Основания (способы) возникновения и прекращения права собственности на землю

Выкуп земли для государственных нужд

Прекращение права собственности и изъятие земельного участка для решения муниципальных или федеральных программ подразумевает выкуп частных наделов для размещения объектов государственного или местного значения. Это могут быть объекты оборонного или стратегического назначения, атомные и электрические станции, тепло-, водо- или газокоммуникативные системы, автодороги федерального/муниципального значения.

Основанием для изъятия земельного надела может быть только федеральный закон или законодательный акт субъекта РФ.

Если земельный участок расположен в черте города и его изъятие необходимо для освобождения пространства и массовой застройки, то закон четко соблюдает права собственника – такая процедура невозможна.

При изъятии надела во исполнение федеральных или региональных постановлений собственник должен быть извещен об этом за 12 месяцев до предстоящего события. Соответствующее решение о будущем изъятии земли для государственных нужд регистрируется в подразделении Росреестра.

С момента регистрации решения собственник земли не лишается права владеть, пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению вплоть до вынесения судебного решения или подписания соглашения о выкупе надела.

Следует знать, что выкупная цена земли, изъятой по решению государственных органов, будет включать в себя рыночную стоимость участка и расположенного на ней нем недвижимого имущества. Однако из выкупной стоимости будут исключены расходы, которые понесет собственник на строительство или иные мероприятия, нацеленные на увеличение цены участка, выполненные после получения уведомления об изъятии.

Судебная практика показывает, что при вынужденном прекращении права собственности на земельный участок и его изъятии бывший владелец вправе претендовать на компенсацию государственными органами упущенной выгоды.

Это может быть стоимость будущего урожая или убытки, понесенные из-за невозможности выполнения обязательств по договору аренды земли третьим лицам. Если на изымаемой земле располагается жилой дом, то государственный орган обязан возместить в полном объеме все расходы собственника на временное пользование другим жильем, переезд к новому месту проживания и регистрационные действия по оформлению приобретенного жилого помещения.

Жилищное законодательство содержит норму, гарантирующую предоставление бывшему собственнику изъятого земельного участка равноценного жилого помещения. Это правило действует в тех случаях, если на экспроприируемой земле располагался жилой дом, и он был единственным жильем для владельца и его семьи. В иных случаях компенсацией за изъятие надела будет только выкупная стоимость.

Для определения реальной рыночной цены земли, подлежащей изъятию, необходимо проведение независимо оценки. Если собственник не согласен с условиями выкупа или решением об изъятии, то государственный орган вправе передать исковое заявление в суд. Срок давности по спорам, связанным с принудительным выкупом земельных наделов, составляет два года.

Основания возникновения, изменения и прекращения правоотношений

Основаниями возникновения, изменения и прекращения любых правоотношений являются юридические факты, под которыми понимают события (не зависят от воли субъекта, а изменение или прекращение правоотношений в этом случае происходит в силу объективных причин) и действия (являются следствием волеизъявления человека, то есть изменение, возникновение и прекращение отношений происходит по воле сторон).

Для возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений законом предусматриваются не только единичные юридические факты, но и целые их группы (юридические составы).

С возмещением и без него

Изъятие земли может производиться с компенсацией, предусматривающей выплату бывшему хозяину выкупной цены, или без нее. В большинстве случаев возмещение осуществляется, если надел изъят для нужд государства или муниципалитета, в результате наступления чрезвычайных событий (эпидемии, техногенной катастрофы), для исполнения международных обязательств.

В случае возмездного характера изъятия хозяин должен быть трижды предупрежден о планируемом процессе. В последнем извещении содержится приглашение в исполнительный орган власти для заключения соглашения. Владельцу не стоит игнорировать приглашение и попытаться получить максимально выгодный вариант назначения выкупной цены или выбора новой территории.

Собственнику важно учесть стоимость всех объектов, имеющихся на участке. Расчет произвести следует заблаговременно для определения приблизительного размера выкупной стоимости надела

Отказываться от предлагаемых вариантов не нужно. Из них лучше выбрать наиболее соответствующее собственным расчетам решение.

В соразмерную выкупную стоимость, равную реальной цене, входят дополнительные выплаты в качестве компенсации расходов на переселение и т.п. В случае значительного занижения стоимости необходимо уведомить администрацию, письменно сформулировав основания имеющихся претензий. При невозможности достижения согласия в течение месяца собственник площади может обращаться в судебный орган.

На основании акта нарушитель получает предупреждение и административный штраф. Для наведения порядка хозяину участка устанавливается конкретный срок. Игнорирование предупреждения влечет арбитражное решение о лишении владельца земли права собственности.

