Как обменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

Основные причины переоформления ипотеки на другого человека

Переписать кредит на другого человека можно только с согласия залогодержателя, т.е. банка, выдавшего ссуду. Для одобрения сделки, необходимо подать заявление с указанием объективных причин переоформления.

После оценки кредитором всех обстоятельств, будет принято решение по заявке. При вынесении положительного вердикта, начинается процедура перерегистрации ипотечного переоформления.

Переход в другой банк

В связи с высокой конкуренцией, кредитные организации привлекают действующих заемщиков других банков выгодными условиями рефинансирования.

На сегодняшний день Сбербанк предлагает самые низкие процентные ставки по кредитованию и рефинансированию, поэтому процедура перехода неоправданна.

Изменение семейного положения

При разводе, процедура переоформления актуальна, когда недвижимость остается у одного супруга, а ипотеку платит другой.

При предоставлении соискателем свидетельства о разводе и справки 2-НДФЛ, банк одобрит ходатайство.

Как переоформить ипотечный кредит при разводе

При разводе супругов процедура носит формальный характер, поскольку в большинстве случаев муж/жена выступают в роли поручителей/созаемщиков.

Стадии переоформления кредитных обязательств:

1. Стороны обязаны самостоятельно прийти к общему решению в отношении приобретенной недвижимости.
2. Супруги собирают необходимые документы (паспорта, 2-НДФЛ, свидетельство о разводе, ипотечный договор).
3. Совместно с кредитным менеджером они подают заявление на перевод ипотеки.

После подачи заявления, документы передаются в отдел оценки для проверки полученных данных. При вынесении положительного решения, стороны обязаны явиться в отделение банка для переоформления договора.

Вывод созаемщика в случае его смерти

В случае смерти заемщика, все кредитные обязательства переходят к наследнику имущества. При согласии всех сторон сделки, вывод умершего из договора осуществляется сразу. В некоторых ситуациях, требуется судебное решение. Тогда заинтересованная сторона получает определение суда, а потом отправляет документы кредитору. Случается и так, что должникам отказывают, поэтому вывод покойника осуществляется после официального постановления.

Перевести ипотеку на другого человека в случае смерти заемщика можно с соблюдением простых рекомендаций:

1. Заявитель должен доказать, что с выводом покойника, банк не понесет потерь.
2. В заявлении нельзя упоминать о финансовых проблемах. Банк может посчитать, что у клиента плохая платежеспособность.

Ухудшение материального положения заемщика

В сложной финансовой ситуации, при отсутствии средств для погашения, клиент может попросить сменить заемщика по ипотеке Сбербанка

Но важно, чтобы соискатель удовлетворял требованиям банка

Этапы перевода:

1. Оформляется заявление с указанием объективных причин и реквизитов нового заемщика.
2. Кредитором проводится проверка личности будущего должника в течение 1-5 дней.
3. В случае одобрения, банк заключает с новым заемщиком соглашение и проводит перерегистрацию ипотеки.

При ухудшении финансового положения заемщика, банк может предложить реструктуризацию долга, в крайнем случае – продажу ипотечной квартиры.

Процедура обмена квартиры по «Военной ипотеке»

Понятие «обмен» в данном случае трактуется как продажа приобретённых по «Военной ипотеке» квадратных метров с последующей покупкой нового жилья. И это, пожалуй, самый сложный случай. Фактически квартира находится в залоге сразу у двух организаций – банка и «Росвоенипотеки». Однако и здесь вопрос с обменом решить можно.

Рассмотрим сначала ситуацию, когда необходимость обмена вызвана переводом военнослужащего в часть, расположенную в другом городе. В договоре на этот случай предусмотрена возможность обмена по программе «Переезд». Процедура выполняется так же, как и при вышеуказанном равноценном обмене. То есть происходит смена залога. Единственное условие – выбранное для переезда жильё должно находиться по месту службы военнообязанного.

Другой случай – когда процедура требует погашения:

• суммы перечисленных «Росвоенипотекой» средств по целевому жилищному займу;
• банковского ипотечного кредита.

После того как обременение будет снято, военнослужащий сможет продать квартиру. А на покупку нового жилья придется оформить другой договор по программе «Военная ипотека».

Варианты обмена/продажи и основные этапы сделки

Какие могут возникать ситуации при операциях с ипотечной собственностью? Следует выделить следующие:

• обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в более дорогую жилую недвижимость;
• обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость, равную по рыночной цене;
• обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость более дешевого сегмента.

