Как правильно снять квартиру, чтобы вас не обманули

Что можно сдавать, а что нет?

Вокруг арендного жилья бродит множество мифов. К примеру, некоторые боятся, что сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке — незаконно.  На самом деле необходимо всего лишь получить разрешение у банка, в котором оформлена ипотека, и жилье становится доступным для аренды. 

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, а точнее статье 671 разрешены для сдачи внаем для дальнейшего проживания: квартиры, дома и части домов или квартир. Договор найма может оформить как непосредственно владелец жилья, так и доверенное лицо. 

Какие объекты нельзя сдать в аренду

При полной свободе владельца распоряжаться своим имуществом, все же существуют ситуации, когда недвижимость сдавать в аренду запрещено законом.

1. Жилье непригодно для проживания.  Запрещено сдавать в аренду помещения, комфортно жить в которых невозможно по одной или нескольким причинам, например:

• В квартире или доме отсутствуют элементарные удобства и коммуникации;
• Стены слишком тонкие и не подходят для холодного климата;
• Уровень грунтовых вод слишком близко и вызывает грибок и плесень в помещениях;
• В качестве жилья предлагается гараж, сарай, надворные постройки и т.д.

Чаще всего подобные объекты можно встретить в крупных мегаполисах с большим количеством иностранных мигрантов, которые, порой, согласны снять любой угол под крышей за небольшие деньги.

Такой арендодатель может быть наказан за алчность штрафами и административными взысканиями, а договор аренды — признан недействительным. 

2. Дом признан аварийным. Если многоквартирный дом официально признан аварийным, сдавать квартиры в нем противозаконно и опасно для жизни арендатора.  В случае, если жилец пострадает из-за ветхости дома, собственник понесет уже не административную, а уголовную ответственность. 

3. Некоторые объекты муниципальной собственности. Иногда встречаются случаи, когда квартира или дом принадлежит государству, но используется частным лицом. Для подобного муниципального жилья могут существовать запреты на сдачу в аренду третьим лицам. 

Как снять квартиру от собственника – пошаговая инструкция для новичков

А теперь – пошаговое руководство для тех, кто ни разу в жизни не снимал жильё самостоятельно или забыл, как это делается.

Шаг 1. Ищем подходящие варианты

О том, как и где искать, я рассказал выше. Здесь замечу, что потенциальным арендаторам нужно заранее определиться, в какой квартире и в каких районах города они хотели бы жить, и искать предложения согласно намеченным параметрам. Это сократит количество ненужных звонков и время поисков.

Шаг 2. Связываемся с автором объявления

В телефонном разговоре разу уточняйте важные моменты, если их не было в тексте объявления: в каком состоянии жильё, есть ли интернет, кто будет оплачивать «коммуналку», какая мебель и техника есть в квартире, каких арендаторов хотят найти хозяева, на какой срок сдаётся жилплощадь.

Ничего, если вы покажетесь владельцу занудой – чем больше подробностей будет выяснено на стадии телефонных переговоров, тем лучше. Желательно также сразу выяснить, есть ли у человека, который с вами говорит, документы, подтверждающие право собственности.

Шаг 3. Договариваемся о встрече и осматриваем жилье

Осмотр квартиры – важнейший этап процесса. Не стесняйтесь – заглядывайте во все углы и задавайте вопросы: вам здесь жить, и вы за это платите.

Проверьте, работает ли плита на кухне, холодильник и прочие приборы. Если они неисправны, сразу укажите на этот факт собственнику, а лучше занесите в договор аренды.

Шаг 4. Заключаем договор аренды

Кульминация процедуры. Удивительно, но огромное количество взрослых людей подписывает документ аренды, не читая. Это в корне неверная позиция. Читать соглашение нужно обязательно – и не по диагонали, а пункт за пунктом. В идеале договор стоит показать квалифицированному юристу, но это платная услуга, а не у всех квартиросъёмщиков водятся лишние деньги.