Для нужд муниципальных

В качестве муниципальных нужд выступают нужды по развитию имеющейся территории. Изъять земли муниципалитет может только в пределах территории, в отношении которой принято решение о развитии и заключено соглашение с исполнителем.

Внимание! Решение подлежит принятию только на основании проекта планирования или межевания территории. В течение 7 дней после принятия проекта он подлежит направлению собственнику земли

В случае отказа собственника добровольно передать землю на основании соглашения материалы передаются в суд. Денежные средства перечисляются на счет, представленный собственником земельного участия. Обжалованию подлежит только сумма, которая установлена для возмещения.

Основанием для возмещения убытков, могут являться

• Соглашение о временном занятии участка между собственником или лицом в пользу которого заключено соглашение;
• Сервитут;
• Акт органа государственной власти;
• Решение суда;

   Убытки, о которых идет речь в настоящем подпункте, возмещаются из бюджетов соответствующих органов, или лицами в отношении которых были установлены ограничения. Для определения убытков министерством экономического развития разработаны целые методические рекомендации. С их помощью Вы можете самостоятельно попробовать рассчитать их размер. Помимо всего прочего стоит также учесть, что Вы вправе предъявить требование о взыскании упущенной выгоды, которая сформировалась в результате установления ограничений, а также компенсации расходов на восстановление земельного участка.

Отчуждение земельного участка собственником

Отчуждение земельного имущества – это особая форма распоряжения недвижимостью, которая заключается в возможности реализации собственником земли своих полномочий, чтобы распоряжаться принадлежащим ему на законных основаниях имуществом. Отчуждение заключается в передаче владельцем своего имущества в законную собственность другого гражданина.

Существуют различные формы отчуждения земельных участков, которые отличаются между собой, а именно:

• возмездное отчуждение земли, которое может реализоваться в форме купли или продажи;
• безвозмездное отчуждение участка, например, дарение.

Помимо добровольных случаев отчуждения земельных участков, законов предусматриваются принудительные случаи отчуждения, которые осуществляются без изъявления воли собственника для проведения конфискации, осуществления реквизиции или же для использования участка при государственных или муниципальных нуждах.

В процессах по отчуждению земельных участков существуют важные особенности, которые предусматриваются гражданским законодательством. Например, земли, которые были изъяты из общего оборота, не могут на законных основаниях предоставляться для пользования частным лицам или быть основными объектами любых сделок.

Помимо этого, отчуждение земель, пригодных для осуществления сельскохозяйственных и фермерских работ, организации садоводства или огородничества, а также строительства личного жилья или подсобных построек происходит в соответствии со специализированными актами гражданского законодательства.

Порядок изъятия

Прописан в действующем законодательстве (гл. VII, VII.1 ЗК и ст. 279-283 ГК РФ). Процедура в случае нарушения порядка землепользования:

1. Органами государственной или местной власти по факту нарушения принимается решение.
2. При наличии письменного согласия владельца участок выставляется на публичные торги.
3. После продажи вырученная денежная сумма, за вычетом связанных с торгами расходов, передается собственнику.
4. Если лицо не принимает вынесенное решение, органы предъявляют иск о продаже участка через суд.

Процедура конфискации:

1. Вынесение приговора по факту правонарушения.
2. Заключение суда о конфискации.

Процедура реквизиции:

1. Выдача документа (решения) о реквизиции государственным органом.
2. Установление размера или формы компенсации.
3. При несогласии с условиями компенсации, предъявленное решение оспаривается в суде.

Изъятие для государственных и муниципальных потребностей:

Разработка и принятие проекта решения об изъятии землевладения на уровне органов власти. При выборе площадки под государственное или муниципальное строительство, выносится заключение о форме изъятия.

В нем указываются :

• фактические данные по наделу земли, подкрепленные выкопировкой из кадастра;
• цель и срок выполнения изъятия;
• нынешний землевладелец и его правовой статус в отношении участка;
• задание на извещение правообладателя и государственную регистрацию проекта решения, составление соглашения;
• новые права лица по факту изъятия.

Уведомление лица, обладающего правом собственности. Без официального информирования изъятие не может быть произведено.

Государственная регистрация проекта решения. Фактически она представляет из себя законодательное наложение ограничения в правах собственности на владельца изымаемого собственности.

Осуществление регистрации влечет за собой риск для собственника, связанный с наложением всех издержек по содержанию участка. Любые действия на нем не подлежат компенсации со стороны государства.