Свои особенности имеет не только каждый из пунктов – по-разному будут происходить процедуры обмена и продажи. Для начала стоит рассмотреть различия обмена и продажи. Обмен отличается тем, что большая часть стоимости или вся стоимость квартиры не переходит в денежный эквивалент. В обмене ипотечной квартиры на другую жилую площадь подразумевается автоматическая смена залогового имущества банка, когда ипотечное обременение без задержек переходит с одного недвижимого имущества на другое. Обменная операция с недвижимостью характерна заключением всего одного договора – договора по обмену. В нем участвуют две стороны, меняющиеся жилплощадью. Но обмен квартиры в ипотеке подразумевает и участие третьей стороны в качестве контролера. Это банк. Как поменять квартиру/дом в ипотеке на другую жилплощадь? Основной порядок действия при данном процессе таков:

1. Заемщик информирует банк о своем желании провести операцию с залоговой недвижимостью. Разумеется, подразумевается, что банк дает положительное решение. В противном случае клиент ничего с квартирой или домом сделать не сможет.
2. Заемщик собирает всю основную техническую и правовую документацию касательно выбранного для обмена жилья, а специалисты банка проводят независимый мониторинг данного жилищного объекта. Поскольку не всякая недвижимость устроит банк. Например, заимодавец, скорее всего, не разрешит производить обмен новой квартиры на хрущевку. Или другая квартира также может находиться под ипотекой, что серьезно осложнит сделку, и даже есть вероятность, что банк все отменит.
3. Заемщик и владелец другой жилплощади составляют договор обмена. Разумеется, обе стороны должны быть информированы обо всех обременениях, которые могут быть или имеют место, на недвижимость, которую они предлагают друг другу.
4. Банк оформляет в свою залоговую собственность новое жилье.
5. Только после этого с имущества заемщика убирается ипотечное обременение, и новый владелец становится полноправным собственником этой жилплощади.

Продажа отличается тем, что тут составляются два договора, поскольку сторон уже не три, а четыре: владелец ипотечной недвижимости, покупатель этой недвижимости, владелец другого жилья и банк. Следовательно, сначала надо продать одно, а потом на полученные деньги приобрести другое. И значит – два договора купли-продажи, когда клиент банка выступает сначала как продавец, а потом как покупатель. Нужно сказать, что даже обмен ипотечной квартиры является достаточно длительной и затратной процедурой. Во-первых, как уже было сказано, заемщику придется собирать всю документацию касательно той недвижимости, на которую производится обмен. Сюда входит:

• кадастровый и технический паспорта (выдается БТИ);
• заключение специалистов оценочной фирмы обо всех видах стоимости жилья, в первую очередь рыночной стоимости;
• документы, подтверждающие право собственности продавца (договор купли-продажи, дарственная);
• выписка из государственного реестра, что жилье чисто от обременений.

Во-вторых, все финансовые затраты по оформлению сделки также ложатся на заемщика. Когда имеет место не обмен, а продажа ипотечного жилья с последующей покупкой нового, все еще сложнее. Тут присутствуют не только два договора, но и два заявления. Одно заемщик подает касательно разрешения продажи недвижимости, другое – на новый кредит. Дело в том, что здесь фактически происходит пересоставление банковского договора. Заемщик продает ипотечную квартиру/дом, но долг-то банку остается. На вырученные деньги он приобретает новую жилплощадь, которая сразу же идет в обеспечение этого долга. При этом последовательность действий всегда сохраняется в пользу банка:

• покупатель отдает деньги владельцу ипотечной недвижимости;
• владелец ипотечной недвижимости на эти деньги приобретает другое недвижимое имущество;
• это имущество оформляется как новый залог в рамках нового кредитного договора с банком;
• и только после этого с первой квартиры/дома финансовая организация снимает обременение, и первый покупатель становится полноправным законным собственником.

Разрешают ли банки обмен ипотечной квартиры

До момента, пока клиент полностью не рассчитается с банком, квартира остается у него в залоге, и на любые серьезные операции с этой квартирой требуется согласие кредитного учреждения. В общем случае вопрос обмена залогового имущества регулирует 345 статья ГК РФ, согласно которой замена залогового имущества возможна по соглашению сторон (т.е. залогодержателя и залогодателя). Иными словами, банк может согласиться на обмен, но совершенно не обязан этого делать, ведь его выгода в таком случае минимальна или отсутствует вовсе, а мороки и рисков добавляется.