Поэтому я подскажу, на что в документе следует обращать основное внимание:

• пункты, касающиеся предоплаты, задатка и оплаты – сколько, какого числа, кому, каким способом;
• пункты относительно просрочки арендной платы – настаивайте на том, что ответственность за просрочку вы будете нести лишь в том случае, если она случилась по вашей вине;
• пункты относительно ответственности сторон – всегда полезно знать, кто и за что отвечает;
• пункты, касающиеся условий проживания;
• пункты об оплате коммунальных услуг;
• пункты о досрочном расторжении договора.

Заранее оговаривайте порядок повышения арендной платы, если снимаете жильё надолго. Например, повышать плату хозяин имеет право не чаще раза в год и не более чем на 10%.

Даже если вы снимаете квартиру у собственника на несколько суток, договор нужен – чтобы заплатить ровно столько, сколько вы намереваетесь и не отвечать за то, за что вы не должны отвечать.

О том, какие особенности имеет аренда элитного жилья, читайте в соответствующей публикации.

Шаг 5. Фиксируем показания счетчика на момент заключения договора

Обязательно зафиксируйте показания счетчиков электроэнергии и воды на момент подписания договора. Вы же не хотите оплачивать долги прошлых жильцов?

Если есть задолженность по «коммуналке», в договоре должна быть указана сумма, которую владелец обязуется оплатить из своего кармана.

Если какие-то моменты вам непонятны, стоит прояснить их заранее. Для этого воспользуйтесь бесплатными юридическими консультациями на сайте Правовед.ру. С этим ресурсом сотрудничают тысячи профессиональных юристов, в том числе – специалистов по жилищным вопросам.

Связаться с ними можно непосредственно через сайт или по указанным ниже телефонам.

Получить квалифицированную правовую поддержку можно прямо сейчас – ресурс Правовед.ру работает в круглосуточном режиме. Для заказа услуг, выходящих за рамки консультации, выбирайте платную юридическую помощь от специалистов компании.

Если вы хотите не снять, а наоборот, быстро продать квартиру, вам полезно почитать статью «Выкуп недвижимости».

Определение арендной платы

Следующий вопрос, которым задается каждый арендатор — какую потребовать арендную плату. Здесь все зависит от длительности аренды и от того будет ли арендатор включать в нее коммунальные платежи. Есть некоторые арендаторы, которым выгоднее сдавать жилплощадь по условиям почасовой оплаты или только на выходные дни. Это общепринятая практика, если квартира находится в центре крупного горда и есть возможность сдать ее туристам выходного дня. естественно, коммунальные платежи в такой арендной плате не учитываются.

Если же вы собираетесь сдавать квартиру на длительный срок, существует 3 вариант решения проблемы:

• договориться о фиксированной арендной плате плюс арендатор оплачивает каждый месяц коммунальные платежи сам;
• брать оплату коммунальных платежей по платежкам отдельно от арендной платы и оплачивать арендодателю самому;
• коммунальные платежи оплачивать самому. Естественно, в этом случае повышается арендная плата.

В первом случае достаточно не забывать каждый месяц контролировать оплату коммуналки арендаторами. Этот вариант хорош тем, что арендаторы начинают бережнее относиться к потребляемым ресурсам, особенно если стоят счетчики.

Второй вариант тоже хорош во всех отношениях, тем более если есть возможность контролировать начисление счетов за коммунальные услуги через интернет. Можно раз в месяц приходить за арендной платой и по счетам брать деньги с арендатора. Единственный минус — приходится тратить время на их оплату.

Третий вариант хорош тем, что можно вообще не встречаться с арендаторами, а деньги за аренду просить их перечислять на карту. Однако в этом варианте, как правило, жильцы начинают наплевательски относиться к экономии ресурсов и в конце концов владелец квартиры может получить астрономический счет, например, на электроэнергию.

Что касается размера непосредственно арендной платы, то она зависит от многих факторов:

• расположения квартиры — в центре или на окраине;
• площади квартиры и количества занимаемых арендаторами комнат — однокомнатная или трехкомнатная;
• состояния квартиры — после ремонта или в запущенном состоянии;
• а также от индивидуальных особенностей потенциальных квартирантов — если пара с детьми или с домашними питомцами, можно просить плату немного выше.

