Покупка квартиры с прописанным человеком

Кого выселить нельзя

Законодатель определил перечень субъектов, выселение которых невозможно даже в судебном порядке. Защищенная категория жильцов сохраняет за собой право пользоваться квартирой, несмотря на смену владельца. В перечень лиц, принудительное снятие учета которых запрещено, входят:

• дети-сироты, лишенные родительской опеки;
• лица, отказавшиеся от участия в приватизационном процессе;
• пользователи жильем на основе воли умершего, который указал это в завещании (завещательный отказ);
• получатели содержания в соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением;
• члены жилищного кооператива, которые оплатили хотя бы часть долевого взноса.

Нюансы по приватизации сводятся к следующему. Верховным Судом РФ закреплена четкая позиция — запрещено принудительно выселить того, кто в прошлом владел всеми преимуществами полноправного пользователя наряду с лицом-собственником по ордеру. При этом не имеет значения наличие у такого человека другой недвижимости, или многократная передача права собственности на помещение, в котором гражданин зафиксирован.

Жилищная собственность, отягощенная зарегистрированным инвалидом либо еще ребенком, имеет шансы принести будущему владельцу немало проблем. Дело в том, что такие группы населения находятся под усиленной государственной защитой. В случае неблагоприятного стечения обстоятельств выселить таких субъектов покупателю имущества будет очень сложно.

Можно ли приватизировать квартиру через МФЦ

Приватизация — процесс длительный. Упростить процедуру перехода права собственности можно через отделение МФЦ. Все необходимые сведения сотрудники центра получают путем подачи запросов напрямую в различные организации.

Процесс приватизации квартиры через многофункциональный центр происходит следующим образом:

1. Обращение. Обратиться в МФЦ можно по предварительной записи по телефону или через сайт (если в регионе предусмотрена такая возможность), а также в порядке электронной очереди.
2. Подача заявления на предоставление услуги. Для того, чтобы начать процедуру оформления приватизации нужно написать заявление на предоставление услуги по установленному образцу. Присутствие всех зарегистрированных в квартире граждан на этом этапе не обязательно, достаточно подписи одного из прописанных. С собой ему необходимо иметь паспорт, а также договор соцнайма. В момент подачи заявления подается бланк доверенности, на основании которой сотрудники центра осуществляют сбор всей необходимой документации. Доверенность на приватизацию через МФЦ должна быть заверена у нотариуса.

   Если заявитель самостоятельно собирает все необходимые для оформления документы, доверенность оформлять не нужно.

3. Оформление в МФЦ. Следующий шаг — подача заявления через МФЦ вместе с пакетом собранных документов. На данном этапе необходимо присутствие всех зарегистрированных в квартире лиц. Каждому из них необходимо предъявить паспорт и расписаться в заявлении. Тем самым граждане выражают свое согласие на приватизацию. По факту принятия заявления и документов сотрудник центра выдает заявителю расписку, в которой будет указана примерная дата получения уведомления о предоставлении услуги либо об отказе.
4. Подписание договора приватизации. Когда все предоставленные сведения пройдут проверку, необходимо подписать договор о приватизации. На подписании должны присутствовать все прописанные в квартире жильцы. Если один из участников не может явиться лично, необходимо заранее оформить доверенность.

После подписания договора нужно обратиться в органы Росрееста для оформления права собственности на квартиру, для этого также можно воспользоваться услугами МФЦ.

Как осуществить продажу муниципального / социального жилья?

• совместная приватизация;
• обмен;
• буферная продажа.

Эти способы на практике применяются наиболее часто и считаются законными в полной мере или, как минимум, не противоречат законодательству.

Совместная приватизация

Продажа через совместную приватизацию является длительной процедурой. Но иногда она привлекает покупателей по следующим причинам:

• если покупателю нужна квартира именно в этом доме;
• при снижении стоимости объекта;
• когда ему требуется время для поиска денежных средств.

Это один из самых безопасных способов приобретения неприватизированных квартир.

Алгоритм совместной приватизации может быть следующий:

1. Наниматель социального жилья находит покупателя, который заинтересован в данной сделке.
2. Заключает с ним предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получает аванс или задаток за сделку, которую намерен осуществить в будущем, после получения права собственности на квартиру.
3. Собирает пакет документов для приватизации и обращается в соответствующий отдел администрации с заявлением о получении своего жилья в собственность.
4. Заключает договор с администрацией и регистрирует своё право на квартиру.

Если приватизация не состоится по тем или иным причинам, то по ПДКП покупатель может взыскать с продавца двойную стоимость задатка.