Каких-либо единых государственных стандартов, которые бы регламентировали, в каких случаях обмен возможен, а в каких нет, не существует, каждый банк руководствуется в принятии решений собственными внутренними правилами.  Самые распространенные из них:

• несколько лет исправной оплаты кредита (или погашение хотя бы 20-30% его объема) и в целом позитивная кредитная история;
• расположение новой ипотечной квартиры в том регионе, где представлен банк-кредитор;
• примерно равная или более низкая стоимость новой квартиры в сравнении со старой;
• длительное сотрудничество с банком (наличие там вкладов, участие в зарплатном проекте).

Но даже при соблюдении этих и всех других имеющихся у банка требований к заемщику нет никакой гарантии, что обмен ипотечной квартиры разрешат, решение принимается в каждом случае индивидуально.

Можно ли обменять ипотечную квартиру на другую

При замене залога в действие вступает ст. 345 ГК РФ. При обмене ипотечного залогового жилья к статье прибавляются требования банка.

Переоформление возможно при соблюдении трех ключевых условий:

• • кредит выплачивался не менее 4-5 лет;
  • обмен на жилье меньшей стоимости;
  • положительная кредитная история.

Подготовка к сделке проходит в несколько этапов:

1. Проверьте прописан ли в кредитном договоре пункт о возможности обмена залоговой квартиры/дома.
2. Выберите новый объект недвижимости. Если обмен проводится на недвижимость в другом городе, он должен быть не более чем в 1 000 км от кредитной организации. Чтобы сделка прошла без заминок, предпочтительнее обратиться к услугам надежного Агентства недвижимости (АН) – партнера банка заемщика.
3. Проводится проверка выбранной недвижимости силами заемщика и службы безопасности банка в УК или ЖЭУ, в налоговой, ФМС, ЕГРП. Параллельно проверяется третий участник обмена – покупатель действующего залогового жилья, главным образом на наличие судимости.
4. Подготовка документов.

На последнем этапе придется предоставить в банк следующие документы:

• кредитный договор;
• выписку из банка о лицевом счете;
• документы на объект обмена;
• документы по требованию банка на участников сделки;
• справку по действующему кредиту об отсутствии задолженности и просрочек;
• свидетельство о браке;
• свидетельства о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние;
• справку о согласии всех прописанных в залоговой недвижимости на обмен;
• техдокументация на объект обмена: технический паспорт и поэтажный план помещения;
• оценка нового объекта недвижимости.

Сделка оформляется в следующем порядке:

1. На каждый объект недвижимости оформляется договор купли-продажи. Жилплощадь заемщика числится в залоге у банка вплоть до окончательного оформления залога.
2. Заемщик регистрирует покупку нового жилья в Росреестре.
3. После получения Свидетельства оформляется кредитный договор, после чего на объект обмена накладывается обременение банка.
4. Кредитная организация (КО) дает разрешение на вывод прежней ипотечной жилплощади из залога, и новый собственник может закончить оформление собственности.

Сбербанк не любит подобные обмены и одобряет их только надежным клиентам:

• участникам зарплатного проекта;
• кредитная история при этом должна быть максимально чистой, без просрочек;
• при наличии кредитной истории в других банках, она должна быть положительной.

Расходы по переоформлению и все справки оплачивает заемщик. Особенности процедуры зависят от стоимости и размера жилья, рассматриваемого в качестве нового залога.

Равноценное жилье

Кредитный договор останется тот же, меняется лишь объект, выступающий в качестве залога. Если объект недвижимости прошел проверки, и соблюдены все требования банка, составляются:

• договор мены;
• акт передачи нового объекта;
• снятие обременения и вывод из залога старого объекта недвижимости.

Обмен квартиры на более дорогую

Обмен квартиры на большую, более предпочтителен для банков, поскольку стоимость залога увеличивается. Чаще всего процедура проходит с одновременной подачей заявления в банк на продажу ипотечной квартиры и оформления покупки в кредит новой.

Обмен на квартиру меньшую по квадратуре или стоимости

Банки подобные сделки могут одобрить только в крайних случаях. Например, если финансовое положение заемщика ухудшилось, и нет гарантий, что обязательства по внесению ежемесячных платежей будут выполнены.