Обратите внимание! Размер арендной платы обязательно фиксируется в договоре. Если арендная плата вносится из рук в руки, то следует каждый раз писать расписку о ее получении

Можно договориться о внесении арендой платы на карту, что гораздо удобнее. Некоторые домовладельцы берут плату ежемесячно, кто-то за 3 месяца, за 6 месяцев или даже за год. Здесь каждый поступает как ему удобнее. Обязательно в договоре должно быть предусмотрено, возвращается ли часть арендной платы, если жильцы неожиданно решили съехать раньше расчетного срока. Арендная плата берется заблаговременно — то есть вперед.

Фейковые объявления

Часть мошеннических объявлений угадывается опытным глазом без выезда на место событий. Если вы хотите безопасно снять недвижимость, то просто хорошенько присмотритесь к тексту и фотографиям, опубликованным на сайте. Что должно в них насторожить?

Заниженная цена — да, об этом уже много раз говорилось, но не грех и повторить. Если хотите снять недвижимость, не гонитесь за низкой ценой

Она действует как лампочка для мотыльков: на такие объявления на сайтах обращают внимание чаще, чем на другие (честные), а значит, больше вероятность, что кто-нибудь, да попадется. А то и не один

Иногда должны насторожить слишком подробный рассказ о квартире и недостаток адекватных фотографий (любому арендатору важна не высокохудожественная съемка цветка и придверного коврика, а сами помещения: кухня, комнаты, санузел; если их на фотографиях нет — переходите к следующему объявлению).

Cian напоминает, что очень странно выглядят объявления, в которых информации нет вообще. Есть только несколько фотографий квартиры, которую предлагают снять (причем не всегда они складываются в общую картинку — например, из комнаты видно коридор, но на соседней фотографии тот же, вроде бы, коридор, но оклеен в совершенно другие обои).

Противоречия между данными объявления и словами человека, ответившего на ваш звонок. Сдает собственник (так, во всяком случае, указано на сайте), но он не может ответить на элементарные вопросы? Вас уже дурят. Отвечающий не может внятно рассказать о документах, других собственниках или, например, виде из окна? Не задерживайтесь. И, кстати, обещанный вид из окна после разговора можно проверить, используя сервис «Панорамы» от «Яндекс.Карт».

Сдача квадратных метров по закону

   Сдавать жилье в аренду может только ее собственник – тот, на чье имя оформлено свидетельство о регистрации прав собственности. Единственным исключением из этого правила, может быть нотариальная доверенность, где прописано право  физического лица сдавать конкретную жилую площадь внаем. Если жилец сам пользуется квартирой по договору социального найма, то есть собственник квартиры — государство, то у жильца нет прав сдавать ее в аренду, потому квартира ему не принадлежит. Если в квартире, помимо собственника, зарегистрированы другие лица, то от них потребуется письменное согласие на сдачу жилья в аренду; если в квартире проживает несовершеннолетние, то такое разрешение потребуется от органов опеки.

   Пренебрежение этими процедурами грозит отказом регистрации договора найма в росреестре. Если договор с большим сроком сдачи в росреестре не зарегистрирован, то для суда он не является доказательством и основанием для разбирательств, соответственно, собственник не сможет обратиться в суд, чтобы выяснить спорные моменты с нанимателем, если такие возникнут.

   Альтернативный вариант законной сдачи жилья – организоваться как индивидуальный предприниматель. ИП будет обязан оплачивать страховые взносы и подавать налоговую декларацию. Еще можно приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник тоже регистрируется как ИП. Патент действует максимум год. Получение дохода от сдачи квартиры по закону не может считаться прибылью от предпринимательской деятельности. А регистрация ИП нужна только для того, чтобы СНИЗИТЬ налоговое бремя, по сравнению с теми, кто платит налоги как физическое лицо — 13 % (НДФЛ).

   Многие ошибочно полагают, что о сдаче квартиры нужно оповещать местного участкового – это не так. Участковый не имеет никакого отношения к намерению сдать квартиру в наем. Участковый   не может запретить собственнику сдавать жилье или каким-то образом ограничивать его.  Поэтому извещать участкового не требуется.

