Обязательно ли страховать жизнь и квартиру по ипотеке каждый год?

Когда требуется титульное страхование при ипотеке?

Купленную на вторичном рынке квартиру часто страхуют от риска утраты собственности в результате признания сделки недействительной (титульное страхование). Если в истории квартиры есть случаи, когда при приватизации были нарушены права несовершеннолетних детей или кто-то из наследников не получил свою долю в собственности на квартиру, уже совершенная сделка может быть оспорена в суде.

Статья по теме: Семь распространенных рисков при совершении сделки на вторичном рынке

В такой ситуации страховая компания обязана выплатить банку сумму, равную рыночной стоимости квартиры. Выплату по страховке получит банк, сам заемщик при этом освобождается от долга перед кредитной организацией. Единственное, на что может рассчитывать заемщик, — на остаток от страховой выплаты после вычета из нее суммы взятого на ее покупку кредита.

При титульном страховании очень важно, чтобы страховка распространялась на риски, возникшие по всем предыдущим сделкам с квартирой. При этом часто в договорах страховых компаний указано, что страховка покрывает только случаи, которые возникли после подписания договора страхования

Как правило, заемщики пользуются этим видом страхования только в течение 3 первых лет после получения кредита (срок исковой давности, во время которого сделка может быть оспорена в суде). После этого они перестают платить за титульное страхование.

Расходы на титульное страхование (страхование права собственности) составляют от 0,2 до 0,4% от суммы кредита. Стоимость страховки будет зависеть от того, сколько раз квартира меняла владельцев.

Порядок действий

После того как подготовительная работа проведена следует переходить к конкретным действиям, по регистрации правоотношения. Для этого следует последовательно осуществить несколько взаимосвязанных между собою шагов, а именно.

1 шаг. Найдите страховую компанию

Информацию лучше подчеркнуть от знакомых юристов или банковских работников. Если их нет, обратитесь к приятелям или родственникам сталкивающихся с подобной ситуацией. В крайнем случае, проанализируйте интернет-пространство.

2 шаг. Проанализируйте возможные риски сотрудничества

Здесь важно учесть и сделать анализ предлагаемых услуг

Обратите внимание на размер тарифов, сроки выплат, есть ли льготы, а также какие риски покроет заключаемое правоотношение

Учет рисков – важнейший параметр, так как от него зависит благополучие заемщика.

3 шаг. Согласуйте вид страхования

Чтобы выполнить это действие следует заранее знать, что требует займодатель, и что предоставляет рассматриваемая вами организация.

Сопоставив их, можно сделать вывод, подходит ли выбранная вами фирма или нет. Если условия не подошли – продолжите поиски.

4 шаг. Предоставите документы

Рассматриваемое соглашение заключается довольно быстро. Требуется совсем небольшой пакет документов, от клиента, которые собрать не проблематично.

Необходимые документы:

• гражданский паспорт;
• оригинал договора о покупке жилья;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• анкета и заявление;
• медсправки.

В отдельных случаях могут потребоваться выписки из лицевого счета, справки из бюро технической экспертизы, акты по оценки жилья. Поэтому следует заранее узнать — нужны ли дополнительные справки, так как их подготовка и получение потребует определённого времени.

5 шаг. Заключите договор

Как правило, он заключается на 1 (один) год. После истечения срока он продлевается и так ежегодно. Если срок просрочен – заимодатель может наложить штрафные санкции. Поэтому все процедуры следует совершать вовремя.

Когда все предельно ясно, и существует нерешенных вопросов – можно заключать соглашение. Следует знать, что каждый недочет, который вы пропустили (любая коммерческая организация действует всегда в своих интересах) может обернуться дополнительными финансовыми затратами.

Проявляем бдительность при оформлении ипотеки и страховки

Страхование может оказаться полезным, если риск застраховала солидная добропорядочная организация. Выдающие ипотечные кредиты банки хорошо знакомы с рынком страхования и условиями, предлагаемыми разными страховщиками.

