Все самое важное о самовольной постройке

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Когда построенное здание не является самостроем?

В Гражданском Кодексе РФ есть такое понятие, как сооружения вспомогательного использования. Именно к ним относятся сараи, гаражи, бани, туалеты, беседки и прочие помещения, построенные вокруг основного дома. А их судьба и их юридическое положение неразрывно связаны с юридической судьбой главного жилого помещения. Если основная постройка на участке оформлена по всем правилам, то и вспомогательные сооружения не будут считаться самостроем.

Если дело касается зданий и сооружений, которые возводятся на участках, находящихся в собственности, владелец земли на вполне законных основаниях вправе сам или с участием третьих лиц возводить на ней любые здания или перестраивать их. Закон провозглашает единство судьбы этих сооружений и участка земли, а потому они не могут быть самостроем

Но это возможно лишь при соблюдении важного условии: если эти здания и сооружения не игнорируют градостроительные и строительные нормы и правила

Есть еще ряд обстоятельств, которые также не требуют получения разрешений, а, следовательно, возведенные объекты не будут считаться самостроем. Сюда, например, относится возведение гаража на той земле, которую гражданину предоставили для садоводства или создания дачного хозяйства. То же относится к землям, которые, по условиям разрешения, не должны иметь никакого отношения к предпринимательству.

Самостроем не будет считаться и возведение на своем участке объектов, которые не относятся к категории капитальных сооружений (например, навесов). Для этого также не требуется официальное разрешение. Однако если регулирующие и надзирающие органы усомнятся в том, что возведенные объекты не относятся к капитальному строительству, то они могут обратиться в суд для признания их незаконными.

Хотите поделиться?

???? Процедура узаконивания

До того момента, как самовольная постройка будет узаконена, она не является предметом гражданского оборота. Это означает, что её невозможно продать, обменять, подарить, завещать или совершить любую другую сделку с ней. Более того, до момента узаконивания лицо, построившее это сооружение, не может рассматриваться, как собственник этой постройки.

Узаконить постройку можно двумя способами:

1. В административном порядке (то есть оформив все разрешительные документы на строительство и уплатив административный штраф).
2. В судебном порядке – подав в суд иск о признании права собственности на сооружение.

Необходимости оформлять документацию на самострой решение суда не отменяет.

Чтобы узаконить самовольное строение, необходимы следующие условия:

1. Земельный участок, на котором оно располагается, должен находиться в собственности или ином законном владении заявителя.
2. Здание соответствует градостроительным и санитарным нормам.
3. Постройка не нарушает прав и интересов третьих лиц.
4. Нет претензий со стороны надзорных органов.

Порядок действий

В административном порядке можно узаконить постройки, в отношении которых не требуется официальный акт о вводе в эксплуатацию. Порядок действий тут такой:

1. Оформление через Росреестр права собственности на участок (если это не было сделано ранее).
2. Постановка на учёт самой постройки и регистрация права собственности на неё.

Регистрация происходит следующим образом:

1. На сооружение оформляется техническая документация и кадастровый паспорт (делается это через органы Росреестра или МФЦ).
2. Подаётся заявление на регистрацию прав на объект (через МФЦ или напрямую через Росреестр).

В том случае, если Росреестр отказался оформлять право собственности, придётся обращаться в суд с иском. В исковом заявлении надо указать:

1. Вид права на участок земли.
2. Тип сооружения.
3. Причины, по которым не было оформлено разрешение.
4. Факт, что строение не нарушает серьёзно строительные и санитарные нормы, не затронуты интересы третьих лиц, нет угрозы для здоровья или имущества соседей.

Исковое заявление подаётся в районный суд по месту, где расположена постройка.

Что можно и что нельзя строить на даче Читать

Как составить иск и обратиться в суд без помощи юриста Подробнее

Как определить, что у вас воруют электричество Смотреть

«Закон о самострое»: с 2020 года у россиян не будут отнимать земельные участки

В нашей стране достаточно популярное явление – застройка домов, зданий, офисов без разрешений и согласований с местной администрацией.