Заключение соглашения с владельцем (при его согласии на изъятие). Владельцы земли, права которых будут прекращены, получают соглашение об изъятии и акт оценки изымаемого имущества.

Документ имеет свободную форму. Учитывает нормативные положения законов о совершении сделок.

Минимальный срок заключения соглашения не оговаривается. Максимальный – документ обязательно должен быть подписан в 90-дневный срок. Иначе в судебную инстанцию подается иск о принудительном изъятии.

Подача искового заявления в суд. Если владелец земли не согласен с фактом изъятия или заявленными условиями и отказывает в подписании соглашения, уполномоченный орган предъявляет иск через суд. Подача иска ограничивается двумя годами со времени уведомления правообладателя.

Государственная регистрация смены права собственности на землю.

Извещение об изъятии

Собственник земли, которая подлежит изъятию, заранее информируется о планируемой процедуре.

При изъятии земли в пользу государства или муниципалитета владельцу сообщают о решении за один год до его предполагаемого исполнения.

Предусматривается троекратное предоставление сведений:

• в ходе разработки проекта и выбора местоположения будущего объекта;
• после принятия решения об изъятии (минимум за год);
• после официальной регистрации проекта решения с фиксацией точной даты.

Порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (в собственность, в аренду)

В Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должно быть сохранено без установления какого-либо срока, на которое оно сохраняется, и без изменения его содержания. Однако оно не должно возникать в будущем. Для его постепенного исчезновения следует разработать механизмы, которые создадут стимулы для трансформации этого права в другие вещные права, предусмотренные ГК (абз. 6.6 разд. IV “Законодательство о вещных правах” Концепции).

В настоящее время актуальны является введение права постоянного землевладения (эмфитевзис), положение о котором нашли свое отражение в проекте изменений Гражданского кодекса (ст. 299 ГК РФ в редакции проекта Федерального закона N 47538-6 “О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Землепользователи, не указанные в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, обязаны переоформить земельные участки по своему желанию в аренду или в собственность до января 2012 г., а земельные участки, на которых находятся линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги и железнодорожные линии и др.), – до января 2016 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”).

Кроме того, в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснялось, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в соответствии с действующим законодательством не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков без проведения торгов, в соответствии с правилами, установленными гл. V.1 ЗК РФ (п. 2 ст. 39.9, пп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

С 01.01.2013 КоАП РФ дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность юридических лиц за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

На основании п. п. 2.1 и 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (далее – Закон о введении в действие ЗК РФ) оформление в собственность граждан, некоммерческих организаций, созданных до дня вступления в силу указанного Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, организаций, при которых до дня вступления в силу Закона о введение в действие ЗК РФ были созданы (организованы) некоммерческие организации для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, пользующиеся такими земельными участками, гаражных потребительских кооперативов земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается, в связи с чем имеются основания полагать, что данное вещное право на земельные участки еще будет существовать продолжительное время.

В абз. 6 п. 2.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ предусмотрено, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками должно быть осуществлено до 01.01.2024 в порядке, установленном данным Законом.

Процедура прекращения права собственности на ЗУ

При возмездном характере

При возмездном характере изъятия для муниципальных и государственных нужд, собственник предупреждается трижды о том, что планируется его переселение с занимаемого участка. Последнее уведомление содержит приглашение в местную администрацию для составления соглашения.

Собственнику следует принять приглашение и постараться извлечь максимум полезных вариантов при определении выкупной стоимости ЗУ или выборе нового надела. Здесь нужно учитывать стоимость каждого элемента, входящего в стоимость земли.

Такие расчёты следует провести предварительно, приблизительно определившись с выкупной стоимостью участка. Грамотный собственник не станет форсировать события. Оставив собственные расчёты в стороне, он рассмотрит предложение муниципалитета. Если таковое более привлекательно, чем реальная стоимость земель, вступать в дебаты не следует, а нужно сразу же оформлять соглашение.

Соразмерная выкупная стоимость, равная реальной, предусматривает дополнительные виды оплаты, в виде компенсации затрат на переезд и т.п. Об этом допустимо сообщить уполномоченному лицу.

При занижении реальной стоимости, следует написать уведомление в администрацию, с формулированием причин претензий. Если вопрос не решится в пользу собственника в течение месяца – следует обращаться в суд.

При безвозмездном характере

При безвозмездном характере прекращения права собственности административный орган составляет акт о причинении нарушений земле, окружающему ландшафту или установленным нормам использования ЗУ. После составления акта нарушителю выносится предупреждение и штраф, в соответствии с положениями Кодекса об административных правонарушениях. Для восстановления порядка даётся соответствующий срок.