Не все страховые компании одинаково хороши. Некоторые просят очень небольшие страховые премии, но их документы составлены так, что возможность получить страховое возмещение ничтожно мала. Такое страхование ничего не даст, кроме длительных судебных разбирательств с неизвестным финалом и потерей денег не только в виде неполученного возмещения, но и на попытки его взыскать.

Банк заинтересован, чтобы риски, влекущие невозврат его средств, страховали те, кто реально выплачивает страховки, а не те, кто собирает небольшие страховые премии за пустые надежды. Поэтому банки обычно имеют определённый перечень страховых компаний, с которыми постоянно работают и в добросовестности которых уверены.

Страхование именно в этих компаниях даёт заёмщикам преференцию – возможность взять кредит под более низкие ставки. В кредитном договоре банк может оговорить, что замена страховой компании без согласования с ним или на не аккредитованную банком повлечёт и изменение ставки по кредиту или иные последствия, не самые благоприятные для заёмщика-залогодателя.

Часто встречаются консультации о том, как вернуть страховку по ипотечному кредиту без неприятных последствий, расторгнув договоры с предложенными банком страховщиками. Основание такие консультанты видят в нормах о защите прав потребителей либо в требовании Банка России о «периоде охлаждения». Если действовать без учёта содержания всех уже подписанных документов, можно в итоге оказаться с менее благоприятными условиями кредитования, а то и вовсе наедине с необходимостью досрочно вернуть кредит.

Дело в том, что законодательство о защите прав потребителей запрещает навязывание дополнительных услуг.

Банк же, по сути, ничего и не навязывает, а ставит заёмщика перед выбором:

1. Страхование у надёжных страховщиков – низкие риски невозврата – низкие ставки по кредиту.
2. Отсутствие страхования или страховки от непроверенных страховщиков – высокие риски – высокая ставка по кредиту.

Когда заёмщик сам сделал выбор, а потом решил «сэкономить на страховке» и вернуть страховку по ипотеке — пункт в кредитном договоре, дающий банку право повысить проценты или иным образом изменить условия кредитования представляется вполне законным. Особенно если изначально заёмщик сделал выбор сам, при наличии полной информации.

При оформлении страховки тоже имеет смысл проявить бдительность. Ознакомьтесь с разработанными и утверждёнными Правилами страхования (далее — Правила), куда страховщики включают много дополнительных условий, несоблюдение которых (не всегда зависящее от страхователя-заёмщика) означает утрату права на получение страхового возмещения. Лучше всего получить на руки заверенную страховщиком копию таких правил.

Если документы одной страховой компании вызывают много вопросов или не вызывают доверия – не спешите с оформлением страховки, обращайтесь в другие страховые компании из списка аккредитованных вашим будущим кредитором. Возможно их документы понравятся вам больше.

Неплохую оптимизацию расходов на ипотеку может дать не возврат страховки, а изменение условий страхования по мере погашения ипотеки:

• заранее согласованное уменьшение страховой премии по мере уменьшения долга перед банком;
• заключение договоров не на весь период страховки, позволяющее по истечении срока договора купить страховку у иного страховщика, предлагающего более выгодные условия, но также из пула кредитора.

Начеку надо быть с «титульным» страхованием, так как в документах часто встречается так называемый «пункт о ретроспективном покрытии». Это условие лишает страхование от утраты права собственности какой-либо практической ценности, так как даёт возможность отказать в выплате страховки, если событие, повлёкшее наступление страхового случая произошло до заключения страхового договора. Собственно говоря, большинство недействительных сделок, которые могут привести к утрате жилья, совершены до приобретения «титульной» страховки. Исключение составляет разве что приобретение жилья самим страхователем, если оно имеет место после покупки страховки, но как раз такие риски можно нивелировать, обеспечив юридическую чистоту заключаемой сделки.

