаев достаточно черновой отделки — многие арендаторы делают ремонт сами;

3. Альтернативный вариант бизнеса — покупка коммерческой недвижимости для перепродажи. Чтобы повысить стоимость, объект ремонтируют, модернизируют или перепрофилируют. Иногда бизнесмены приобретают незавершённые долгострои;

4. Если денег не хватает для реализации одной из таких бизнес идей, коммерческую недвижимость можно оформить в субаренду, разделить на части и сдать небольшим фирмам, на которые владельцам объекта некогда тратить время. Доход принесут:

• Долгосрочная аренда офисов и отдельных рабочих мест;
• Почасовая аренда комнаты для переговоров;
• Краткосрочная аренда офисных помещений;
• Аренда залов для проведения семинаров и тренингов;
• Предоставление фирмам юридических адресов.

5. Также можно заняться недвижимостью за рубежом: бизнес в странах Восточной Европы вести не сложнее, чем в России, а денег у клиентов здесь больше. Интересные варианты — строительство или покупка отеля, здания под магазин, офисного центра.

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков

У вас есть склад, торговое помещение, офис в центре города или иная нежилая недвижимость, которая простаивает без дела и требует постоянных расходов на содержание? Хватит терять деньги, пора их получать. Сдайте в аренду коммерческое помещение и имейте ежемесячный стабильный доход.

Сдача в аренду нежилого объекта – мероприятие относительно несложное. Процедура регулируется статьёй №34 Гражданского Кодекса РФ. Самое главное в этом процессе – заключить с арендатором грамотный договор аренды.

Чтобы провернуть операцию быстро и с выгодой, следуйте нашему пошаговому руководству.

Шаг 1. Выбираем риэлторское агентство

Если вы решили работать через посредника, нужно выбрать для начала риэлторское агентство. Изучите предложения в интернете, специальных изданиях, расспросите коллег и знакомых – нет ли у них опыта работы с надёжными профессиональными компаниями.

Обращайте внимание на три параметра – опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, репутацию, наличие обширной базы данных. Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги риэлтора»

Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги риэлтора».

Шаг 2. Определяем размер арендной платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.

Подробнее о преимуществах частного риэлтора – в соответствующей публикации на сайте.

На стоимость аренды влияет несколько факторов:

• площадь и состояние помещение;
• удалённость от центра города;
• близость транспортных развязок;
• общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в вашем регионе.

Хотите сдать объект быстро и без хлопот, просто немного снизьте цену.

Шаг 3. Ищем арендатора

Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными каналами поиска клиентов. Можно немного помочь риэлтору – например, самостоятельно поместить баннер на здании или на окнах помещения.

О том, как выгодно продать коммерческую недвижимость, на сайте есть специальная публикация.

Шаг 4. Подготавливаем документы

Если вы сотрудничаете с профессионалом, «бумажный» аспект мероприятия он тоже возьмёт на себя. Риэлторам известны все тонкости работы с документами: они подготовят их гораздо быстрее и качественнее.

Если же вы выбрали самостоятельный путь, то на этом этапе всё равно придётся воспользоваться профессиональной помощью. А найти её можно на уже упомянутом выше сайте Правовед. Здесь постоянно работает около 700 квалифицированных юристов, в том числе специалистов по жилищному праву.

Шаг 5. Заключаем договор аренды

Финальный этап операции – заключение договора аренды. Профессиональный риэлтор составит этот документ самостоятельно согласно установленной форме.

Вам останется лишь проверить соглашение на наличие обязательных пунктов

О них мы уже говорили в предыдущем разделе: неважно арендатор вы или арендодатель, согласие с условиями и правилами должно быть обоюдным

Как найти арендаторов?

Начиная арендный бизнес коммерческой недвижимости, многие начинающие предприниматели недооценивают важность определения профиля клиентов. Между тем, требования к кафе и магазинам одежды существенно отличаются, а потому еще на этапе перепланировки нужно понимать, для кого именно будет предназначено помещение

Как ни удивительно, не стоит ориентироваться в первую очередь на сетевые компании — опыт показывает, что они любят пользоваться своим авторитетом, пытаются выбить у предпринимателя необоснованные скидки и настаивают на подписании своего варианта договора аренды. Лучше сотрудничать с независимыми предпринимателями, причём не новичками, а теми, кто уже имеет стабильный бизнес и планирует его расширение: чаще всего они становятся самыми надёжными и ответственными арендаторами. Нужно лишь подумать о том, где их искать:

• Для экономии времени можно обратиться к риелторам. За каждого арендатора они попросят вознаграждение в 30–50% от месячной ставки;
• Если здание находится на оживлённой улице, полезно вывесить на фасаде баннер с номером телефона. Такую рекламу следует согласовать в Комитете по архитектуре;
• Можно искать клиентов для бизнеса на аренде коммерческой недвижимости путем размещения билбордов. Лучше установить их хотя бы за месяц до открытия;
• Если в городе есть журналы для обеспеченной аудитории и издания для бизнесменов, полезно напечатать в них свои рекламные блоки;
• Стоит обратиться напрямую банкам, торговым сетям, ресторанам. Этот способ требует опыта переговоров, так как стать менеджером по продажам может не каждый;
• Можно разработать одностраничный сайт и привести на него посетителей с помощью контекстной рекламы в поисковых машинах. Метод считается очень эффективным;
• Варианты аренды коммерческой недвижимости в бизнес центрах часто ищут на профильных порталах и досках объявлений. Реклама здесь нужна обязательно.

Оснащение для бизнеса на недвижимости

Название	Цена, руб.	Кол-во, шт.	Сумма, руб.
Инженерное оборудование
Вентиляция	360000	1	360000
Видеонаблюдение	60000	1	60000
Охранная сигнализация	150000	1	150000
Пожарная сигнализация	150000	1	150000
Огнетушитель	2600	17	44200
Распределительный шкаф	8000	1	8000
Светильник	700	60	42000
Оснащение офисов
Стойка администратора	15000	1	15000
Стул администратора	1500	1	1500
Шкаф для документов	4000	1	4000
Ноутбук администратора	25000	1	25000
МФУ	9000	1	9000
Телефон	3000	1	3000
Wi-Fi роутер	2200	15	33000
Сетевой маршрутизатор	5000	1	5000
Мини АТС	42000	1	42000
Стол и стулья для переговорной	30000	2	60000
Проектор с экраном	30000	2	60000
Кулер	4000	2	8000
Кондиционер	20000	10	200000
Прочее оснащение
Инструменты для ремонта	10000	1	10000
Уборочный инвентарь	3000	2	6000
Санузел	12000	2	24000
Итого:	1319700

Трудности застройщика

Коммерческая недвижимость в жилом комплексе – это дополнительный финансовый инструмент для застройщика. И грамотная концепция может обеспечить девелоперу высокую эффективность инвестиций

Однако застройщики не уделяют данному вопросу повышенное внимание – для них эти помещения вторичны

Но, несмотря на это, все же, когда речь идет о реализации масштабного жилого проекта, все строительство обычно ведется в несколько очередей. «Ни один девелопер не будет возводить сразу весь микрорайон и заселять его 20-30 тысячами жителей, — говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». — А для крупных ритейлеров очень важен трафик, то есть поток покупателей. И даже если застройщик во время строительства первой очереди проекта возведет объект, полностью подходящий под требования торговых сетей, о которых всем девелоперам, в принципе, давно известно, то ритейлеры его не запустят. Трафика покупателей, состоящего из жителей первых домов, для них будет недостаточно. Эти жильцы не обеспечат ритейлеру необходимый товарооборот. Получается, что пока застройщик не построит достаточное количество домов и не заселит их, операторы крупных торговых сетей в этот микрорайон не придут. А жители первой очереди, скорее всего, не будут заселяться». Однако, как говорится, выход всегда есть в таких случаях. Например, так как застройщик обычно продает или сдает помещения на первом этаже блоками по 70-100 кв. м, то в большинстве случаев ему достаточно лишь обратиться в администрацию, которой известно обо всех местных предпринимателях, планирующих купить или снять подобное помещение для развития собственного бизнеса. Именно они как раз и обеспечивают жителей первых очередей небольшой, но разнообразной инфраструктурой. В том числе, и продуктовыми магазинами.

На следующем этапе девелопер уже планирует строительство отдельно стоящего торгового объекта, подходящего под требования ритейлеров по площади, инженерной начинке, планировке (шаг колонн, высота потолков) и т.д. «Заманивать операторов торговых сетей, в принципе, не нужно, — говорит Алексей Шмонов. – Они, как правило, на этом этапе приходят к застройщику уже сами. Проблемы испытывают только проекты, сильно растянутые во времени. Например, если девелопер обещал построить шесть домов за определенное количество времени, а возвел только два из них».

