Что нужно знать при продаже доли квартиры в 2019 году?

Образец коммерческого предложения по продаже товара и примеры составления

Все дело в том, что с такими документами в первую очередь ознакамливаются рядовые сотрудники отдела закупок. И только после тщательного анализа и сравнения с конкурентами, менеджеры среднего звена подают отчет о мониторинге цен на товары вышестоящему начальству с полномочиями принятия решений. Далее, будущее сотрудничество будет зависеть только от предпочтений ответственных лиц коммерческой организации.

Иногда к официальному запросу потенциальный клиент может приложить форму для вашего коммерческого предложения. Преимущественно, так поступают бюджетные учреждения или компании, организовавшие большой конкурс для проведения закупок определенной партии товаров.

Нужно ли платить налог с продажи

Продажа недвижимого имущества в России облагается налогом на доходы физических лиц (за исключением некоторых случаев). По общему правилу, платить налог нужно, если недвижимость была в собственности продавца 5 лет или меньше.

Но здесь есть несколько особенностей. Можно не платить налог за продажу таких долей:

• доля оформлена в собственность до 01.01.2016 года, и была в собственности больше 3 лет;
• доля получена по наследству, в дар, в результате приватизации или по договору пожизненной ренты больше 3 лет назад;
• доля оформлена в собственность после 01.01.2016 года, и была в собственности больше 5 лет.

При дарении доли близкому родственнику тоже не придется платить налог.

В остальных случаях придется заплатить НДФЛ. Ставка для резидентов (граждан РФ) составляет 13%, для нерезидентов – 30%. Рассчитывается налог от большей величины из двух: цена продажи или 70% кадастровой стоимости.

Но в реальности сумма налога может быть серьезно снижена. Разрешается выбрать один из двух налоговых вычетов:

• в сумме 1 000 000 рублей (то есть, если доля стоит меньше миллиона, налог платить не придется вообще);
• в сумме, потраченной ранее на покупку этой доли квартиры.

Так как доли в квартире стоят обычно не очень дорого, сумма налога будет невысокой.

Выкуп доли в квартире бывшего мужа если он не согласен

Иногда бывшие супруги не могут разделить общую квартиру. Даже если жена предлагает выгодный вариант, экс-супруг может не согласиться продавать свою долю. Зачастую он даже не проживает в квартире.

Что делать бывшей жене? Оценить ситуацию и не пытаться отнять долю силовыми методами. Никто не может заставить собственника продать имущество без его согласия. Значит нужно искать альтернативные пути.

Основания и способы

Обратите внимание на следующие варианты:

Незначительная доля. Если она ничтожно мала, не представляет интереса для бывшего мужа и не может быть выделена в виде комнаты (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Такую долю можно выкупить в принудительном порядке. Согласие мужа не играет роли. Это самый оптимальный вариант, но придется подавать иск и действовать в судебном порядке.

Пример: жена выкупает 1/20 часть в квартире у бывшего мужа.

Имущество в счет алиментов. Если бывший муж выплачивает алименты или имеет по ним долги, можно предложить их замену. Жена и ребенок получат долю в счет будущих алиментов. Плательщик перестанет выплачивать алименты (п. 2 ст. 104 СК РФ).

Пример: алиментоплательщик передает бывшей жене и сыну ⅓ долю в квартире, а мать забирает заявление в ФССП о взыскании долга.

Совместная продажа квартиры – финансово выгодный вариант. Бывшие супруги продают квартиру целиком. Нужно найти покупателя, заключить сделку и получить деньги. Затем выручка делится поровну или в соответствии с размером долей мужа и жены. Однако придется решать вопрос с дальнейшим местом жительства.

Пример: разведенные супруги имеют по ½ доле в квартире, но продают жилье целиком за 3 000 000 рублей. Если бы они продавали по отдельности, то смогли бы выручить максимум 750 000 рублей за ½ долю, т.е. в 2-3 раза меньше рыночной цены.