Выбор страховой компании

Согласно действующему законодательству, а именно Федеральному закону № 4015-1 (ноябрь 1992 года) «Об организации страхового дела в Российской Федерации», клиент имеет право сам выбрать страховую компанию для оформления полиса. На практике же, большинство банков предоставляют заемщикам список компаний-партнеров, страхование в которых сопряжено с уменьшением процентной ставки по ипотеке. Обычно эти компании предлагают довольно выгодные условия страхования жизни и здоровья для клиентов банка-партнера, поэтому отказываться от их услуг не приходится.

В том случае, если у клиента банка уже имеется полис о страховании жизни и здоровья, он может быть принят банком без оформления новой страховки. Для этого достаточно обратиться в страховую компанию и внести в договор дополнительные пункты.

Сегодня на российском рынке работает множество страховых компаний, наиболее надежными и востребованными среди которых являются Альфастрахование, Либерти Страхование, Ингосстрах, ВТБ Страхование, Росгосстрах и т.д.

Считаем, что выгоднее

Для начала посчитаем, будет ли выгода от снижения процентной ставки при оформлении полиса.

Напоминаем, что при оформлении жилищного кредита обязательной является только страховка на недвижимость. Страхование жизни, титла (рисков утраты), рисков потери работы — добровольные. Но банк имеет право повышать процентную ставку при отказе клиента от дополнительного страхования.

Расчёт будем делать на примере Сбербанка, потому что он занимает первое место по количеству оформленных ипотек.

Ипотека со страховкой и без

Для примера возьмём вторичное жильё стоимостью 3 000 000 рублей, первый взнос — 20%. При использовании всех возможных скидок (покупка на «Дом клик», страхование жизни и здоровья, молодая семья, электронная регистрация сделки) получаем ставку 7,3%. Считаем ежемесячные платежи и переплату с использованием , где можно задавать любые параметры.

_{Фото: vbr.ru}

При оформлении кредита на 20 лет получаем ежемесячный платёж 19 042 рубля. Переплата — 2 174 429 рублей.

Скидка за оформление страховки — 1%.

Если её не использовать, то процентная ставка становится 8,3%. Ежемесячный платёж — 20 525 рублей. Переплата — 2 531 870 рублей.

_{Фото: vbr.ru}

Получается, что используя страхование жизни и здоровья, мы сэкономим 357 441 рубль. Это экономия на процентах, без учёта страховки. 

Сколько стоит страховка

Для расчёта страховки воспользуемся калькулятором на «Дом клик». Стоимость полиса будет зависеть от остатка долга перед банком, пола заёмщика и даты его рождения.

В нашем случае остаток долга — 2 400 000 рублей. Пол заёмщика женский, возраст — 34 года.

_{Фото: domclick.ru}

Страховка будет стоить 8 256 рублей на один год. За весь срок кредита в 20 лет придётся заплатить около 165 120 рублей. Напомним, что разница в переплате между ипотекой со страховкой и без — 355 920 рублей. Получается, что выгода есть.

Но мы брали большой срок. Для чистоты эксперимента посчитаем выгоду при сроке кредита в 8 лет.

Напоминим исходные данные:

1. Стоимость недвижимости — 3 000 000 рублей.
2. Первый взнос — 20% (600 000 рублей).
3. Срок кредита — 8 лет.
4. Процентная ставка — 7,3%.

Ежемесячный платёж — 33 080 рублей. Переплата — 775 680 рублей.

Без страховки процентная ставка станет 8,3%. Ежемесячный платёж при этом поднимется до 34 295 рублей. Переплата — 892 320 рублей.

Экономия — 116 640 рублей. Расходы на страховку — 66 048 рублей. Выгода не столь большая как в первом примере, но есть.

Чем старше заёмщик, тем менее выгодной становится страховка. Например, для мужчины возрастом 50 лет полис будет стоить 21 600 рублей. За 8 лет он заплатит 172 800 рублей. В этом случае можно не оформлять полис, если вопрос стоит только в экономии.

Можно ли вернуть страховку при досрочном погашении и как это сделать

Досрочное полное или частичное погашение задолженности по ипотеке позволит сэкономить не только на процентах. Выгода заметна и по снижению величины страховых взносов, прямо зависящих от размера долга. Вернуть страховую премию при частичном погашении не получится, но при полном досрочном закрытии кредитного договора это реально.