В свою очередь Александр Зубец добавляет, что сами ритейлеры выбирают разные варианты сотрудничества. Одни договариваются с девелопером о строительстве объекта «под себя», другие выкупают земельный участок и возводят его самостоятельно.

На что есть спрос

В Москве существует множество самых разнообразных предложений. Самыми востребованными являются помещения, рассчитанные на размещение салонов красоты, аптек, продовольственных магазинов, кофеен. В новых районах и жилкомплексах популярна недвижимость любых форматов, потенциально интересных будущим новоселам. Это магазины различного назначения, медцентры, спортивные студии, детские центры и пр. Лучше всего расходятся помещения, расположенные в местах с высоким уровнем проходимости, а также высокой плотностью населения поблизости.

По словам брокера агентства Century 21 Milestone Сергея Коршунова, идеальный вариант — объекты, расположенные на первых линиях жилых домов. Имеют высокое значение разумные цены и ясные потоки покупателей. Самым высоким будет оборот у недвижимости, для которой достаточно четко просчитывается хороший трафик. Активно торгуются и сдаются в аренду помещения в бизнес-центрах и ТРЦ. Ряд инвесторов предпочитает именно такие объекты. А вот спрос на расположенные в глубине района помещения свободного назначения заметно хуже.

По поводу приобретения оптимальных офисных помещений лучше обращаться за консультациями к специалистам этого рынка (хотя и относительно торговых площадок такой совет совсем не лишний). К офисным помещениям требуется особый подход, тут не обойтись без четкого бизнес-плана с отчетливым пониманием всех нюансов— где помещения находятся, кем и как долго они могут быть востребованы.

По мнению предправления ГК «Миэль» Оксаны Вражновой, вряд ли инвесторы с небольшим размером капитала потянут покупку недвижимости в бизнес-центрах высокого класса, расположенных в местах с хорошей деловой активностью. Более же простые предложения несут много рисков, основным из которых является потенциальный простой помещения. Поэтому вложения в коммерческую недвижимость без профессионального управляющего могут привести к убыткам.

Как снять?

Если появилась необходимость в аренде подобного объекта, необходимо действовать по следующему алгоритму:

Ищем здание или помещение. Во-первых, стоит посмотреть на популярных досках объявлений. Есть лидеры направления, где ежедневно публикуется масса предложений
Во-вторых, стоит обратить внимание на местные популярные сайты с объявлениями. В-третьих, можно посетить специализированные интернет-ресурсы, где предлагают коммерческую недвижимость в аренду.Не стоит отметать старые способы поиска нужных объектов: объявления в газетах, через друзей и т
д. Можно обратиться в агентство недвижимости, но нужно быть готовым оплатить услуги специалистов.

Осмотр вариантов. Наверняка, их будет несколько. Придется выбирать что-то одно. Главное правило: недвижимость должна полностью соответствовать предполагаемым целям её использования

Важно еще и то, чтобы объект был в удовлетворительном состоянии. Проблемы с коммуникациями и прочим – все это будет только отвлекать от ведения дел.
Проверяем юридическую чистоту сделки

Документация на объект недвижимости должна быть в полном порядке. Не должно иметься никаких ограничений и обременений. Поэтому первое, что необходимо потребовать от собственника или иного законного владельца – выписку из ЕГРН. Посвежее. Далее можно сверять информацию из выписки с данными, содержащимися в других представленных потенциальным арендодателем бумагах. Возможно, есть смысл поручить анализ документов профессиональному юристу.
Оформление сделки. ГК РФ в ст. 606 указывает существенные условия договора аренды. Их включить в текст нужно обязательно. Но стороны также вправе прописывать в документе любые условия, которые не противоречат действующему законодательству. Лучше оговорить все нюансы. Передача имущества осуществляется по акту, в котором, в частности, рекомендуется отразить все выявленные недостатки объекта.
Если закон требует, то заключительным шагом сторон будет регистрация сделки в Росреестре.

Особенности заключения сделки, если собственников двое

Мы рассматривали особенности заключения сделок при условии, что существует только 2 стороны, между которыми заключается сделка. Но как быть, если два собственника и один арендатор? В этом случае заключается трехсторонний арендный контракт. Что это и как нужно действовать?

