Формирование арендной ставки
Содержание:
Нюансы составления отчета
По результатам работы оценщик составляет документ, содержащий следующие сведения:
- вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
- назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
- оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
- вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
- применявшиеся методы и способы.
Согласно методическим рекомендациям, в отчете должны быть отражены:
- данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
- основания для получения права аренды;
- правомочия арендатора;
- сроки аренды;
- размер платы.
Краткие сведения об имуществе и результатах его оценки, выражаемых в стоимости права аренды в рублях, цифрами и прописью записываются на первых страницах документа.
Стандартный объем отчета – 40-50 страниц. Средняя стоимость оценивания земельного участка составляет 5-7 тыс. рублей. Оценка построек, находящихся на нем, производится за отдельную плату в 1000-2000 руб.
Сроки внесения арендной платы
Стороны в договоре аренды самостоятельно могут определить периодичность внесения арендной платы, несмотря на то, какую форму платы они выбрали.
Например, если договор аренды заключен на непродолжительный срок, то можно установить размер арендной платы за весь срок действия договора. Такой вариант будет считаться однократным внесением арендной платы.
Примеры формулировки условия:
“Арендная плата по настоящему договору составляет 100 000 (сто тысяч) рублей за весь срок аренды и уплачивается в течение 5 (пяти) дней после окончания срока аренды”.
“В качестве арендной платы арендатор оказывает арендодателю услугу по переводу инструкции по эксплуатации арендованного оборудования на 3 (три) иностранных языка (английский, французский и итальянский). Услуга должна быть оказана не позднее 30 (тридцати) дней после подписания настоящего договора”.
Но зачастую в договоре устанавливается периодический порядок внесения арендной платы. То есть арендатор вносит плату равными частями через одинаковый промежуток времени.
Примеры формулировки условия:
“Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в течение ___ (_______) дней после наступления отчетного месяца. Ежемесячный платеж составляет ____________ (_____________________) рублей”.
Если сторонами предусмотрено периодическое внесение арендной платы, то необходимо согласовать срок для каждого периода аренды.
В договоре можно предусмотреть следующие сроки:
- предварительная оплата (до начала, в начале периода аренды);
- аванс и доплата (часть оплаты за аренду до начала аренды, и часть после окончания);
- отсрочка (оплата вносится после окончания периода аренды).
Срок оплаты должен быть конкретно определен:
- календарной датой;
- событием, которое неизбежно наступит;
- истечением периода времени, начало которого может быть определено календарной датой или наступлением согласованного события.
В некоторых случаях сроки внесения арендной платы устанавливаются нормативным актом, например, при аренде федерального имущества.
Или в другом случае, когда срок арендной платы определяется в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры.
Это делается для того, чтобы обеспечить получение счета-фактуры арендатором, поскольку без такого документа он не сможет принять уплаченный НДС к вычету.
Нарушение сроков внесения арендной платы
Последствия нарушения сроков арендной платы:
1. В соответствии со статьей 619 ГК РФ, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.
Таким образом досрочно расторгнуть можно договор, если арендатор либо совсем не вносил арендную плату или вносил ее с просрочкой. Такое нарушение признается существенным нарушением условий договора.
Но при неполной оплате основание о расторжении договора не применяется
2. Также если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
3. Арендодатель вправе использовать и иные меры воздействия на арендатора-нарушителя. Например, удерживать оборудование, принадлежащее арендатору, которое осталось в арендуемом помещении после прекращения договора аренды.
4. Арендодатель вправе требовать от должника оплатить неустойку (оплата процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения действия договора аренды до возврата арендодателю имущества).
Досрочное внесение арендной платы
Согласно п. 5 статьи 614 ГК РФ:
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Но эта норма диспозитивна, поэтому в договоре можно предусмотреть иные условия досрочного внесения арендной платы, даже если арендатор не нарушал условие оплаты.
Электроснабжение
Мощность необходимая бизнесу:
Пекарня — 600 Вт/кв.м.
Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.
Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.
Прочие сферы бизнеса, не требующие
повышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.