При этом важно внимательно читать договор со страховщиком. В ряде случаев получить допускается только часть последнего страхового платежа за текущий год

Но чаще это правило не актуально, что отмечается в договоре. Чтобы вернуть деньги при досрочном погашении ипотеки, нужно обратиться к страховщику напрямую или пойти в банк, если полис приобретался в кредитном учреждении. С собой необходимо иметь документы о праве собственности из Росреестра, справку из банка о закрытии кредитной линии и паспорт. Заявление на возврат останется написать на месте.

Если решение компании положительное, деньги в среднем поступят на счет за 14 календарных дней. Если клиент принимает решение отказаться от страхового полиса в «период охлаждения» за 14 дней с момента оформления ипотеки, по закону ему обязаны вернуть страховой взнос в полном размере. В ситуациях, когда страховой случай наступил, речи о возврате суммы и быть не может.

Вопросы и ответы

Можно ли получить ипотеку без оформления страховки?
Сегодня многие финансовые организации выдают ипотеку только при условии заключения договора страхования. Однако есть достаточно большое количество банков, в которых можно взять кредит на покупку жилья без страховки.

Какие банки дают займ без оформления страховки?
На Выберу.ру вы можете ознакомиться с полным списком банков, выдающих ипотечный кредит без оформления обязательной страховки. Среди них — Райффайзен Банк, Фора-банк, Банк Санкт-Петербург и другие финансовые организации.

Какая ставка будет без оформления страховки?
Оформляя ипотеку без страховки, следует быть готовым к тому, что процентная ставка будет повышена. При этом разница может составить от 1% до 3,5%, что при большой сумме кредита будет ощутимой переплатой.

Виды страховки по ипотеке

При заключении ипотечного договора возможны три вида страхования:

Сбербанк установил в качестве обязательного только страхование залога по ипотеке. Она оформляется в момент подписания сделки по ипотеке.

Имущественное страхование — Страхование жилой недвижимости

Это обязательный вид страхования. Совершая дорогостоящую покупку в виде жилого дома или квартиры, рекомендуется позаботиться о минимизации риска потери такой ценной собственности.

По программе страховка учитывает:

• ненесущие и несущие стены;
• двери входной группы, перегородки и окна;
• фундамент и крышу (если ипотека оформляется на дом).

, аккредитованная в Сбербанке РФ, страховая организация по ипотечному страхованию. Полис действителен на протяжении 12 месяцев.

Страховые случаи включают:

• взрыв газа, его хранилищ или паровых котлов;
• природные катаклизмы, стихийные бедствия, в том числе искажения жилья из-за пожара или удара молнии;
• затопления;
• гибели недвижимости или его частичного разрушения в результате воздействия сторонних лиц и злоумышленников;
• порча объекта, если причиной стало упавшее дерево, баннер или электрический столб.

Дополнительно страховка может покрыть конструктивные нарушения жилой недвижимости.

Личное страхование — Страхование жизни и здоровья

Услуга не признана официально обязательной, но фактически она играет колоссальную роль при принятии решения по заявке на ипотеку в Сбербанке. Также застрахованное лицо может получить большую выгоду, если возникнет страховой случай, из-за которого он потеряет платежеспособность.

Страхование жизни в сбербанке при ипотеке влияет на стоимость кредита. Подтверждение оформления страховки жизни и здоровья дает возможность снизить процентную ставку по кредиту на 1 процент.

Страхование титула

Такой вид страхования не имеет массового спроса и особого значения в вопросе одобрения или отказа по заявке на ипотеку Сбербанка, это страховка от потери права собственности. Такую услугу предлагают при предоставлении займа на покупку вторичного жилья.

В услугу включена страховка на случай появления лица, который на законных основаниях претендует на купленную на вторичном рынке недвижимость. Так, страховка титула действует, когда контракт купли-продажи объекта объявляется недействительным.