Юристы не рекомендует прибегать к шантажу бывшего мужа. Якобы, раз тот не хочет продавать долю, жена подселит в квартиру чужаков и «устроит ад» бывшему муженьку. Учтите, что подобные схемы чреваты проблемами с полицией. Да и сами мужья могут не проживать в спорной квартире.

Пошаговая инструкция

Итак, если вы собираетесь выкупить долю мужа через суд, придется запастить терпением. Заодно нужно проработать будущую стратегию и найти аргументы. Чаще всего выкупают незначительные доли в квартире. О порядке действий на такой случай и поговорим.

Как выкупить малозначительную часть жилья бывшего супруга:

1. Заказать экспертизу или собрать документы.
2. Составить исковое заявление (см. ниже).
3. Перевести выкупную сумму (компенсацию) на счет судебного департамента.
4. Обратиться в суд по месту нахождения спорной недвижимости (альтернатива – по месту жительства ответчика).
5. Выступить на судебных заседаниях, обосновать свою позицию.
6. Получить решение суда.
7. Переоформить право собственности в ФКП «Росреестра».

Если вы имеете дело с совместной собственностью, сперва нужно ее разделить. Сразу после раздела суд определит доли жены и мужа. Не факт, что одна из частей окажется малозначительной. Придется договариваться о выкупе уже отдельно.

Скачать образец иска о признании доли в квартире незначительной и выплате денежной компенсации бывшему мужу

Список документов

Чтобы запустить судебный процесс, жена подает заявление и документы следующего характера:

• удостоверение личности – паспорт;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• документы на долю в квартире;
• выписку из ЕГРН с характеристиками на квартиру;
• выписку из домовой книги;
• техпаспорт – если документ старого образца;
• квитанцию о зачислении денег на счет судебного департамента;
• данные экспертизы о невозможности выделить долю в натуре;
• прочие бумаги.

Документы, который прикрепляют к иску, нужно отобразить в его содержании. Если у суда возникнут вопросы, он может потребовать оригиналы свидетельств.

Госпошлина, расходы

Обязательные расходы связаны с уплатой госпошлины в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

Иск о признании доли незначительной и выплате компенсации можно оценить по-разному. Юристы рекомендуют использовать следующую схему:

• оплатите 300 рублей как за иск неимущественного характера;
• если суд оставит иск без движения, он укажет, сколько еще нужно доплатить;
• вам останется лишь внести недостающую сумму.

Если вам нужно подсчитать госпошлину как за иск имущественного характера, возьмите формулу:

Размер госпошлины = размер компенсации * (0,5-1-2-3-4%) + фиксированная величина и сумма превышения (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Например:

Размер компенсации за малозначительную долю – 150 000 рублей. Значит нужно взять предел от 100 001 до 200 000 рублей. Получаем, 3 200 рублей + 2%*(150 000 – 100 000 рублей).

Итоговая сумма 3 200 + 1 000 = 4 200 рублей. Именно столько нужно заплатить жене за подачу иска в районный суд.

В чем смысл уведомления

Если у квартиры имеется несколько собственников, то распоряжение такой квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее собственников. Поэтому каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю. Эта норма установлена статьей 246 Гражданского кодекса РФ.

Для реализации своего преимущественного права на покупку продаваемой доли каждый из сособственников квартиры должен, как минимум, знать о том, что доля продается.

В связи с этим законодательно установлены правила уведомления участников долевой собственности на квартиру о продаже доли в квартире.

Ключевые моменты, связанные с уведомлением, следующие:

• уведомление составляется в письменном виде;
• в уведомление должна быть включена установленная законом информация;
• уведомление о продаже доли должно быть направлено сособственникам квартиры определенными способами;
• законом установлен срок, в течение которого продавец обязан ждать ответа от сособственников.

Для чего еще нужно уведомление, кроме информирования сособственников о продаже доли в квартире? Факт отправки уведомления и отсутствия намерения сособственников купить продаваемую долю имеет значение при продаже доли на квартиру постороннему лицу. Ведь покупателю доли надо иметь уверенность в том, что другие сособственники не намерены ее купить.

Кроме того, при нотариальном удостоверении сделки и при регистрации её в Росреестре могут потребоваться доказательства того, что уведомление о продаже доли в квартире было направлено сособственникам по всем правилам.