Собственнику потребуется немедленно среагировать на предупреждение, так как за административным решением последует арбитражное, которое лишит его земель.

Руководствуясь положениями выписки из административного акта, следует начать исправлять нарушения. Если пунктов несколько – нужно устранить вначале те, которые можно ликвидировать быстрее всего. Иногда целесообразно начать с устранения тех нарушений, которые «бросаются в глаза», то есть находятся на поверхности. Если удастся устранить лишь часть нарушений, при составлении следующего административного акта обследования участка и/или прилегающей к участку территории, собственнику следует указать на внесённые изменения и обосновать причину, по которой он не успел завершить санкционированную деятельность.

Если муниципалитет вынес административное решение неправомерно, в течение 10 дней после получения решения, собственник может подать апелляцию в районный суд.

В случае халатного отношения и игнорирования предупреждений

Одним из оснований прекращения права собственности на земельный участок является поданный администрацией иск. Если к иску будет приложен повторный акт обследования участка, в котором зафиксируется отсутствие изменений, связанных с устранением допущенных нарушений, у собственника не останется шанса на оспаривание действий администрации.

То же можно сказать о случаях ареста участков должников. Здесь для собственника остаётся единственный шанс найти компромисс с кредитором, добившись отсрочки платежа. Или – найти часть денег в счёт уплаты долга, отсрочив уплату недоимки.

При конфискации имущества, у осужденного практически не остаётся шансов отстоять часть имущества, что приводит к необходимости прекратить право собственности в силу сложившихся обстоятельств.

Мы уже неоднократно говорили ранее про полную процедуру оформления земли, с пошаговой инструкций (даже о том как подать иск!) и разбором регистрации прав, получения свидетельства, переоформления (к примеру, в случае аренды). Вы можете ознакомиться с ними по ссылкам.

Также не забывайте о формах собственности:

1. частная;
2. публичная, федеральная.

Сегодня каждый землевладелец и собственник недвижимости, должен владеть основами юридической грамотности, чтобы найти правильный выход из складывающихся правоотношений в контексте лишения права собственности на земельный участок.

Подробнее обо всех нюансах данной темы читайте на главной странице рубрики.

Основания прекращения аренды земельного участка

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В нем установлены возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ). Помимо указанных в ГК РФ оснований, договором аренды могут быть установлены другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя или арендатора.

Одновременно ЗК РФ предусматривает ряд оснований, по которым аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя. Ими признаются:

• использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренных земельным законодательством;
• использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической остановки. Это основание не применяется в период проведения сельскохозяйственных работ и в иных случаях, установленных федеральными законами;
• неустранение последствий совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека и окружающей среде;
• неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование;
• изъятие или реквизиция земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ЗК РФ.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Признавая необходимость изъятия земель государственных или муниципальных нужд, законодатель указывает на исключительность такого рода случаев. При этом необходимо учитывать принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан и сохранение гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (ст. 1 ЗК РФ).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных нужд осуществляется для выполнения международных обязательств Российской Федерации, размещения объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Иные обстоятельства определяются федеральными за- конами, а для изъятия, в том числе выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, — в случаях, установленных законами субъектов Федерации.

Ограничения изъятия, в том числе выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий установлены ЗК РФ (ст. 79, 83, 94, 101).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Порядок такого выкупа земельного участка, порядок определения его выкупной цены, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством (ст. 55 ЗК РФ). ГК РФ не знает другого способа изъятия земельного участка, кроме выкупа (ст. 279 ГК РФ). Порядок определения выкупной цены земельного участка предусмотрен ст. 281 ГК РФ.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Оценка земельного участка должна производиться в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем сказано, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих пол- ностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» утверждены Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, дающие возможность организовать работу по оценке имущества, в том числе и земельных участков.

При несогласии собственника с выкупом у него земельного участка или с условиями выкупа для государственных или муниципальных нужд соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган муниципального управления вправе обратиться в суд с иском о разрешении спора. Согласно ст. 282 ГК РФ иск о выкупе земельного участка может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления органа, принявшего решение об изъятии земельного участка.

В период времени с момента государственной регистрации решения об изъятии земельного участка и до достижения соглашения о выкупе или принятия судом решения о выкупе земельного участка собственник не ограничен в правах владения, пользования и распоряжения земельным участком. Он может производить необходимые затраты на его содержание и использование по назначению. Эти затраты потом могут быть включены в выкупную цену (но именно необходимые затраты). Однако согласно ст. 280 ГК РФ затраты и убытки, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период, могут быть отнесены на счет собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов.

показать содержание