Где найти квартиросъемщиков?

   Можно обратиться в агентство недвижимости, там вам подберут квартиросъемщика и предоставят некоторые гарантии, но за эти услуги придется заплатить. Можно найти «клиента» самостоятельно через друзей или объявление, но тогда вам придется самим оценить  добропорядочность вашего арендатора. В любом случае, контролировать арендаторов нужно, проверять коммунальные платежи, содержание жилья, отзывы соседей.

Информационные агентства – отдаем деньги в пустоту

предлагают сильно сэкономить

Схема работы

1. Размещают на Avito и региональных сайтах объявления. Ставят фотографии с красивым ремонтом. Делают подробное описание. Цену устанавливают ниже рыночной.
2. При звонке приглашают посетить офис компании.
3. Когда клиент приезжает, рассказывают о квартирах. Что их много, можно посмотреть прямо сейчас. Вернее, почти прямо сейчас.
4. Предлагают заключить агентский договор. На проверку это соглашение на информационные услуги. Агентство скидывает номера и адреса сдаваемых в аренду квартир. И все. Владельцы недвижимости могут даже не знать, что они предлагают ее снять.
5. Предъявить претензии некому. Весь развод укладывается в рамки закона.

Как определить

• предложение получить базу адресов и телефонов;
• предложение съездить на просмотр квартиры с агентом после оплаты и подписания договора;
• что заинтересовавшую вас квартиру сняли буквально 5 минут назад, но остались похожие варианты.

Как защититься

• Не ездить в офисы. Обычно едут смотреть квартиру и там заключают договор, если стороны всё устроило.
• Не подписывать документы заранее. Сначала посмотрите квартиру, встретьтесь с хозяином, обсудите нюансы. Потом уже бумаги.
• Не отдавать деньги до реальных результатов. Бумажки с адресами, контакты владельцев и даже каталоги квартир – это воздух. Платите только за въезд.

Вот такая «квартира» может встретить вас по адресу от информационного агентства. Тут точно снять жилье не получится

Стоит ли снимать?

Обычно жильё снимают тогда, когда появляются безвыходные ситуации.

1. Чаще всего такими ситуациями являются те, когда собственного жилья нет или оно есть, но жить с другими людьми человек не желает.
2. Или когда студент переезжает в чужой город, а общежития там не имеется.
3. Или когда дети выросли и решили съехать от родителей.

Снимать квартиру стоит в том случае, если человек отдаёт себе отчёт в том, что ему придётся не просто проживать в этом месте, но и оплачивать найм жилья и, возможно, коммунальные услуги.

Нужно быть готовым, что в случае малейшей просрочки, вас попросят немедленно съехать.

Ключевые моменты

Главные ключевые моменты при съеме квартиры:

• Размер арендной платы, кто оплачивает коммунальные услуги, срок оплаты (о порядке оплаты за квартиру по договору аренды читайте тут, а о том, как документально оформить вопросы арендной платы и составить график платежей, рассказано здесь).
• Составление договора о найме жилья.
• Наличие и состояние бытовой техники и мебели.
• Общее состояние квартиры и дома в целом.
• Окружение соседей.
• Отдалённость района от метро и/или центра города.
• Наличие или отсутствие развитой инфраструктуры (магазины, больницы, школы, садики и так далее).
• Наличие подключённых коммунальных услуг (автономное отопление или центральное, горячая, холодная вода, водоотведение, интернет, телевидение, домашний телефон).
• Можно ли снимать квартиру с животными/детьми.

Что лучше: арендовать жилище или взять ипотеку?

Что выгоднее снимать квартиру или взять ипотеку:

• С одной стороны, лучше взять ипотечный кредит и если уж и платить деньги, причём не малые, то хотя бы за жильё, полноправным владельцем которого станете впоследствии вы! Сумма по ипотеке будет не маленькая, но в итоге вы останетесь с квартирой.
• С другой же стороны, взятие ипотечного кредита автоматически обязывает быть более внимательным и аккуратным по отношению к своей работе, а также при возникновении каких-либо непредвиденных ситуаций, связанных с квартирой, разбираться с этим придётся вам как собственнику.