Итак, продавец доли должен письменно известить сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий ее продажи. Если сособственники не приобретут долю в течение месяца со дня получения уведомления, то продавец может продать ее любому лицу. Долю продавец может продать и раньше указанного срока, но только при условии, что все сособственники письменно отказались от преимущественного права ее покупки.

В случае нарушений правил, связанных с уведомлением, у любого сособственника есть три месяца на то, чтобы требовать через суд возможность покупки доли в квартире.

Если доля продается одному из сособственников, то продавец не обязан извещать других сособственников. Более того, у него право выбора того сособственника, которому он захочет продать свою долю.

Уведомление

Статья 250 ГК РФ предусматривает обязательное направление каждому из сособственников уведомления о намерении продать долю в квартире. В тексте уведомления должны содержаться следующие данные:

1. ФИО и адрес сособственника, которому направляется уведомление;
2. выражение намерения продать долю. Например, «Довожу до вашего сведения, что я намерен продать принадлежащую мне ¼ доли в квартире 2 дома 4 по ул. Якира 6»;
3. желаемая стоимость доли и условия продажи, например рассрочка платежа или лизинг;
4. дату и подпись.

Не стоит делать коллективное уведомление, если сособственников несколько, поскольку в случае судебного спора факт вручения уведомления должен быть подтвержден.

В качестве подтверждения судом принимаются либо личная подпись сособственника о получении им уведомления, либо обратное почтовое уведомление о вручении в случае, если уведомление отправлялось по почте.

Возможно вручение уведомления представителям сособственников, но только при условии наличия у них доверенности.

В случае неполучения уведомления сособственники вправе обратиться в суд с иском об отмене договора купли-продажи доли в течение 3 месяцев с момента, когда им стало известно об отчуждении. При этом отсутствие доказательств о вручении уведомления станет основанием для отмены договора купли-продажи.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

• паспорта,
• документы на собственность,
• отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Извещение о продаже своей доли в праве собственности можно разместить на сайте Росреестра

За публикацию на сайте Росреестра извещения плата не взимается. Разместить такое извещение собственник может через «личный кабинет», вход в который осуществляется с главной страницы сайта Росреестра.

Новая функция в «личном кабинете» Росреестра позволит собственникам недвижимости экономить время и средства в случае продажи ими доли в праве общей собственности.

Обязанность известить всех участников долевой собственности на объект недвижимости о продаже одним из собственников своей доли установлена Гражданским кодексом Российской Федерации, в связи с чем продавец доли должен направить всем остальным участникам долевой собственности в письменной форме извещение о намерении продать свою долю.

В тоже время Федеральным законом 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривается возможность известить участников долевой собственности на объект недвижимости (за исключением жилых помещений) посредством размещения соответствующего извещения на сайте Росреестра в случае, когда число таких участников превышает 20.

Напоминаем, что сделка по продаже доли в праве собственности на объект недвижимости подлежит нотариальному удостоверению.

Если продавец известил сособственников о продаже доли через сайт Росреестра, при обращении к нотариусу подтверждать это не требуется, поскольку нотариус проверит данную информацию в специальном разделе сайта Росреестра, в котором опубликованное извещение доступно для просмотра в течение трех месяцев.

Участникам долевой собственности на объект недвижимости, у которых активирован «личный кабинет», в течение трех дней с даты размещения извещения о продаже одним из собственников своей доли будет направлено уведомление о публикации такого извещения.

С помощью сервиса «личный кабинет» на сайте Росреестра также можно подать заявление и документы на регистрацию прав, кадастровый учет, а также на кадастровый учет и регистрацию прав в рамках единой процедуры.

Только в личном кабинете можно получить ключ доступа к ФГИС ЕГРН, посредством которого сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) можно получить в самое короткое время.

Кроме того, в личном кабинете правообладатель может подать заявление на исправление технической ошибки в сведениях ЕГРН об объекте недвижимости, а также заявить о внесении в ЕГРН записи о невозможности проведения любых действий с его недвижимостью без его личного участия.