Отличительной особенностью передачи объекта недвижимости при трехстороннем договоре выступает то, что передаточный акт составляют, принимая во внимание наличие нескольких контрагентов. Заверить акт необходимо всем сторонам соглашений

Если хотя бы 1 из контрагентов не желает подписывать документ, для остальных участников это может грозить определенными рисками.

Особой популярностью пользуются трехсторонние контракты, заключаемые при аренде муниципальных объектов. Помимо арендодателя и нанимателя в сделке принимает участие и дополнительный контрагент – балансодержатель.

Балансодержатель – орган муниципальной власти, осуществляющий управление объектом аренды. У балансодержателя нет приоритетных прав и полномочий, он действует в качестве прямого представителя арендодателя. Права и обязанности, участвующих в этой сделке сторон, в общем-то, остаются неизменными, хотя участвует дополнительная сторона. Таким образом, при подписании трехстороннего соглашения должны выполняться такие же условия, как и при подписания двухстороннего.

Советы для аренды коммерческой недвижимости

Занимаясь выбором помещения для аренды, нужно быть очень внимательным. От функциональных характеристик и параметров помещения зависит, насколько быстро вы начнёте там работать и будет ли выбранный объект полностью вам подходить.

Сначала нужно понять, будете ли искать помещение своими силами или обратитесь за помощью к агентству. Последний вариант более надёжен и безопасен, при выборе первого варианта необходимо очень много свободного времени.

1. Проверяйте работу вытяжки и вентиляционной системы

Этот пункт является очень важным, так как в выбранном помещении будете находиться вы вместе со своими работниками. К тому же, если вы заведуете рестораном, кафе или магазином продуктов, то отсутствие хорошей вентиляции будет для вас реальным препятствием.

Пищевые продукты необходимо хранить в соответствующих условиях, а наличие посторонних запахов не должно отталкивать покупателей и беспокоить продавцов. К тому же, санитарные службы не позволят вам разместить там предприятие питания или магазин с продуктами, если в нем будет только общедомовая вентиляция.

Обратите внимание на зону для погрузки-разгрузки

Для владельцев ресторанов, кафе, магазинов ещё одним важным моментом является удобная зона для погрузочно-разгрузочных работ.

Необходимо посмотреть, не выходит ли участок зоны погрузки-разгрузки на проезжую часть или во внутренний двор жилого дома. Если вы будете оказывать помехи жильцам или автомобилистам, то они постоянно будут жаловаться на вас.

Обратите внимание на электрические мощности

Если ваш бизнес связан с использованием холодильников, станков, электрических духовок и других энергозатратных приборов, то вопрос полноценного электроснабжения для вас особенно актуален. Кабели с электричеством должны быть достаточно емкими, чтобы обеспечить ваши нужды в электричестве в полном объёме.

1. Заключение договора

Перед тем, как поставить на договоре аренды свою подпись, нужно очень внимательно прочитать все его условия.

Обычно расходы за коммуналку, вывоз мусора и другие подобные расходы берет на себя арендатор. Но арендодатель при возникновении необходимости берет на себя оплату капитального ремонта, включая замену электропроводки или сантехнических коммуникаций при выходе из строя, а также налоги.

ВАЖНО! Стоит заранее обсудить с арендодателем вопрос страхования помещения. Будет ли вообще составлен такой договор, а если нет, то кто будет оплачивать убытки при возникновении непредвиденных ситуаций

1. Проверка документов на собственность

Этот пункт обязательный, — вы должны проверить наличие у владельца документов о праве собственности на данное помещение — договор купли-продажи, выписка из Росреестра.

Если вы не убедитесь в наличии этих документов, то в один прекрасный момент можете очень удивиться, когда объявится настоящий владелец помещения и выгонит вас на улицу

Кроме того, важно, чтобы арендуемое помещение не было арестовано за долги, не состояло в залоге и не имело никаких других обременений

Если вы не знаете тонкостей жилищного права, то вам лучше попросить помощи у профессионалов, занимаясь арендой или покупкой нежилых помещений.

Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Риэлторские агентства».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2

Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах. Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами

Совет 3. Оцените электрические мощности

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

• сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
• если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
• ответственность сторон за нарушение договора;
• условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.

Совет 5. Проверяйте документы на собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями

Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений

Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.