КО выдаст согласие только при условии выплаты 2/3 или половины долга. Если банк откажет в сделке, то единственный выход – взять потребительский кредит на покрытие ипотечного долга.

Если разрешение получено, возможен вариант с доплатой:

• оформляется два договора купли-продажи;
• после снятия обременения заканчивается оформление с передачей собственности покупателю, выплачивается вся стоимость по договору;
• деньги идут на уплату остатка долга по первому ипотечному договору и в качестве первоначального взноса по второму.

Обмен квартиры на дом

Данная сделка менее распространена. Процедура усложняется оценкой недвижимости: индивидуальное строение зачастую имеет право собственности на землю, на которой построено. Если заемщик собирается обменять дом в ипотеке на квартиру, сделать это сложнее из-за трудностей в поиске покупателя. Если таковой имеется, алгоритм действий аналогичный.

Можно ли включить ипотечную квартиру в брачный договор или соглашение при разводе?

С помощью брачного договора фиксируются все имущественные и финансовые вопросы, которые могут стать предметом спора при разводе. Контракт составляют перед вступлением в брак либо после. Для составления брачного договора привлекается нотариус, который официально заверяет договор пары и проверяет его на соответствие статье 42 СК РФ. Включать в контракт ипотечную квартиру разрешено, а некоторые банки даже требуют этого в обязательном порядке. Это позволяет получить дополнительные гарантии, что даже после потенциального развода заем будет выплачен в полной мере.

Банки могут предлагать свои образцы брачного договора, где продуманы все вопросы, связанные с ипотекой. Пара вправе отказаться и составить документ самостоятельно или с опытным юристом

В договоре важно указать, кто будет выполнять обязательства перед банком после развода и кому достанется недвижимость. Если ипотека еще не взята, то стоит прописать и вопросы, касающиеся ее оформления и первоначальных платежей по ипотеке

Также следует отметить, какую ответственность понесет супруг или супруга при неисполнении своих обязательств. Потребуется внести информацию и о приобретаемой недвижимости.

Яндекс Деньги: особенности

Популярная система Яндексденьги – это электронный платежный сервис, который был запущен на территории России и активно используется по всем странам бывшего СНГ. Считается одним из самых популярных платежных средств в России, при этом выпуская собственные банковские карты.

Сам по себе сервис был запущен еще в 2002 году в качестве совместного проекта Яндекс и PayCash. Изначально работа осуществлялась через специализированный кошелек, а начиная с 2005 года – как интернет-служба, которая стала доступной с использованием обычного браузера.

В 2012 году система получила необходимые лицензии от Банка России, после чего Сбербанк России приобрел 75% уставного капитала компании. Согласно проведенным исследованиям на 2020 год платежная система по-прежнему остается одной из наиболее популярных на территории страны. Стоит отметить, что необходимость обменять Яндекс на QIWI возникает достаточно часто при проведении различных платежей.

Изучаем договор с банком

Процедуру перепланировки необходимо начать с детального изучения договора

Важно найти все условия, также санкции за проведение ремонтных работ в квартире. Существуют некоторые требования для осуществления процедуры перепланировки квартиры, находящейся в собственности банка:

1. с момента заключения сделки с банком должно пройти не менее одного года;
2. если в договоре не содержится запрета на проведение ремонтных работ, необходимо получить предварительное разрешение банка на перепланировку.

Важно детально изучить договор, заключённый с банком и выяснить, присутствует ли в нём пункты, запрещающие проведение стандартной перепланировки. Только после этого можно начать подготавливать документацию для получения разрешения

Необходимо помнить, что пока квартира находится в собственности у банка, совершение любых действий, противоречащих договору, имеют серьезные последствия в виде наложение штрафов.  

Доступные варианты

Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

• Погасить остаток задолженности;
• Снять обременение с залоговой недвижимости;
• Одновременно с этим подать заявку на получение нового жилищного займа;
• Найти покупателя;
• Оформить договор «купли-продажи» на старую квартиру;
• Подписать новое кредитное соглашение;
• Оформить договор «купли-продажи» на новую квартиру;
• Зарегистрировать ее в Службе государственной регистрации.

Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

Способ 2. Замена залогового имущества

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

Процедура проходит в следующем порядке:

• Предоставление документов на новую жилплощадь;
• Оценка новой квартиры;
• Уточнение условий ипотеки;
• Заключение договора мены;
• Оформление залога;
• Снятие обременения со старой жилплощади.

Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита

Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:

• Поиск покупателя на ипотечное жилье;
• Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
• Снятие обременения со старой квартиры;
• Подписание договора купли-продажи;
• Погашение кредита полученными деньгами;
• Приобретение новой квартиры;
• Наложение обременения.

При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.

Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.

Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:

• Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
• Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
• Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
• Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

Способ 4. Обмен по переуступке

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу?

Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

Можно ли произвести обмен ипотечного жилья на другое?

Да, обменять ипотечную недвижимость можно, но при соблюдении определенных условий.

Что необходимо знать?

Банки диктуют условия, при котором обменять жильё вы можете только на реально существующую квартиру. Этот пункт стоит держать в уме семьям, надеющимся переехать в строящийся дом. Кредитор обязательно оценивает новый объект кредитования.

Внимание: за оценку платит заёмщик. При обмене жилья необходимо предоставить пакет документов, идентичный тому, что требуется для ипотечного договора

Список достаточно обширный, приведём лишь некоторые наиболее важные:

При обмене жилья необходимо предоставить пакет документов, идентичный тому, что требуется для ипотечного договора. Список достаточно обширный, приведём лишь некоторые наиболее важные:

• заявление-анкету на оформление кредита;
• паспорт;
• копию трудовой книжки;
• СНИЛС, документы на жильё;
• свидетельство о браке либо его расторжении;
• свидетельства о рождении детей.

Перечень может расширяться или сужаться в зависимости от требований кредитующей организации.

Дополнительно банки требуют заявление на увеличение размера ипотеки на сумму, равную разнице между старым и новым жилищем (если таковая имеется). Часто от заёмщика требуют оплату первоначального взноса за новый дом.

Варианты действий

Простой вариант – это даже не классический обмен как таковой. Сперва необходимо продать ипотечную квартиру, а на вырученные средства купить новое жильё. О нём мы поговорим в конце статьи.

Сложный вариант предполагает одновременное заключение двух договоров купли-продажи между банком и заёмщиком и между заёмщиком и продавцом недвижимости

В этом случае обратите внимание на следующие вещи:

1. возьмите официальное подтверждение банка, что он не возражает против обмена квартиры;
2. квартира, которую заёмщик продает, юридически всё ещё будет находиться в залоге у банка;
3. после регистрации права собственности заёмщика на новую недвижимость, она переходит в залог кредитной организации;
4. банк даёт согласие на снятие обременения с проданной квартиры, а новый собственник получает возможность пройти госрегистацию права собственности.

Как получить согласие банка?

Поскольку недвижимость находится в залоге у кредитной организации, вам необходимо получить её согласие. Об этом говорит статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Чтобы всё произошло без проволочек, солидная часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, достаточно 4-5 лет исправных платежей.

Плюсом станет стоимость новой недвижимости, которая должна быть меньше либо равна заложенной, и высокая ликвидность покупаемого жилья.

Затем заёмщик должен обратиться с письменной просьбой в банк, где указывает, что ему необходимо разрешение на обмен ипотечного жилья. К обращению прикладывается пакет документов:

• паспорт (оригинал и копия);
• паспорт и письменное согласие созаёмщика (при наличии);
• свидетельство о заключении брака (если имеется), согласие супруга на обмен;
• копия лицевого счёта;
• выписка из домовой книги;
• документы, подтверждающие своевременность выплат.

Как поменять на дом?

Порядок обмена недвижимостью установлен главой 31 Гражданского Кодекса России. При обмене квартиры на дом предлагается либо найти равноценный объект недвижимости, либо неравноценный с последующей доплатой. Стоимость жилья определяется оценочной экспертизой, которую оплачивает заёмщик.

В договоре купли-продажи будут указаны не только данные о доме, но и характеристики земельного участка. Также необходимо указать земельный участок и в акте приема-передачи.

Важно: Все сопутствующие документы должны быть чистыми, а земельный участок желательно – не иметь обременений. Если они имеются, то прописываются в договоре

Варианты обмена

Есть несколько способов избавиться от не устраивающего заемщика жилья и приобрести новую квартиру, однако, не каждый из них подойдет в конкретном случае. Итак, как поменять квартиру в ипотеке на другую по шагам в зависимости от выбранного способа?