Почему страхование жизни обязательно при ипотеке?

Страхование при взятии ипотеки занимает немного времени. Часто заемщик может переложить эту процедуру на банк, который сотрудничает со страховыми компаниями. Человеку нужно лишь выбрать подходящий вариант.

При таком варианте страхования стоимость может погашаться за счет займа. Клиент имеет право оформить страховку в любой независимой компании.

Страховка позволяет избежать выплаты заемных средств родственникам, в случае смерти заемщика. При возникновении несчастного случая, страховая компания выплачивает долговые обязательства, а родственники могут переоформить жилье на себя. Финансовые учреждения устанавливают меньший процент по ипотеке, когда клиент застрахован.

Если бы страховки не было, то при смерти заемщика выплачивать долг станет некому. Банк вынужден будет выселить из жилища семью клиента, взявшего ссуду, а квартиру поставить на торги. Сумма, полученная от продажи, пойдет на уплату задолженности, а остаток возвращается родственникам заемщика. Но этих денег недостаточно для приобретения нового жилья.

Родственники заемщика могут оформить ипотеку на себя и продолжать выплаты по ней. Но если в семье не станет кормильца, то и деньгам браться будет неоткуда. Если выплата по кредиту прошла без проблем, то клиенты считают, что переплатили из-за страховки. Люди же столкнувшиеся со страховым случаем благодарны своевременно оформленной страховке. Поэтому отзывы об этом встречаются часто диаметрально противоположные.

Обязательна или нет данная страховка?

Многое зависит от того, с какой финансовой компанией сотрудничает заемщик. Некоторые банки обязывают всех своих клиентов проходить процедуру страхования. Другие организации более лояльны в этом вопросе и позволяют клиентам подвергаться страхованию только по собственному желанию.

Возможна ли ипотека без страхования жизни заемщика?

Решение о сотрудничестве со страховой компаний должно приниматься заемщиком самостоятельно и давление на него со стороны представителей банковской организации недопустимо.

Однако на практике дела обстоят несколько сложнее. Отказ клиента от страхования может привести к тому, что банки просто ответят отказом на предоставление необходимой денежной суммы. Такое решение с их стороны может мотивироваться тем, что отсутствие страхового полиса повышает риски невозврата кредитной задолженности в полном объеме.

Возможен и другой вариант развития событий — банки не отказывают своему клиенту в предоставлении ипотеки, однако предоставляют займ под более высокие процентные ставки. Объясняют они такие действия аналогично — повышение рисков при сотрудничестве.

Как отменить страховку?

Отменить страховку клиент может не только перед заключением договора о сотрудничестве с банком, но и после подписания всех необходимых бумаг. Некоторые финансовые учреждения довольно часто практикуют ситуацию, при которой сами сообщают заемщикам о возможности расторжения договора страхового полиса. Однако клиент банка должен исправно выполнять свои платежные обязательства не менее полугода.

При условии, если банк не предоставляет такой возможности, можно официально оформить отказ непосредственно в финансовом учреждении или же потребовать возврата страховых выплат в судебном порядке.

Оформление отказа в банке

Поводом для отказа от пользования услуг страхования является письменное заявление, составленное по предложенному образцу.

На основе этого обращения будут проведены соответствующие пересчеты и клиенту будет озвучена новая стоимость кредитного продукта. Следует быть готовым к тому, что после окончания действия страхового полиса на остаток задолженности по ипотечному займу может быть начислен дополнительный проценты.

Обращение в судебные инстанции

С этой целью заемщик должен подготовить пакет документов, который включает в себя договоры о кредитовании и страховании, а также отказ банка в расторжении сотрудничества. Такой отказ необходимо предоставить в письменном виде.

При условии, если полис был подписан без согласия заемщика, то обязательно следует отметить этот момент в заявлении. Доказательство этого факта может стать причиной появлением серьезных проблем у юридического лица, выступающего кредитором.

Правила возврата денег за страховку

Перед тем как обратиться в страховую компанию за выплатами, нужно определиться с типом страхового договора, заключенного ранее.