Этот вариант самый оптимальный относительно соблюдения норм законодательства. Другой вариант, аналог совместной приватизации, применяется, если у покупателя исчерпано право на безвозмездное получение недвижимого имущества от государства.

В этом случае продавец прописывает покупателя, а затем выписывается вместе с членами своей семьи. На покупателя переоформляется договор соцнайма и лицевой счёт, впоследствии он самостоятельно приватизирует квартиру.

Важно! Деньги передаются в момент выписки продавца, под расписку

Обмен

Согласно статьям 72—73 ЖК РФ, граждане вправе осуществлять обмен приватизированных квартир на неприватизированные. В этой связи купля-продажа проводится под видом обмена, но при условии согласия на него, всех членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.

Заинтересованность покупателя в приобретении такой квартиры также может быть продиктована необходимостью вселения в данное жилое помещение, которое оказалось для него привлекательным. Или:

• занижением стоимости жилья;
• улучшенными параметрами приобретаемой без приватизации квартиры.

При наличии покупателя, эта сделка может пройти быстрее. Но здесь потребуется участие владельца неприватизированной квартиры в двух сделках, которые привели бы к аналогичному результату с первого раза, будь квартира в собственности.

Алгоритм обмена следующий

1. Получение разрешения на сделку у администрации – собственника неприватизированной квартиры.
2. Составление и регистрация договора мены.
3. Подготовка документов на приобретённую в результате обмена квартиру.
4. Продажа вновь приобретённой квартиры.

Внимание! При продаже только что приобретённой в собственность квартиры с продавца будет удержан налог с дохода физических лиц. Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами

В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме

Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами. В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме.

Буферная продажа

Такой способ как буферная продажа применяется некоторыми крупными агентствами, которые имеют в своей собственности квартиру-буфер, участвующую в сделке. Эта сделка напоминает обмен, но в нём участвует дополнительный объект, который является своего рода страховкой для сторон сделки.

Сделка происходит по следующей схеме:

Такие сделки не несут сторонам критических неудобств, если деятельность агентства гарантирует добросовестное исполнение принятых на себя обязательств.

Но зачастую они вызывают подозрение у покупателей, выглядят условно законными, что существенно снижает поток лиц, готовых в них участвовать.

Кого нельзя выписать из квартиры

Есть категория граждан, которых выписать невозможно будет никогда, даже по суду. К ним относятся:

1. Лица, добровольно отказавшиеся от приватизации.2. Получатели ренты.3. Лица с завещательным отказом.

К перовой категории «лица, добровольно отказавшиеся от приватизации» относятся те граждане, которые на момент приватизации квартиры, проживали в ней и имели право на приватизацию, но отказались от нее добровольно и написали отказ. В этом случае эти граждане получают право постоянно бессрочного проживания в квартире.

Ко второй категории «получатели ренты» относятся лица, которые передали по договору ренты недвижимость с правом проживания. Например, пожилая бабушка подарила свою квартиру внуку, но с условием, что бабушка в этой квартире остается проживать до конца свой дней. В этом случае, даже продажа квартиры будет производится только с согласия бабушки и за ней сохраняется право пользования квартирой.

К третьей категории «лица с завещательным отказом» относятся лица, которым право проживание предоставлено в завещании наследодателя. Например, дедушка оставил завещание, в котором дом переходит в собственность его сыну, но с условием, что в доме будет проживать его внук.

Важно!
Необходимо еще раз понять, что за вышеуказанными гражданами сохраняется не только прописка, но и право пользования квартирой, т.е. право проживания.. Но если в квартире кто-то прописан, но не живет, никаких хлопот не причиняет, как влияет размер платы за ЖКУ?

Но если в квартире кто-то прописан, но не живет, никаких хлопот не причиняет, как влияет размер платы за ЖКУ?

На сегодняшний день плата за ЖКУ состоит из:

1. Платы за жилое помещение. Включает:

• • содержание ОДИ (общедомового имущества),
  • текущий ремонт,
  • уборку земельного участка,
  • АППЗ,
  • ПЗУ,
  • очистку мусоропроводов,
  • эксплуатацию коллективных счетчиков,
  • содержание лифтов,
  • управленческие расходы,
  • другие платежи, принятые на общем собрании собственников.

2. Взноса на капитальный ремонт.

3. Платы за коммунальные услуги

Плата за жилое помещение рассчитывается, исходя из общей площади квартиры и не зависит от количества прописанных. Это относится и к взносу на капитальный ремонт.

Плата за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребленных ресурсов, т.е. по счетчикам. Если в квартире счетчики не установлены, то плату начисляют по нормативам, исходя из количества проживающих.