Обращайте
внимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какая
максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями
Работы по
демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования
с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные
издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 –
150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто
не получится.
Алгоритм проведения оценки стоимости нежилого помещения
Наши независимые оценщики определять рыночную стоимость всех типов нежилой недвижимости: офисных, производственных, складских, торговых, гаражных, общепита и др. Первая задача специалиста, когда он приступает к работе, — определить назначение объекта. Исходя из него и будет выбрана схема работы и набор подходов, которые будут применены.
В оценочной деятельности рыночную стоимость нежилых помещений позволяют определить три подхода:
- Сравнительный. Он применяется чаще всего и позволяет получить точные результаты. Подход основан на подборе объектов-аналогов, которые уже стали предметом купли-продажи. Анализируя реальные сделки, оценщики определяют, по какой цене были реализованы аналогичные помещения. Подобрать их не сложно, так как на современном рынке проводится огромное количество операций с нежилыми помещениями;
- Доходный. Он тоже помогает определить объективную стоимость недвижимости. Оценщик рассчитывает тот доход, который может принести объект. Этот метод часто применяют, когда нужно определить инвестиционную привлекательность нежилой недвижимости;
- Затратный. На чем основан он? Оценщик определяет все затраты на воссоздание объекта.
Все эти методы часто используются в комплексе и подкрепляют результаты друг друга.
Порядок оформления
Как взять земельный участок в аренду?
Получить право пользования землей можно:
- в результате участия в аукционе;
- без торгов.
Аукцион
Право каждого гражданина страны на участие в торгах за земельный участок регулируется Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
На торгах по продаже права аренды земельного участка могут принимать участие все желающие лица и организации после подачи заявок. В качестве арендодателя выступает орган государственного управления, который и решает организовать такое мероприятие. Он устанавливает размер задатка для участия, начальную цену, а также объявляет основные условия соглашения на аренду (срок, место, ограничения). Начальная сумма аренды устанавливается с помощью оценочной стоимости.
Желающие поучаствовать в аукционе, могут узнать о месте проведения от его организатора. Последний предоставляет информацию о порядке регистрации, уплаты задатка и его возвращении, а также о возможном поднятии цены аренды земельного участка. Повышение стоимости называется «шаг аукциона». Он может составлять от 1 до 5 процентов от первоначальной стоимости, указанной государственными органами. Чаще всего таким способом обустраивается аренда земельного участка муниципальной собственности.
Участник аукциона должен представить следующие документы для допуска на мероприятие:
- уведомление об оплате задатка;
- заявление на участие, а также реквизиты для того, чтобы получить обратно задаток;
- пакет документов, удостоверяющий личность (если вы физическое лицо) либо выписка из госреестра (если вы представляете интересы какой-либо компании, т.е. юридическое лицо).
Прием документов заканчивается за пять дней до назначенной даты проведения. Если заявитель подал документы позже установленного срока, то он получает их обратно в тот же день. Один участник подает лишь одну заявку на аукцион.
Без торгов
Как осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов? Арендовать участок земли можно и без участия в торгах. При таком виде аренды плата за использование территорией устанавливается согласно земельному налогу, прописанному в законодательстве РФ.
Без торгов можно арендовать землю для строительства, а также пользования недрами этой земли. Такое положение прописано в Статье 30 Земельного кодекса РФ.
Обязательно оговаривается план участка и границы, а также остальные пункты, которые прописываются в договоре аренды земли.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?
Книга —
концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки
коммерческой недвижимости.
Для
кого написана и кому будет полезна эта книга:
- Инвесторам, которые планируют покупку
коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи; - Собственникам бизнеса, которые планируют
приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса. - Риелторам, которые хотят повысить экспертность в
области работы с коммерческой недвижимостью.
От
того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях
заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,
насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его
продать.
При
этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге
подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и
трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических
действий.
Также в
книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора
для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок
на полезные ресурсы.
НОРМАТИВНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ (ЕН)
| Наименование арендатора (комплекса и отрасли) | Норматив Ен |
| 1 | 2 |
| Топливно-энергетический: | |
| электроэнергетика | 0,15 |
| нефтедобывающая промышленность | 0,15 |
| нефтеперерабатывающая промышленность | 0,15 |
| газовая промышленность | 0,15 |
| угольная промышленность | 0,15 |
| Металлургический комплекс: | |
| черная металлургия | 0,15 |
| цветная металлургия | 0,18 |
| Химико-лесной комплекс: | |
| химическая промышленность | 0,15 |
| нефтехимическая промышленность | 0,18 |
| лесная и деревообрабатывающая промышленность | 0,15 |
| целлюлозно-бумажная промышленность | 0,15 |
| Машиностроительный комплекс: | |
| энергетическое машиностроение | 0,15 |
| тяжелое и транспортное машиностроение | 0,18 |
| электротехническая промышленность | 0,20 |
| химическое и нефтяное машиностроение | 0,17 |
| станкостроительная и инструментальная промышленность | 0,21 |
| приборостроение | 0,24 |
| автомобильная промышленность | 0,23 |
| тракторное и сельскохозяйственное машиностроение | 0,16 |
| машиностроение для животноводства и кормопроизводства | 0,16 |
| строительное, дорожное и коммунальное машиностроение | 0,16 |
| машиностроение для легкой и пищевой промышленности и бытовых приборов | 0,18 |
| Строительный комплекс: | |
| промышленность строительных материалов | 0,15 |
| строительство | 0,15 |
| промышленность строительных конструкций и деталей | 0,19 |
| Агропромышленный комплекс: | |
| пищевая промышленность | 0,17 |
| мясная и молочная промышленность | 0,15 |
| рыбная промышленность | 0,15 |
| мукомольно-крупяная и комбикормовая | |
| промышленность | 0,15 |
| сельское хозяйство | 0,15 |
| лесное хозяйство | 0,19 |
| водное хозяйство | 0,15 |
| Комплекс отраслей транспорта и связи: | |
| железнодорожный транспорт | 0,15 |
| морской транспорт | 0,15 |
| речной транспорт | 0,15 |
| автомобильный транспорт | 0,15 |
| воздушный транспорт | 0,15 |
| связь | 0,15 |
| Отрасли, не входящие в комплекс: | |
| легкая промышленность | 0,25 |
| микробиологическая промышленность | 0,15 |
| медицинская промышленность | 0,16 |
| полиграфическая промышленность | 0,15 |
| местная промышленность | 0,27 |
| материально-техническая промышленность и сбыт | 0,15 |
| рестораны категории «люкс» | 0,27 |
| рестораны высшей и 1-й наценочной категории, ломбарды | 0,15 |
| Предприятия непродовольственной торговли (кроме книжной торговли) | 0,27 |
| Книжная торговля | 0,06 |
| Предприятия бытового обслуживания (кроме указанных ниже), продовольственной торговли, аптеки | 0,06 |
| Предприятия по ремонту и изготовлению металлоизделий и кожгалантереи, по ремонту обуви, общественного питания 2-й и 1-й категории наценочной | 0,03 |
| Театрально-зрелищные и творческие хозрасчетные организации | 0,06 |
| Банки, сберкассы | 0,15 |
<*> Нормативный коэффициент эффективности (Ен), устанавливается на уровне нормативной рентабельности капиталовложений и принимается в соответствии с Методикой (основными положениями) определения экономической эффективности использования в народном хозяйстве новой техники, изобретений, рацпредложений, утвержденной постановлением КГНТ, Госпланом СССР, Госизобретений СССР от 14 февраля 1977 года N 481/16/13/3 и отраслевыми методиками, утвержденными соответственно с нею.
Приложение 2 к Методике
Перечень нужных документов
Для обеспечения объективности оценки заказчику услуги во всех этих ситуациях необходимо предоставить:
- Документ, подтверждающий право собственности на объект (если заказчик – арендодатель) или доказывающий наличие права аренды (если заказчик – арендатор);
- План земельного участка, на котором находится арендуемый объект;
- Сведения о характеристиках здания, в котором расположено арендуемое помещение;
- Кадастровые документы;
- Справка с балансовой стоимостью объекта.