Он может быть двух видов:

1. коллективный договор, в котором принимают участие три стороны: банк, ипотечный заемщик, а также страховая компания. К такому виду относится защита здоровья и жизни заемщика;
2. личное страхование, при котором у заемщика на руках есть страховой полис.

Если тип страхования относится к личному, тогда есть вероятность возврата средств.

Подобные условия прописаны в подписанном договоре. Начиная с 29 мая 2016 года существует возможность возврата денежных средств за страхование в первые пять дней после его заключения.

Перед подписанием следует внимательно читать условия договора, где может быть указано, что размер страховой премии будет возвращен в размере от 30 до 70% за неиспользованные годы.

Вернуть часть от страховой премии можно и во время выплаты кредита, но при этом ставка может возрасти.

При наличии коллективного договора ситуация намного сложнее. Поскольку экземпляр договора остается в банковской организации, а также в страховой компании.

Эти организации не обязаны выдавать экземпляр заемщику, если он не просит об этом. Однако после подписания бумаг договор вступает в силу с момента его заключения, а стороны должны соблюдать его.

При досрочном и плановом погашении

Возврат суммы за страхование при плановом погашении невозможен.

Отсутствие обстоятельств, приводящих к страховым выплатам, не означает, что страховщик не исполнил обязательств перед клиентом.

Поэтому существует возможность возврата финансовых средств только при досрочном виде погашения долга.

При досрочном погашении заемщик получит часть страховки. Ее размер будет зависеть от того, насколько рано будут закрыты кредитные обязательства.

Для того чтобы осуществить возврат, следует обратиться в страховую компанию с документами, подтверждающими факт досрочного погашения. Эти бумаги выдают в банковской организации.

После смерти заемщика

Если случилось печальное событие, при котором заемщик умер, его родственникам следует посетить банковскую организацию и страховую компанию, чтобы поставить их в известность.

В том случае, если смерть будет являться страховым случаем, тогда долг перед банком будет погашен.

Оформление возврата средств недопустимо.

Если страхование жизни и здоровья не было оформлено заемщиком при жизни, тогда все обязанности по уплате долга переходят на его наследников.

При процедуре рефинансирования

При рефинансировании нужно уделить внимание не только заключению договора, но и тому, как правильно вернуть страховку в этом случае. Для заемщиков существует несколько действий:

Для заемщиков существует несколько действий:

• В том случае, если компания прошла аккредитацию в новой финансовой организации, тогда допускается продление полиса. При этом выплаченные средства засчитают в полном объеме;
• Расторжение договора с первой страховой компанией и возврат части средств. Далее заключение нового договора с компанией, аккредитованной в банке, рефинансирующем кредит.

Рефинансирование без услуги по страхованию залоговой недвижимости невозможно.

Поэтому заемщик выбирает один из двух вариантов, то есть продлевает прошлый договор или заключает новый.

Для возврата средств нужно соблюсти следующий порядок действий:

1. сообщить банковской организации о желании рефинансировать кредит;
2. объявить страховщику о желании расторгнуть договор и вернуть часть средств;
3. провести процедуру рефинансирования с перезаключением услуги страхования.

В одностороннем порядке при навязывании услуги

В том случае, если клиенту были навязаны дополнительные услуги, от них можно отказаться в одностороннем порядке.

Средства будут перечислены в полном объеме или же частично в зависимости от обстоятельств произошедшего.

В полном объеме возврат будет осуществлен до начала действия ипотечного кредита.

При частичном возврате, если заявление на расторжение услуги было подано позже, специалисты рекомендуют не тянуть с его подачей.

Для осуществления отказа от навязанного договора, гражданин должен совершить следующие действия:

• подача заявления в страховую компанию, где будет четко описана причина подобного решения;
• ожидание ответа;
• при положительном ответе – получение средств, если поступит отказ, тогда его следует обжаловать в суде.

Образец заявления-претензии в банк о возврате страховой премии.