Вначале 2020 года все дачники были напуганы слухами, что у них отнимут земельные участки, а незаконно построенные здания и сооружения на них будут снесены!

Но Россияне поторопились с выводами, никто не собирается их лишать собственности.

Мнение эксперта Макаров Игорь Тарасович Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.

На самом деле вопрос об изменении в законодательстве градостроительства встал из-за повальной застройки на частных земельных участках многоэтажек, гостиниц и т.п. Для этого правительство разработало единые требования для всех индивидуальных застройщиков (ИЖС).

Доработка законопроекта была необходима по многим показаниям, одно из них: статья № 222 разрешала местной власти самостоятельно принимать решение о признании здания самовольной постройкой, даже в тех случаях когда строение являлось единственным жильем для граждан, эти здания были снесены.

С одной стороны есть положительные моменты – теперь на садовых участках не будут вырастать многоэтажки, магазины, гостиницы без разрешения администрации. Но с другой… теперь чтобы построить частный дом на собственном земельном участке потребуется немало времени сил и финансов для сбора всех разрешений и документов.

Процесс легализации самостроя. В какие ведомства обращаться, чтобы узаконить самострой?

Рассмотрением запросов по сохранению самостроя занимается Градостроительная земельная комиссия (ГЗК) и Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН).

Процедура легализации самовольно возведенного или реконструированного  здания/строения предполагает следующие шаги:

• анализ имеющихся документов и аудит (обследование) объекта недвижимости;
• сбор и аудит документов на земельный участок, на котором расположен самострой;
• подготовка технической документации: проектной документации, проведения необходимых изысканий и обследований конструкции на предмет её безопасной дальнейшей эксплуатации;
• разработка архитектурно-градостроительного решения (АГР), экспертного заключения о соответствии (ЗОС) и т.д.;
• анализ имеющихся нарушений законодательства и возможности их устранения;
• сбор информации о действиях, предпринимавшихся ранее для легализации постройки (анализ письменных обращений и ответов из ведомств);
• формирование пакета документов, необходимых для узаконивания самостроя: заключение о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам (ЗОС), паспорт безопасности объекта; архитектурно-градостроительное решение (АГР), геоподосновы, заключения кадастрового инженера и т.д.;
• обращение в ГИН с просьбой узаконить постройку (прикладывается пакет документов и письмо, в котором необходимо объяснить, каким образом возник несогласованный объект, какие меры предпринимались, чтобы узаконить строительство);
• пакет документов проходит рассмотрение в ДГИ, Москомархитектуре и и иногда в Мосгоргеотресте, позже на рабочих группах Градостройтельной земельной комиссии;
• в случае положительного решения ГЗК собственник получает выписку из протокола заседания о легализации самостроя.

В решении комиссии может быть указание владельцу в части верного оформления земельно-правовых отношений, оплаты штрафа за самовольную постройку (это практически всегда) и выполнение прочих предписаний из протокола ГЗК.

Долго читать  описание? Позвоните по номеру +7 (499) 685-98-95  мы сразу ответим на все вопросы.Пишите запрос на почту info@pismos.ru с понятно описанной сутью вопроса или задачи, мы ответим.

Узаконивание самостроя через суд.

Прежде чем составлять иск важно попытаться зарегистрировать самострой в административном порядке. Факт отказа в легализации объекта в данном случае будет выступать основанием для подачи иска. Рассмотрим порядок оформления самостроя в собственность через суд

Рассмотрим порядок оформления самостроя в собственность через суд.

Алгоритм действий владельца неузаконенной постройки, должен включать следующие этапы:

1. Осуществление действий по легализации объекта в административном порядке;
2. Подготовка доказательной базы (сбор необходимых документов в отношении земли и дома, в том числе оценка объекта недвижимости);
3. Составление и подача иска в суд;
4. Участие в процессе;
5. Получение на руки вступившего в силу судебного акта (если решение положительное);
6. Обращение в регистрирующий орган с целью оформления права собственности на признанное законным строение.