Внимание
Очень часто ТСЖ или управляющая копания количество проживающих не устанавливают и насчитывают норматив на количество прописанных. В именно в этом случае и вероятно увеличение квартплаты, когда придется платить за коммунальные услуги еще и за прописанного человека.. Еще отдельно следует указать о таком вероятном развитии событий, как почтовая корреспонденция и коллекторы

Еще отдельно следует указать о таком вероятном развитии событий, как почтовая корреспонденция и коллекторы.

Если прописанный гражданин увлекался кредитами, займами, особенно, в микро финансовых организациях, то все претензии и иски будут приходить на ваш адрес. А если его долги будут переданы коллекторам, то взыскивать долги коллекторы придут в вашу квартиру. Конечно, вы сможете объяснить, что данный гражданин только прописан в квартире и не имеет никакого имущества в ней, но все-таки вы будете погружены в стрессовую ситуацию и, как показывает практика, приход коллекторов даже после объяснения ситуации может быть не последним.

Процедура принудительной выписки из квартиры довольно простая, но затратна по времени.

Как продать квартиру с прописанным жильцом?

Чаще всего такие ситуации возникают, когда в квартире зарегистрирован человек, фактически проживающий в другом месте; реже — после безуспешной попытки принудительного выселения.

Бывшие супруги после развода теряют право на регистрацию (ст. 31 ЖК РФ) однако суд — если нет других вариантов для проживания — может разрешить им временно проживать в квартире.

Хотя закон не воспрещает владельцу распоряжаться недвижимостью, найти на неё покупателя довольно трудно — мало кто соглашается на сомнительную сделку. Поэтому лучше договориться с родственниками мирным путем.

Добровольная выписка зарегистрированных лиц

После перехода квартиры к новому собственнику, жильцы обязаны выписаться. Для этого им нужно явиться в территориальное отделение ФМС с паспортом, военным билетом (для военнообязанных) и написать заявление о снятии с регистрационного учета по месту жительства. Правила процедуры утверждены постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.95 г.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

8 (495) 899-03-81 (Москва и МО)8 (812) 213-20-63 (Санкт-Петербург и ЛО)8 (800) 505-76-29 (Регионы РФ)

• Совершеннолетние могут выписаться «в никуда», указав любой адрес. Получив на руки листок убытия, гражданин должен в течение 30 дней зарегистрироваться на другой жилплощади, в противном случае ему грозит статус лица без определенного места жительства.
• Несовершеннолетних снять с учёта могут только родители — с пропиской по новому месту. В паспортном столе нужно предъявить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, в которой будет проживать ребенок, паспорт и свидетельство о рождении. Если ребенку исполнилось 14 — он обязан явиться в районный отдел ФМС лично.

Другой вариант — регистрация на новом месте жительства. После прописки территориальный ФМС в трехдневный срок известит своих коллег, и жильца снимут с учета по предыдущему адресу.

Выписка жильцов без их согласия

Если жильцы отказались выписываться или физически не могут сделать это (живут за границей, связь с ними утеряна, отбывают наказание в местах лишения свободы), новому владельцу придётся выселять их в судебном порядке. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Итог рассмотрения дела зависит от его обстоятельств — гарантий, что суд примет решение о выселении, нет.

• Иск может быть удовлетворен, после чего новый владелец вправе подать заявление в паспортный стол на основании судебного решения – зарегистрированных лиц выпишут из квартиры.
• Судья может признать сделку недействительной и обязать продавца вернуть покупателю деньги. Обычно такие решения выносятся при обнаружении мошенничества продавца — например, тот умолчал о том, что в квартире проживают родственники.
• В удовлетворении иска суд может отказать.

Продавцам «нечистых» квартир трудно найти покупателей даже с хорошей скидкой — памятуя о том, что скупой платит дважды, люди избегают сомнительных сделок, грозящих обернуться судебными тяжбами. Если продать жилье нужно, а желающих купить её нет, на помощь придут риелторы.

Выкуп квартиры агентством недвижимости

Существуют агентства, специализирующиеся на выкупе проблемного жилья. Они приобретают квартиры у собственников с большой скидкой, освобождают от жильцов через суд или по обоюдному согласию (штат юристов вкупе с многолетним опытом позволяют это сделать быстро и эффективно) и перепродают по нормальной рыночной цене.

Однако и здесь имеются исключения. Агентства недвижимости не работают с квартирами, в которых на правах постоянного пользования проживают граждане, не подлежащие выписке.