Для авторизации в личном кабинете Росреестра используется подтвержденная учетная запись пользователя на едином портале государственных услуг Российской Федерации. С порядком подтверждения такой учетной записи можно ознакомиться здесь.

Уведомление о продаже доли в праве общей долевой собственности – образец и правила оформления

Имея намерение продать часть имущества при наличии сособственников, необходимо направить им уведомление о продажи доли в праве общей долевой собственности, образец которого и будет рассмотрен в статье.

Зачем нужно уведомление о продаже доли?

Направление уведомления – прямая обязанность владельца имущества в праве общей долевой собственности. В этом документе должна содержаться информация о том, что в ближайшее время имущество будет выставлено на продажу. Отправить бумагу с этими данными нужно, чтобы у сособственников была возможность воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Письменное уведомление о продаже доли – это официальная бумага, которая в обязательном порядке направляется другим владельцам долей в квартире или другой недвижимости. В ответ на такой документ сособственники могут:

• отказаться от выкупа доли;
• согласиться выкупить долю;
• проигнорировать информацию.

В первом и последнем случаях собственник получает право продать свою часть имущества постороннему лицу, не опасаясь, что сособственники смогут оспорить такую сделку.

Уведомить дольщиков нельзя в устной форме. Гражданским законодательством закреплено, что информация о продаже доносится только посредством письменного документа. При отсутствии этой бумаги станет невозможной регистрация купли-продажи в Росреестре или появится риск того, что остальные владельцы смогут оспорить сделку в судебном порядке в течение трех месяцев после ее совершения.

При наличии уведомления даже если и будет судебное разбирательство, собственник, продавший часть имущества, сможет доказать, что сделка была проведена по всем законодательным требованиям. Таким образом, можно выделить нюансы, при которых возможна продажа доли:

1. Наличие письменного уведомления сособственников.
2. Содержание уведомления должно включать особенности предстоящей сделки.
3. Если сособственники не отреагировали на уведомление или отказались выкупать долю, то можно продать ее третьим лицам.
4. При нарушении права преимущественной покупки дольщики вправе подать иск в суд.

Эти правила касаются любой ситуации, когда задействовано право общей долевой собственности. То есть, если квартира была унаследована несколькими наследниками, чтобы продать свою часть необходимо уведомить остальных. Если граждане находятся в разводе, но совместно владеют долями в одном доме, то также требуется уведомить бывшего супруга, а только потом искать покупателя среди посторонних лиц.

При наличии в числе собственников несовершеннолетнего ребенка продажа доли не может быть осуществлена без участия органов опеки и попечительства. Граждане, не достигшие 18-ти лет, также не могут быть лишены преимущественного права покупки.

Таким образом, уведомительный документ доказывает, что все действия по реализации доли осуществлялись на законных основаниях. Легитимных способов продать часть имущества без уведомления сособственников не существует.

Содержание уведомления дольщиков о продаже доли

Этот документ можно составить самостоятельно, а также заказать у нотариуса или юриста. Установленной законодательно формы он не имеет.

В уведомлении необходимо прописать следующую информацию:

• адрес местоположения объекта недвижимости;
• технические параметры продаваемого имущества;
• точный размер доли, указанный в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН;
• четко сформулированное намерение осуществить продажу доли;
• информацию о наличии преимущественного права приобретения;
• стоимость доли;
• предложение выкупить долю с требованием направить ответ о принятом решении;
• указание на продажу доли третьему лицу в случае отказа от выкупа.

Если через месяц будет получен отказ от выкупа или уведомление проигнорируется, отправитель на законных основаниях может продать имущество постороннему лицу.

Текст может быть примерно следующим:

«Я (ФИО) уведомляю вас о своем намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности, находящейся по адресу: (адрес местоположения недвижимости). На момент заключения договора стоимость сделки (сумма). В соответствии со ст.250 ГК РФ, вы имеете преимущественное право выкупа моей доли за указанную сумму.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Дарение долей детям при покупке жилья по материнскому капиталу

Однако помимо прав родители при этом приобретают и ряд обязанностей, и одна из них — по выделу доли при покупке жилья с использованием средств мат. капитала.