Перечень может быть расширен в зависимости от цели и сложности процедуры.
При определении арендной стоимости объекта оценщик учитывает физические особенности объекта аренды (например, если объектом является земельный участок, то на величину арендной ставки будут влиять площадь, локализация, расстояние до основных дорог и др.) и условия, прописанные в договоре аренды.
Важно!
Чаще всего при оценке арендной ставки применяется сравнительный метод. В рамках этого подхода оценщик сравнивает условия схожих, заключенных ранее арендных соглашений. Однако встречаются ситуации, когда аренда заключается на уникальных условиях, например, на беспрецедентно длительный срок. Если найти аналогичные имущественные договоры не представляется возможным, то берутся наиболее схожие предложения, но арендная ставка выводится с учетом поправочного коэффициента.
От полноты подбора всех ценообразующих факторов зависит, насколько объективно будет проведена оценка аренды помещения и другой недвижимости. Доверяя оценку аренды помещения (либо другой недвижимости) независимому оценщику, необходимо определить:
- Имеет ли он разрешение на осуществление оценочной деятельности (оно выдается СРО);
- Есть ли у него опыт определения арендной стоимости, ведь эта процедура достаточно специфична и отличается от тех мероприятий, которые направлены на оценку недвижимости;
- Несет ли ответственность за результаты своей деятельности.
Оценщики ООО «Оценочная компания «Юрдис» отвечают всем этим требованиям, имеют большой опыт работы со всеми типами клиентов: физическими лицами, владельцами бизнеса, муниципальными предприятиями и представителями государственных структур.
Вывески и навигация
Важно чтобы
помещение было заметно, имело эстетический и современный вид. Этот вопрос
особенно актуален для помещений формата street retail
Узнайте не было ли конфликтов у собственников
коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.
Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие
требования и ограничения будут по вывеске
Этот вопрос
особенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственников
коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.
Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие
требования и ограничения будут по вывеске.
Если помещение
находится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установки
вывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями и
прописаны в «рекламном паспорте объекта».
Методика расчета мест общего пользования — аренда нежилых помещений
Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:
сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;
сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).
Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ. 33.1.1.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА – ФИКСИРОВАННАЯ, “КОММУНАЛКА” – ПЕРЕМЕННАЯ При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей: – фиксированный (основной) платеж; – переменный (дополнительный) платеж. Фиксированный (основной) платеж – это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.
Например, между организациями “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб.
В екселе образец расчет возмещения коммунальных услуг арендатором.
Работа с таблицей на компьютере с подключением через Microsoft OneDrive: Работа с таблицей через Microsoft Excel для Android:
- Удобно вносить показания счетчиков со смартфона прямо у электрощита.
- Хотя результаты можно посмотреть и на смартфоне, делать это на компьютере удобнее.
Построение таблицы Таблица устроена достаточно просто, на основе операций вычитания, умножения и суммирования. Кроме того,
- для выделения ошибок используется условное форматирование,
- для проверки значений используются функции Excel: ЕСЛИ (IF), ЕСЛИОШИБКА (IFERROR).
См. также Для тех, кто не хочет возиться с таблицами Excel, есть готовые программы, например, для Andoid приложение DomoMeter.
Существенные условия арендного договора
Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект,
который может быть подписан в будущем.
Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?
1. Условия аренды. Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов
(электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и
праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время
обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт
арендуемого помещения).
Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность
арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.
2. Характеристики объекта недвижимости. Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:
- тип объекта недвижимости и его назначение;
- общая площадь;
- местоположение;
- транспортная доступность — удаленность от центра и станций метро;
- техническое состояние объекта;
- качество и состояние отделки;
- функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
- этаж;
- наличие и состав средств связи;
- состав коммунальных услуг;
- наличие парковки и охраны.