Образец иска о признании права собственности на самострой отвечает требованиям статьи 131 ГПК РФ, и помимо общих, включает в себя следующие обязательные сведения:

• информация о том, на каких основаниях заявитель владеет земельным участком (собственность, аренда, безвозмездное пользование или др.);
• описание возведенной на участке постройки;
• сведения о том, как строился объект (самостоятельно или с привлечением подрядной организации);
• информация об органе, отказавшем в согласовании строительства с указанием причины.

В приложение к иску необходимо предоставить пакет документальных  доказательств, в которые входят:

• копии паспорта заявителя;
• заключения эксперта, содержащего сведения об оценочной стоимости;
• документа, подтверждающего факт попытки внесудебной легализации;
• документов, подтверждающих права заявителя в отношении земельного участка;
• документа, подтверждающего соответствие возведенного объекта строительным и градостроительным нормам;
• технического плана;
• документа, подтверждающего тот факт, что строительство дома не затронуло права и интересы других лиц;
• квитанции об уплате пошлины за подачу иска в суд;
• иных документов, указанных в статье 132 ГПК РФ.

Возможно будет интересно! Можно ли продлить срок действия разрешения на строительство объекта ИЖС?

Готовый иск, если стоимость имущества превышает 50 000 рублей, подается в районный (городской) суд по месту, где находится неузаконенная постройка, или в мировой суд, если цена иска не превышает 50 000 рублей.

Светлана Эксперт по недвижимости

Сроки легализации самостроя будут варьироваться в зависимости от выбранного способа. Так, например, оформить права на  объект в административном порядке можно за несколько  месяцев, а в особых случаях понадобится  больше года. 

В суде дела подобной категории должны разрешаться в течение месяца, однако, на практике эта процедура может длиться несколько лет.

Стоимость также разнится в зависимости от способа, и судебный процесс в данном случае бьет все рекорды.

Владельцу самостроя придется нести расходы, связанные :

• с уплатой госпошлины  (в процентном отношении к стоимости имущества, но не менее 400 и не более 20 000 рублей);
• с оценкой объекта недвижимости;
• с оформлением технического плана;
• с оплатой услуг адвоката или квалифицированного юриста;
• с получением недостающих документов и справок;
• с оформлением права собственности (пошлина  за регистрацию права 2000 рублей).

В завершение темы о легализации частного дома выделим главное. Таковая становится возможной, если владелец самостроя как минимум сможет доказать право на возведение  дома в пределах выделенного ему участка и соответствие объекта строительным нормативам.

В противном случае вероятность вынесения решения о сносе достаточно велика, но не критична. Дело в том, что отсутствие разрешения — неопределяющий  фактор. Иногда, чтобы узаконить постройку, достаточно привести ее в соответствие с градостроительными и строительными нормами.

Штрафы за самовольное строительство в России

Строительство, которое кто-либо выполнил самовольно, – весьма широкое понятие. Ответственность за это зависит от серьёзности нарушения. Например, если «самоволка» противоречит градостроительному кодексу, то порядок наказания может быть:

• административным;
• имущественным;
• дисциплинарным;
• уголовным.

Во многих случаях нельзя начинать стройку без специального разрешения. Если имеет место возведение дома без проекта, и строительство всё-таки идёт, то виновник может получить штраф за самовольную постройку (самострой).

• Физлицо при этом выложит не менее двух и не более пяти тысяч рублей. ИП – в десятикратных пределах.
• Юрлица поплатятся в размере от полумиллиона до миллиона рублей.

Однократным штрафом можно и не отделаться. Если есть предписание о приостановлении строительства, а оно продолжается, штрафы последуют снова.

• Для физлиц сумма будет, как и в первом случае.
• Отдельных сотрудников организаций «накажут» в пределах от десяти до тридцати тысяч рублей.
• Для ИП верхняя планка подскочит до сорока.
• Юрлицам могут назначить от пятидесяти до ста тысяч рублей.

Всё это – КоАП РФ, статья 9.5.