Снятие с регистрационного учёта лица в судебном порядке без его согласия

Выписка через суд способна обернуться для собственника жилья сущим кошмаром

Процесс может затянуться надолго, поэтому очень важно сразу, при подаче иска, подготовить полный пакет документов. Список необходимых документов варьируется в зависимости от того, какое лицо подлежит выписке

Снятие с регистрационного учёта незнакомого человека

Встречаются ситуации, когда покупатель приобрёл квартиру с уже прописанным в ней человеком. Они могут быть даже незнакомы, и, конечно же, никаких родственных связей между ними нет. В таком случае, собственник жилья по месту проживания ответчика должен подать иск о снятии последнего с регистрационного учёта.

К исковому заявлению необходимо приложить:

• паспорт, удостоверяющий личность истца;
• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• справку о прописанных лицах (эта справка действительна всего 10 дней) или выписку из домовой книги;
• подтверждение уплаты госпошлины.

Если никаких препятствий для снятия человека с регистрационного учёта нет, то суд быстро решит дело в пользу истца.

Снятие с регистрационного учёта родственника или бывшего супруга

Для того чтобы выписать из своей квартиры родственников или бывшего супруга, необходимо обратиться в суд с иском о признании родственников утратившими право пользования жилым помещением. К исковому заявлению прилагается:

• паспорт истца;
• выписка из домовой книги или справка из паспортного стола;
• свидетельство о праве истца на квартиру;
• квиток об уплате пошлины за подачу иска.

В суде необходимо будет обосновать свои исковые требования. Так, лицо считается утратившим право пользования, если оно:

• добровольно выехало из спорного жилья в другое место жительства и не принимает участия в оплате коммунальных платежей;
• систематически нарушает права других жильцов квартиры;
• умышленно причиняет порчу имущества.

В качестве доказательств суд принимает справки из полиции, выписку из домой книги с указанием лиц, фактически проживающих в квартире, справки из больниц и учебных учреждений, на основании которых можно сделать вывод, что лицо не проживает по адресу регистрации, а также свидетельские показания. Исковое заявление также подаётся в суд по месту регистрации ответчика.

Это – самые простые случаи из судебной практики. По-настоящему сложное судебное заседание предстоит, если прописаны несовершеннолетние.

Снятие с регистрационного учёта несовершеннолетнего

Права детей строго защищаются Российским законодательством. Снять с регистрационного учёта ребёнка, даже не являющегося собственником жилья, может быть непросто. Истцу необходимо доказать в суде, что ребёнок потерял право пользования квартирой. К иску прикладываются:

• паспорт истца;
• документы о праве собственности;
• выписка из домовой книги;
• чек об оплате госпошлины;
• документы, на основании которых можно сделать вывод, что ребёнок утратил право пользования.

Дети по закону должны быть прописаны с одним из родителей. Так, если оба родителя прописаны в квартире, из которой хотят выписать ребёнка, суд в удовлетворении иска откажет. А вот если кроме ребёнка прописана, например, его бабушка, то суд удовлетворит исковые требования и обязует родителей прописать несовершеннолетнего с одним из них.

Здесь важно сделать оговорку. В суде истцу необходимо доказать, что ребёнку есть куда прописаться, и условия того жилья не хуже прежних

Так, если судом будет установлено, что ни один из родителей не имеет жилья, и прописать ребёнка им некуда, суд откажет бабушке в иске и оставит ребёнка прописанным на её жилплощади. При изменении обстоятельств, бабушка может повторно обратиться в суд с исковым заявлением.

При рассмотрении дела о снятии несовершеннолетнего с регистрационного учёта в суде, к заседанию привлекается представитель органа опеки и попечительства. Представитель должен будет определить, соответствуют ли новые условия проживания ребёнка требованиям, и не будет ли положение несовершеннолетнего ухудшено в связи со сменной места прописки.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным ребенком? Да, конечно, однако это будет обременительно новым собственникам, а значит, найти покупателя будет непросто.

○ Что делать, если в купленной квартире кто-то прописан?

Что делать, если Вы не знали о наличии прописанных людей? Хотя обременения в виде прописанных граждан подлежат регистрации в Росреестре прав на недвижимое имущество, не всякий собственник квартиры заявляет о них регистратору. Вот и выходит на практике ситуация, когда вместе с помещением приобретаются «мертвые души» или даже реальные жильцы. Что делать, если договор уже заключен и квартира перешла к Вам в собственность?

Вот что говорит о таких сделках Гражданский кодекс (п. 1 ст. 460 ГК РФ):

«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.»

То есть, если квартиру Вы приобрели, не зная, что там живут люди, следует поступить следующим образом.