Поэтому многие хотят избежать большого груза ответственности как морального, так и финансового, выбирая снятие квартиры на протяжении долгих лет. Но в таком случае стоит помнить, что вы платите чужому человеку, а после всего останетесь ни с чем.

Как найти свой угол, который подходит именно вам?

Как же все-таки правильно снять жилье? Итак правила съема: есть много способов, как найти подходящую квартиру для аренды.

Прежде всего стоит определить примерные критерии для выбора квартиры, например, арендная плата, кто оплачивает коммунальные услуги, наличие мебели в квартире, состояние ремонта, какие окружают соседи, добропорядочность владельца квартиры.

После примерного перечня что вы желаете увидеть в «своей» квартире, можно начинать поиск.

1. Можно искать квартиру самостоятельно – прочитать объявления в газетах, на соответствующих сайтах, расклеить напечатанные объявления на домах, в которых бы вы хотели снимать жильё, а также подать объявления о поиске квартиры для аренды.
2. Можно обратиться за помощью в агентства по подбору недвижимости. Правда, стоимость таких услуги не маленькая, так как придётся заплатить и агенту и хозяину квартиры, да ещё и дать аванс за месяц вперёд. Как же правильно арендовать квартиру через агенство?

При выборе агентства нужно быть максимально внимательным для того, чтобы вас не обманули злоумышленники!

Понятие ответственности при съёме?

1. Что нужно знать при съеме квартиры? Вот некоторые правила аренды квартиры: необходимо понимать что съёмное жильё является собственностью другого человека, поэтому нужно максимально бережно относиться к объекту аренды. Так как в случае кражи или другой непредвиденной ситуации, первый спрос будет с нанимателя, потому что именно он проживал там.
2. А также нужно помнить о том что если наниматель вовремя не произведёт платёж по аренде, то наймодатель в лучшем случае останется просто недовольным, но сможет понять и подождать оплаты. В худшем же попросит съехать.
3. Всегда читайте, что подписываете, будь то договор или расписка. Вы должны понимать, что договор о найме жилища это не просто бумага, а ценный документ, который в случае чего может быть доказательством вашей недобросовестности.
4. Составляйте акт приёма-передачи имущества. Все, что находится в квартире, должно быть записано в этом документе. Это предотвратит неправомерное заявление о краже той или иной вещи.

Правовое регулирование арендных отношений между физическими лицами

Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, поэтому имеет полное право сдавать жильё в аренду. Объектом договора является изолированное жилое помещение, предоставляющее пригодные для жилья условия. Договор должен заключаться только в письменной форме, устные договорённости не считаются действительными.

Наниматель должен являться гражданином России. Он несёт полную ответственность перед хозяином за собственные нарушения договора и за граждан, проживающих с ним и нарушающих условия договора. Граждане, которые проживают с нанимателем должны обязательно быть прописаны в договоре.

Если срок аренды в договоре не прописан, то аренда автоматически устанавливается на 5 лет. Договор может быть заключён на срок до года, если это краткосрочны найм.

Наймодатель обязан предоставить съёмщику пригодные для жизни условия, обеспечить эксплуатацию жилого помещения и проводить ремонтные работы в случае поломок, произошедших не по вине съёмщика. Наймодатель не имеет права скрывать от наёмщика задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Как сдавать квартиру или дом на долгий срок

Долгосрочная аренда — это довольно размеренный и спокойный процесс, но и его можно оптимизировать при помощи проверенных инструментов и методов. 

1. Авито

Пожалуй, эта online-площадка не нуждается в представлении и известна каждому, кто когда-либо пользовался интернет-объявлениями. 

Плюсы: простота регистрации и подачи; популярность ресурса; возможность быстро откорректировать объявление.

Минусы: постоянные телефонные звонки, большая часть из которых — разного рода агентства; опасность натолкнуться на мошенников; отсутствие каких-либо гарантий.