В видеосюжете ниже вы узнаете о случаях из судебной практики по вопросам наказания за самовольное строительство:

Легализация самостроя в административном порядке

Для того, чтобы узаконить самовольную постройку, единого алгоритма действий нет – этот процесс зависит от многих факторов:

• находится ли участок в собственности застройщика, пользуется ли он им на основании арендного договора или строение возведено на незаконно занятой земле;
• соответствует ли здание ВРИ земельного участка;
• есть ли техническая документация на здание;

Существует 2 пути регистрации права собственности на самовольную постройку: в административном порядке и через суд. 

Оформление самостроя на садовых участках

ОКС и дачные домики на садовых участках оформляются по упрощенной схеме — следует:

• обратиться к кадастровому инженеру, с его помощью заполнить декларацию на строение и заказать технический план;
• через МФЦ поставить собственность на кадастровый учет, предоставив документы о правах на землю и технический план дома;
• зарегистрировать недвижимость и приступить к уплате ежегодного налога (чего, собственно, и добивается государство от законопослушных граждан).

В цену вопроса входит расчет за кадастровые работы по созданию технического плана и оплата государственной пошлины.

Обратите внимание: участки с видом разрешенного использования «огородничество» не предназначены для капитального строительства. Узаконить на них жилой дом удастся только после изменения ВРИ, путем обращения  в местную администрацию

Если же такой участок принадлежит к категории земель «сельхозназначения» (находится за пределами населенного пункта), сделать это будет особенно трудно.

Регистрация самостроя на участках ИЖС и ЛПХ

Оформить в упрощенном порядке самострой на участках ИЖС и ЛПХ гораздо сложнее. Придется преодолеть все этапы «хождения по мукам», собрать разрешительные визы, которыми пренебрег застройщик в начале строительства.

1. Сначала нужно получить уведомление/разрешение местной администрации на соответствие планируемой постройки градостроительным нормам – это придется оформлять задним числом. Ведь дом уже возведен, и не всякий муниципальный орган согласится на выдачу такого документа. Если же строительство уже начато, но еще не закончено, по правилам, введенным с 4.08 2018 г., местная администрация имеет право выдать уведомление о соответствии задним числом (№340-ФЗ). Необходимые документы для получения разрешения местных органов власти: проект строения, обязательные резолюции всех экспертов, ГПЗУ.
2. Второй шаг – заказать технический план дома. Кадастровый инженер возьмется за работу только при наличии разрешительного уведомления от местной администрации.
3. Наконец, необходимо получить еще одно уведомление от муниципалитета – о соответствии готовой постройки первоначальному плану. Для этого нужны заключения СЭС, ОГПН, водоканала, газовиков и электриков. Придется заказать экспертизу, подтверждающую безопасность строения для окружающих, завизировать факт, что соседи не имеют претензий к объекту. Получив акт о вводе дома в эксплуатацию, можно обращаться в МФЦ с просьбой о постановке дома на кадастровый учет с последующим оформлением прав на собственность.

Если муниципалитет отказывает в выдаче разрешительных документов, или Росреестр не дает согласия на регистрацию, владельцу самостроя придется обратиться в суд.

Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная

Объекты на муниципальной земле считаются самостроем в следующих случаях:

• ОКС построены самозахватом – без акта купли-продажи или арендного договора на землю;
• Нарушены ВРИ, ограничительные условия на ЗУ: (вместо торговой палатки, например, построен гостевой дом);
• Объект построен без разрешительных документов исполнительной власти.

Легализация таких построек возможна только в судебном порядке после того, как будут оформлены земельные отношения между застройщиком и муниципалитетом.

Калькуляция сноса: почем демонтаж?

За основу берем все то же 2-х этажное здание площадью 800 кв. м, в 2 этажа: значит, на этаж по 400 кв. м. Высота этажа 3 метра, значит, всего здания 6 метров (подходит для строения с плоской крышей).

Объем здания равен: 400 м2 * 6 = 2400 м3.

Объем фундамента равен: 1 м * 400 м2 = 400 м3.

Объем образованного строительного мусора считается так: объем здания “с воздухом”нужно разделить на коэффициент разрыхления (2,0-3,0). Мы взяли усредненный показатель 2,65.