То, каким именно способом необходимо исполнить данное обязательство, решают сами родители — они вправе составить соответствующее нотариальное соглашение или же заключить договор дарения.

Как уже было сказано ранее, рождение второго и последующих детей в российской семье дает право на получение материнского капитала. Наряду с этим, существует обязательство родителей о выделении доли своим детям в жилом помещении.

Если на маткапитал приобретается жилье, независимо берется в ипотеку или нет, то такое имущество должно быть оформлено в общую совместную собственность всех членов семьи. Однако, если этого не было сделано сразу, то в Пенсионный фонд РФ необходимо предоставить соответствующее обязательство, оформленное в письменном виде и заверенное у нотариуса.

Заверение обязательства происходит в нотариальной конторе, которая может быть как частной, так и государственной. Однако бывают случаи, когда в населенном пункте нет нотариуса, тогда его функции в этой части может выполнить глава администрации поселения.

Для того, чтобы нотариально заверить такой документ необходимо иметь при себе:

• документ, удостоверяющий личность мужа и жены (паспорт или справка из паспортного стола);
• свидетельства о рождении детей;
• документ, подтверждающий наличие материнского капитала (сертификат);
• сведения, подтверждающие покупку жилья;
• свидетельство о госрегистрации права собственности на недвижимость;
• ипотечный договор (при его наличии).

Вместе с заявлением следует предоставить документы. В их число входит и обязательство. Оно потребуется при следующих обстоятельствах:

1. В семье заявителя родился второй и последующий ребенок.
2. Был получен сертификат.
3. Имеется непогашенный ипотечный кредит на покупку жилья.
4. Средства или часть средств материнского капитала пойдут на полное или частичное погашение ипотечного кредита.

Если обязательство не было оформлено, то ПФ РФ не выдаст разрешение на погашение займа. Такой документ должен оформить собственник жилья, приобретенного по ипотеке. Это лицо будет являться гарантом того, что детям и другому супругу будут выделены доли в имуществе.

Если жилье было приобретено в период брака, то оно находится либо в долевой, либо в совместной собственности супругов. В этом случае хозяевами имущества являются оба супруга.

В противном случае такой документ не будет иметь юридической силы. При его составлении потребуется присутствие обоих родителей, которые являются заемщиками по кредиту. Если собственником является один супруг, то необходимо присутствие только его одного.

В документе будет указано, что владелец (владельцы) обязуются оформить жилье, на приобретение которого были использованы средства материнского капитала, в свою собственность и собственность детей, которые имелись на дату исполнения этого обязательства.

• путем оформления Соглашения о выделении детям долей в жилье в связи с использованием материнского капитала;
• путем подписания договора дарения между родителями и их несовершеннолетними детьми.

Согласно гражданскому законодательству эти способы являются безвозмездной передачей долей в имуществе. Можно говорить, что и первый вариант представляет собой дарение, но оформленное по-иному, нежели дарение в его классическом виде.

Что касается практической стороны выбора способа отчуждения долей в недвижимости, то в этом вопросе следует обратиться в регистрирующий орган конкретного региона, чтобы соответствующий специалист проконсультировал.

Единого образца соглашения об определении долей не существует. Все они являются примерными. Требования к его оформлению могут немного различаться в зависимости от региона нахождения недвижимости. Поэтому перед составлением соглашения нужно будет получить консультацию специалиста — в случае самостоятельной подготовки такого документа. Для его оформления можно обратиться в нотариальную контору.

Внимание

Так же можно воспользоваться услугами юриста. При этом можно быть уверенным, что документ оформлен юридически грамотно и будет принят регистрирующим органом.

Договор дарения возможно составить самостоятельно либо воспользоваться услугами специалиста: нотариуса или юриста.

Образец договора можно найти в интернете. Его составление не представляет особого труда. Сотрудники регистрирующего органа довольно охотно регистрируют подобные сделки.

Но существует множество нюансов, которые неподготовленный человек не знает. Поэтому целесообразно будет обратиться за квалифицированной помощью к специалисту.