2. Циан

Этот ресурс активно набирает популярность и постепенно становится все более и более удобным как для арендаторов, так и для собственников. 

Плюсы: Специализация на недвижимости; более точный фильтр при регистрации объекта; встроенный калькулятор оценки квартиры или дома как для покупки/продажи, так и для аренды.

Минусы: Необходимость вводить личные и паспортные данные при регистрации; не более 10 объектов для бесплатного размещения; возможность пострадать от мошенников или недобросовестных арендаторов.

3. Агентство

Делегировать все хлопоты по поиску и переговорам с будущими жильцами агентству недвижимости — один из самых простых, но в то же время надежных способов. Часто на плечи риэлтора так же ложится заключение договора и оформление прочих бумаг. Вам остается только поставить подпись на документе и получать свою прибыль. 

Плюсы: Все звонки и контакты с арендатором происходят через агента; размещение объявлений и оформление договоров — работа агентства;  гарантии добросовестности арендатора, оформление залога и т.д.

Минусы: Некоторые агентства требуют эксклюзивные права на сдачу объекта и даже прописывают этот пункт в договоре. 

Сдача квартиры – выгодный бизнес

Если у вас есть пустующая квартира, вы можете распоряжаться ею двумя способами:

1. Просто оплачивать коммунальные платежи за неиспользуемое помещение.
2. Использовать свободные жилые метры как инструмент повышения благосостояния семьи.

Сдача квартиры как минимум окупает расходы на коммунальные платежи. Также она дает регулярный пассивный доход, который вы можете тратить на свое усмотрение.

Сдавая квартиру за 15 000 рублей в месяц, вы заработаете 11 000 чистой прибыли (4 000 рублей уйдет на оплату коммунальных услуг). В год у вас получится доход 132 000 рублей.

Если квартиру не сдавать, а просто каждый месяц платить за коммунальные услуги, в год у вас получится 48 000 рублей убытка.

Недвижимость – ликвидный актив во все времена. Мои родственники в советское время имели возможность купить кооперативную квартиру с гаражом, помимо той, в которой они жили, но отказались от покупки. В 90-е годы, как и многие из наших граждан, они потеряли свои денежные сбережения, которые до этого не использовали на покупку квартиры, и остались ни с чем. Однако, купив тогда вторую квартиру, сегодня они могли бы обеспечить себе хорошую прибавку к пенсии, сдавая жилье.

Плюсы бизнеса по сдаче квартиры:

1. Не нужны большие трудозатраты, если речь идет об аренде жилья на длительный срок.
2. Наличие дополнительного дохода.
3. Возможность, взяв квартиру в ипотеку, «гасить» ипотечные взносы средствами, полученными от сдачи жилья.

Сдача недвижимости в аренду дает время на обучение, саморазвитие, приобретение новых навыков, а также дополнительные возможности для занятия интересным делом, смены профессии, отдыха.

Проверка собственников и документов на квартиру

Для того, чтобы проверить, действительно ли человек, предлагающий квартиру, является её собственником, можно обратиться за выпиской из домовой книги в ЕГРН. Эта процедура платная, зато она защитит от мошенничества. Стоит поговорить с соседями, чтобы узнать побольше о хозяине квартиры, возможно они знают то, что собственник пытается скрыть.

Когда хозяин предоставит свидетельство на право собственности, нужно сверить его паспортные данные с данными в свидетельстве. Показывать квартиру может сосед или родственник, а после новоселья вернётся хозяин и на законных основаниях выгонит съёмщика из своего жилья.

Поэтому сверка паспортных данных поможет действительно выявить, что показывает квартиру действительно собственник и никто иной. Если собственников несколько, это должно быть прописано в свидетельстве.

В квитанциях об оплате ЖКХ следует посмотреть, есть ли задолженность за прошлые месяцы. Если она есть, то не нужно бояться требовать у хозяина её погашения, иначе в дальнейшем он может повесить эти платежи на съёмщика. При слишком большом долге коммунальные службы будут угрожать отключением своих услуг ни в чём невиноватому съёмщику.