  Договориться с жильцами о добровольном выселении

Жильцы, приходившиеся бывшему хозяину родственниками, утрачивают право пользования помещением, так как хозяин меняется (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Как договориться о выселении с людьми, проживающими в квартире по бессрочному договору аренды? В этом случае договор между арендодателем и арендатором не прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Новому владельцу следует предупредить жильцов о необходимости съехать за три месяца до выселения. В п. 2 ст. 610 ГК РФ сказано:

«Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.»

Если Вы не знаете, как договориться о выселении, попробуйте провести конструктивную беседу с жильцами и укажите им на вышеуказанные нормы Гражданского кодекса, на основании которых Вы имеете полное право заставить съехать нежелательных лиц. 

Ситуация осложняется, если договор аренды заключен на определенный период. Остается только ждать его окончания или договориться с квартиросъемщиком покинуть помещение в удобные для него сроки.

Помните: расторжение соглашения раньше времени может повлечь дополнительные растраты, связанные с существенным нарушением условий договора (арендатор в этом случае имеет полное право обратиться с иском в суд на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ).

  Признать сделку недействительной и вернуть деньги

На основании существенных нарушений прав покупателя, лицо, не знавшее о том, что имущество обременено, вправе потребовать признания сделки недействительной. Законным основанием для обращения служит п. 2 ст. 179 ГК РФ:

«Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.»

Иск подается в суд общей юрисдикции в течение года после того, как покупатель узнал о регистрации иных лиц в квартире (п. 2 ст. 181 ГК РФ). В процессе рассмотрения дела истцу нужно доказать, что он не знал и не мог знать о гражданах, зарегистрированных в помещении.

Признание сделки недействительной является основанием для возвращения денег покупателю. П. 2 ст. 167 ГК РФ:

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.»

  Обратиться в суд по поводу выписки жильцов

Если Вы расставаться с квартирой не желаете, и задумываетесь о том, как принудительно выселить жильцов, следует обратиться в суд по местонахождению недвижимости.

Право собственника позволяет покупателю распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе требовать от других лиц не препятствовать ему в пользовании имуществом.

Иск составляется в письменной форме по правилам стст. 131, 132 ГПК РФ. В иске нужно:

• Указать на каком основании заявитель владеет недвижимостью.
• Привести перечень лиц, прописанных в квартире, отказывающихся съехать добровольно.
• Изложить просьбу о принудительном выселении нежелательных граждан.

К иску прикладываются паспорт, документы на квартиру, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги и другие материалы, имеющие отношение к делу. Перед обращением в суд уплачивается государственная пошлина, ее размер составляет 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Квитанцию следует приложить к иску.

Как продать жилье, в котором прописаны дети до 18 лет?

 

При продаже жилья, где зарегистрированы малолетние или несовершеннолетние дети, возникает гораздо больше сложностей. Связано это с тем, что закон охраняет интересы и права ребенка.

Ребенка после рождения обязательно регистрируют по адресу проживания одного из родителей, в результате чего он приобретает право проживания. Так, в случае продажи жилья, ребенок не должен оказаться на улице.

Поэтому, законодатель предусмотрел возможность такой сделки при соблюдении ряда условий. Продажа квартиры, в которой прописаны лица до 18 лет, возможна в следующих случаях:

1. Ребенка перепрописывают в другое жилье (например, можно прописать по месту проживания второго родителя);
2. На имя ребенка приобретается иное жилье, жилая площадь которого не меньше той, что продается.

Как выписать из квартиры прописанного человека, узнайте из этой статьи.
О том, как получить технический паспорт на квартиру, прочитайте здесь.

Покупка квартиры с прописанным человеком, риски и проблемы покупателя

Не смотря на то, что законом не запрещается продажа жилых объектов с зарегистрированными в них людьми, покупателю стоит как можно внимательнее подходить к заключению сделки.

Самой большой проблемой, с которой может столкнуться новый собственник – невозможность снять с учета прописанных лиц даже при обращении в судебную инстанцию.

Поэтом, чтобы купить квартиру с прописанным человеком и не иметь дополнительных проблем, следует обратить внимание:

• На стоимость, когда она более чем на 20 % ниже, чем та, что установлена на аналогичные объекты на рынке недвижимости.
• На лиц, которые зарегистрированы в помещении. Рекомендуется требовать получения информации не только о тех, кто состоит на регистрационном учете на момент совершения сделки, но и тех, кто бы зарегистрирован до этого. Для получения таких данных рекомендуется требовать архивной выписки из домовой книги.
• Если собственник находится в браке, зарегистрированном в предусмотренном законом порядке, необходимо требовать предоставления брачного соглашения, если супруги его заключали.