Объем образованного строительного мусора: 2400 м3 ÷ 2,65 = 905, 66 м3.

Далее смотрим прайс и онлайн-калькулятор по вывозу мусора по средним ценам на московском рынке:

Вот мы и получили ту самую магическую цифру в 2 200 000 ₽! В Москве нельзя выкинуть такой объем мусора просто за забор.

Но если вы думаете, что эти пугающие цифры — самое большое зло, то вы ошибаетесь!

В случае выявления самостроя юридическому лицу грозит приостановка деятельности и изъятие земельного участка (в случае отказа добровольно сносить строение).

К счастью, эту цифру вы можете посчитать сами применимо к своему бизнесу. А мы просчитать убытки от простоя, потери недвижимости и упущенную выгоду для каждого бизнеса в рамках этой статьи не сможем.

Если закруглиться с веселой арифметикой и посмотреть на факты, то какова вероятность, что ваш конкретный самострой выявят и снесут?

Чем является самовольная постройка?

Как было раньше? Самовольной считали любую постройку, выстроенную без документации,
подтверждающей право собственности, либо без разрешения на строительство. Не имело
значения, на своём участке земли или на пустыре: если на дом не было
разрешения, межевания или плана – он считался самовольной постройкой. И для неё
гражданский кодекс предусматривал специальные условия.

Или приобрели участок
с разрешённым применением под жилищное строительство, возвели там дом, а спустя
какое-то время власти поменяли предназначение. Зона стала водоохранной.
Соответственно, дом стал считаться незаконно построенным.

Это касалось
различных ограничений. Например, рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции
или газопровода, и дачи стояли в течение многих лет. А потом в одночасье дачные
постройки стали противозаконными.

То же касается и
коммерческой недвижимости: павильонов, киосков, гаражей, ангаров. 

Начиная с четвёртого августа. Сейчас в соответствии с 222 ГК РФ самовольные постройки – здания, возведённые без разрешения и без учёта
ограничений (если в начале строительства последние уже были, а при обнаружении
постройки они и дальше действовали). Если отсутствовал газопровод или охранная
зона, а позже ввели ограничения, то дома, дачи и киоски не являются
самовольными постройками, и их можно запросто снести за счёт владельцев.

Также, допустим, хозяин
не знал об определённых ограничениях касательно строительства на своей земле и возвёл
объект. В случае обнаружения подобных ограничений через какое-то время это уже
не будет самовольной постройкой. К ней не применимы те же нормы, что и к
самовольному строению. К примеру, возможен снос за деньги собственника.

Ранее эта норма в
гражданском кодексе вообще отсутствовала, таким образом люди лишались своего
имущества. Бывало и иначе: владельцы участков обращались в суды для признания
столба линии электропередачи самовольной постройкой и изъятия его со своей
территории. В целом, проблем было предостаточно, а точные нормы закона
отсутствовали.

Надеемся, теперь вы
знаете признаки
самовольной постройки.

Узаконивание (легализация) самостроя

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

Постановления Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП

1. Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2020 г. N819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
2. Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2020 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

Добрый день. На таких землях разрешение на строительство не выдают поскольку на землях сх назначения не предусмотрено строительство жилых домов. На всякий случай можете спросить в Администрации, но скорее всего его не выдадут.

Вопрос:

Ранее обращение направляла на сайте администрации. И вот мне сегодня ответ прислали. Я поняла, что уведомление о строительстве мне направлять не нужно, верно? Я поняла, что дом можно будет зарегистрировать по техплану и декларации. Но меня настораживает предложение в ответе администрации, которое я выделила красным цветом (ответ прилагаю). Что значит из ответа администрации: «Допускается гос. кадастровый учет и гос. регистрация прав на жилой/садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, на основании только техплана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок.

Если дом построен откажут в разрешении на строительство?

Вопрос:

Эти варианты нам предложили в другом агентстве. А можете поподробнее рассказать, где получить уведомление о начале строительства? Мы как раз хотим просто зарегистрировать новый дом. Просто, как я поняла, на одном участке не могут быть зарегистрированы сразу два дома. Или можно?