На усмотрение заемщика можно предложить следующие схемы:

Через оформление договора мены. Этот вариант подойдет тогда, когда обе квартиры максимально соответствуют друг другу, например, жилье равнозначное по площади и характеристикам, но расположенное в другом районе города. Если квартира находится в другом регионе, обмен возможен, но для этого потребуется не только разрешение банка, но, и чтобы в выбранном субъекте страны присутствовало отделение вашего кредитора. При этом большее по стоимости жилье в приоритете, поэтому получить одобрение на обмен квартиры, например, в Тверской области на квартиру в Москве, вероятнее всего, будет легко. Если же выбранное жилье уступает ипотечной квартире, получить разрешение сложно, ведь на момент обращения большая часть обязательств заемщика еще не исполнена, поэтому аргументировать просьбу лучше всего финансовой несостоятельностью или уменьшением доходов. Процедура обмена в данном случае включает следующие этапы:Обращение в банк с предоставлением документации на новую квартиру;
Если кредитор принимает положительное решение, заемщику нужно согласовать с другой стороной условия сделки;
После согласования заключается договор мены;
Оформляется залоговый документ на новый объект;
Кредитор снимает обременение со старой квартиры.
Алгоритм несложный, однако, найти человека, готового обменять свою квартиру на залоговую, не так-то просто.

Обмен с оформлением краткосрочной ссуды. Это более сложный и затратный способ обмена, так как в определенный промежуток времени заемщику придется возложить на себя дополнительные обязательства, связанные с погашением краткосрочного потребительского кредита. В этом случае схема будет следующей:Поиск покупателя, который согласиться приобрести ипотечную квартиру;
Оформление краткосрочного займа в размере остатка задолженности по ипотеке. Сделать это можно в этом же банке либо получить ссуду у другого кредитора;
Далее заемщик погашает ипотечный кредит за счет средств потребительского;
Банк снимает обременение с квартиры;
Стороны заключают договор купли-продажи на бывшую в ипотеке квартиру, а заемщик за счет вырученных от реализации средств полностью либо частично гасит краткосрочную ссуду;
Приобретается новая квартира в ипотеку.
У этого варианта есть минусы. В частности, банк, предоставляющий потребительский кредит, может потребовать поручителя, а кроме того, неизбежно возникнут дополнительные расходы, связанные с оформлением нового залога.

Обмен с параллельным заключением двух договоров купли-продажи. Этот способ является наиболее предпочтительным для кредитора, так как риски при совершении подобной сделки незначительны. Принцип обмена заключается в следующем:Получение официального разрешения банка на продажу ипотечной квартиры;
Поиск покупателя

На этом этапе важно предупредить сторону соглашения о том, что жилье с обременением;
Поиск квартиры взамен старой;
Получение разрешения на оформление новой ипотеки. На этой стадии процесса кредитора можно сменить;
Реализация старой квартиры;
Покупка нового объекта недвижимости с привлечением заемных средств.

Здесь важно отметить явные преимущества. Во-первых, заемщик может выбрать новую квартиру, не ограничивая себя в предпочтениях, чего нельзя сделать при заключении договора мены

Во-вторых, не исключается возможность замены заемщика по первоначальному кредитному договору, если у покупателя не хватает средств для приобретения жилья. При этом первый заемщик получит средства, составляющие разницу между суммой стоимости квартиры и суммой остатка по кредиту. Таким образом, вырученные средства можно внести в качестве первоначального взноса при оформлении новой ипотеки.

Возможно будет интересно!
Что выгоднее ипотека или аренда квартиры в 2019 году

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Но, не смотря на то, что квартира выступает залогом для банка, поменять ее возможно. Статья 345 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность замены предмета залога по ипотечным сделкам при условии согласия банка, как держателя предмета залога. То есть, юридически сделать это вполне возможно и реально, но, как показывает практика, сделать это не просто.

Для этого потребуется пройти все этапы проверки, сбора документов для заемщика и для новой квартиру, проведения оценки недвижимости, согласования предмета залога с банком, проверятся будет и кредитная история клиента, поэтому важно соблюдать платежную дисциплину. Тем не менее, встречается такое на практике достаточно часто

Чаще всего наиболее простой способ на практике решить проблему с обменом квартиры заключается в выводе ее из предмета залога, то есть погашении кредитного догла. Сделать это возможно разными способами.