Ключевые моменты, выполнение которых компания «Ай-Эс Консалтинг» гарантирует своим клиентам:
Нам доверяют
Аккредитации в крупнейших российских и зарубежных банках
Долгосрочные договоры с управляющими компаниями
Положительные заключения на отчеты со стороны государственных структур
География
Широкая сеть представительств позволяет осуществлять обследование объектов на всей территории РФ, существенно снижая командировочные расходы наших клиентов при проведении оценки имущественного комплекса
Опыт
Более 3500 отчетов об оценке недвижимого имущества
Более 500 отчетов об оценке оборудования
Более 300 судебных экспертиз
Более 200 оценок бизнеса
более 100 положительных заключений на отчеты
Необходимые документы
Для выполнения работы по оценке помещения потребуются следующие документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права или иной правоподтверждающий (правоустанавливающий) документ.
- Кадастровый паспорт, выданный территориальным БТИ.
- Экспликация.
- Поэтажный план.
- Справка о размере ежегодных коммунальных расходов, связанных с эксплуатацией помещения.
- Справка о размере ежегодных платежей за земельный участок.
- Справка о полной и остаточной балансовой стоимости помещения (если собственником является юридическое лицо).
- Сведения о наличие обременений (если есть).
Способы оценки арендной платы за нежилое помещение
Перед сдачей офиса или иного помещения в аренду необходимо определить примерную стоимость взимаемой платы. Чаще всего владельцы имущества ориентируются на цены, запрашиваемые другими собственниками при сдаче близких по параметрам объектов.
Однако среди коммерческих предприятий принято проводить оценку рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения.
Под данной процедурой понимается выявление средней суммы, которую мог бы запросить арендодатель при сдаче объекта недвижимости в аренду
При этом важно учесть множество факторов, влияющих на данную величину. Именно поэтому оценка проводится квалифицированным специалистом
Среди нежилых помещений, сдаваемых в аренду, выделяют:
- офисы;
- склады;
- производственные помещения;
- различные хозяйственные постройки.
Если собственник не может самостоятельно определить достойную цену за аренду того или иного помещения, он обращается за помощью специалистов. Они не только рассчитают оптимальную стоимость, но и посоветуют, как повысить её (например, при помощи осуществления капитального ремонта).
Выделяют несколько способов оценки, речь о которых пойдёт ниже.
Доходный метод
Данный способ применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.
В его основе лежит метод капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. При этом оценивается польза от инвестирования в недвижимость, подлежащую проверке.
Затратный метод
При данном способе оценке специалист учитывает финансы, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.
При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено (не относится к квартирам и офисам).
Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.
Аналоговый метод
В этом случае специалист сравнивает объект недвижимости с аналогичными строениями или помещениями, рыночная стоимость которых известна.
При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Итоговая стоимость определяется по совокупности данных, установленных специалистом в результате проверки
Итоговая стоимость определяется по совокупности данных, установленных специалистом в результате проверки.
Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости
При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам,
или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в
. Поскольку государство обладает очень
большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид
оценки является массовым.
Особенностью такой оценки является то, что отчет об
оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности.
При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.
Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?
1. Описание объекта оценки.
Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора.
То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора
(см. раздел ).
2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником — этот пункт
содержится в
.
Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект,
а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение (разрешение) арендодателя
заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки
могут не принять.
3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости
требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.
При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован — либо ссылками на опубликованные источники информации,
либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.
При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима,
а при каких — нет. Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим
параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.
Факторы, влияющие на стоимость аренды
Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:
- Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
- Состояние строения;
- Степень изношенности;
- Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
- Вид здания;
- Предназначение.
Этот список не является полным. Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании. Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.
Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.
Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость. Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт. Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.
При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты. Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа. И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.
Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон. Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы
Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:
- Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;
- Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
- По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
- Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.
Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.
Бланк договора аренды нежилого помещения WORD 145.56 KB
Как производится индексация?
В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.
Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.
Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.
А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.
При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:
- определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
- ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
- показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
- несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.
Вот пример условия договора об индексации:
В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.
Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.
При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.
Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:
Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).
Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.
Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.
В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.