Прекращение использования cookie-файлов

На Сайте Компании используются cookie-файлы двух разных типов:

• сеансовые cookie-файлы. Это временные файлы cookie, которые хранятся на устройстве пользователя
  до того момента, когда пользователь покидает Сайт Компании;
• постоянные cookie-файлы. Эти cookie-файлы остаются на устройстве пользователя на длительный срок
  или вплоть до момента их ручного удаления.

Прекращение использования cookie-файлов на Сайте Компании возможно путем:

• отключения использования cookie-файлов в настройках веб-браузера;
• отказа от использования Сайта Компании.

Отключение используемых Сайтами Компании cookie-файлов может привести к снижению удобства использования Сайта.
Большинство браузеров позволяют просматривать, удалять и блокировать cookie-файлы c веб-сайтов.
Информация по управлению cookie-файлами может быть найдена в документации на используемый браузер.

Инструкция по оформлению сделки

Сначала необходимо провести подготовительную работу. Алгоритм подготовки к сделке выглядит следующим образом:

1. Прочитайте внимательно кредитный договор. Имеется ли в нем пункт, предусматривающий возможность замены залога?
2. Подберите новый объект недвижимости. При выборе жилья в другом городе следует убедиться, что удаленность от офиса кредитора не составляет более 1 000 км. Шансы на одобрение увеличатся, если воспользоваться услугами агентства недвижимости, являющегося партнером банка.
3. Проверьте выбранный объект недвижимости. Это должен сделать сам заемщик. Также проверку осуществит и служба безопасности банка.
4. Подготовьте необходимую документацию.

Примерный список необходимых документов:

• Кредитное соглашение.
• Выписка о состоянии лицевого счета.
• Бумаги на объект обмена.
• Документы на участников сделки.
• Справка по действующему кредиту об исправном погашении долга.
• Свидетельство о заключении брака.
• Документ, свидетельствующий о согласии всех прописанных в квартире лиц на совершение сделки.
• Оценка нового объекта.

Дополнительно банк может потребовать представить и другие документы, например, свидетельство о рождении ребёнка, если он выступает в роли собственника.

Это – только подготовительный этап. Далее рассмотрим непосредственно сам алгоритм осуществления сделки.

• Оформление договора купли-продажи на два объекта недвижимости, участвующие в сделке.
• Регистрация покупки нового объекта в Росреестре.
• Оформление кредитного соглашения и наложение залогового обременения на новый объект недвижимости.
• Получение разрешения от кредитора на снятие обременения с предыдущего объекта. Теперь новый покупатель может закончить оформление ПС.

Тем не менее, большинство банков относятся к таким сделкам подозрительно. Сбербанк не является исключением. Чаще всего кредитные организации одобряют подобные сделки только самым надежным клиентам, которые отвечают следующим требованиям:

• Получение зарплаты на счет в банке.
• Наличие положительной кредитной истории, недопущение просрочек как в банке-кредиторе, так и в других кредитных институтах.

При этом обязанность оплаты всех дополнительных расходов по переоформлению сделки ложится на плечи заемщика.

Кто такие кредитные доноры и стоит ли к ним обращаться

Кредитные доноры – лица, оформляющие на себя кредит за вознаграждение. Подобная услуга подходит тем, кто не хочет или не может оформить на себя займ по объективным причинам.

Схема взаимодействия:

1. Клиент находит кредитного донора через интернет или знакомых.
2. Обе стороны подписывают контракт с указанием необходимой суммы кредита, срока выплаты и размера вознаграждения за предоставленные услуги.
3. Кредитный донор оформляет в банке ссуду на оговоренных условиях. Он передает денежные средства клиенту под расписку и получает за это вознаграждение (обычно, 10-15% от размера долга).
4. На протяжение всего срока клиент выплачивает задолженность. При невыполнении своих обязательств, кредитный донор может обратиться в суд.

Вывод

В Сбербанке возможно переоформление ипотеки на другое лицо, если иное не прописано в кредитном договоре. Суть процедуры сводится к передаче кредитных обязательств новому заемщику.

Изначально клиенту необходимо подать заявление на переоформление вместе с будущим соискателем. При одобрении запроса нужно предоставить пакет документов, и оформить заявку на полное досрочное погашение. После получения средств от нового плательщика, перерегистрировать ипотеку на него.

Процедура не имеет существенных ограничений и ничем не осложнена. При соблюдении всех условия банка поменять созаемщика по ипотеке можно за 6-8 недель.