Органы местной исполнительной власти, а также другие государственные службы, выдающие допуск на строительство, руководствуются при принятии решений положениями кодекса градостроения. В ряде случаев частному лицу или организации может быть отказано в получении разрешительной документации. К таким ситуациям относятся:

Современные нормы градостроения, которые регламентирует Градостроительный кодекс России, требуют обязательного наличия у застройщика специального документа, подтверждающего соответствие проектных бумаг и чертежей проекту межевания и плану организации застраиваемого участка. Без них строительство будет считаться незаконным, у подрядчиков и генподрядчиков возникнет множество проблем с контролирующими органами. Наличие разрешительной документации обязательно как для субъектов, возводящих многоэтажные многоквартирные дома или производственные здания, так и для частного малоэтажного строительства в секторе ИЖС.

Период действия документов

Главным правоустанавливающим документом, без которого получение разрешения на ведение строительной деятельности будет невозможно, является свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи или дарения. Сегодня вместо привычного бланка о государственной регистрации частным лицам выдается выписка из государственного реестра, которая является его полноценным аналогом.

«Ничто никогда не строится в срок и в пределах сметы» – гласит закон Хеопса. И правда, на дворе 2020 год, а процесс строительства со времен фараонов не только не стал проще, но и еще оброс «бюрократией». Количество документов, которые необходимо подготовить и утвердить, градостроительные нормы, правила, требования, которые меняются без предупреждения – все это способно свести с ума начинающего застройщика и привести его к полному краху. Если к данному мероприятию основательно не подготовиться.

Оформление права собственности на самовольные постройки

Тут стоит рассмотреть вопрос признанияправа собственности на самовольную постройку. Как раньше, так и сейчас это делается через суд. Хозяином самовольной постройки становится владелец территории, на которой она находится.

Нельзя построить дом на чужой территории и признать в суде своё право собственности на него.

Если земля является владением родителей, а их дети построили на участке дом, то хозяевами дома считаются только родители. Или нужно разделение участка, получение нового адреса и только после этого оформление дома на реальных хозяев. Но всё это требует немало денег и времени, потому учитывайте подобные нюансы до того, как будет начато строительство.

Не каждую самовольную постройку можно узаконить, а только ту, которая отвечает всем требованиям.

На территории возможно строительство такого объекта. К примеру, чтобы построить жилой дом – надо иметь своё назначение, для дачи – своё, так же, как и для киоска, гаража. Просто так предназначение участка не может быть изменено. Хоть иногда хитрые застройщики выкупают территорию в частном секторе и строят там многоквартирные дома в семь этажей. Это противозаконно. Подобные дома не строятся на участке под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).    

Постройка отвечает параметрам застройки. Для примера: на территории под ИЖС возможно возведение максимум трёх этажей. Бывает, что строят пять. В таких домах даже продаются квартиры.

Если в одном из указанных домов приобрести квартиру на этапе строительства, можно никогда её не получить. После обращения соседей в суд, разрешение на возведение многоквартирного дома будет аннулировано. В лучшем случае смогут заселиться те, кто приобрели квартиру до третьего этажа. Кстати, они будут не собственниками квартиры, а владельцами доли в доме. Позже будет немало проблем с продажей такого жилья.

Если вам предлагается подобная квартира, и обещается, что уже в скором времени дом будет узаконен, то вас явно обманывают. А если даже и получится такое сделать, то соседи оспорят, и стройка будет запрещена. Закон, который касается дольщиков, в данном случае не срабатывает.

Постройка не нарушает ничьих прав и никому не мешает. Вы не сможете построить дом и занять долю соседского участка, а потом пойти в суд для узаконивания летней кухни, бани или веранды (мол, кто строил – тот и владелец).

Так не выйдет: нужно будет провести снос, реконструкцию либо договариваться со своими соседями

То есть действительно важно получить согласие от соседей на узаконение самовольной постройки.  . Примером нарушения прав может быть даже чересчур высокий коттедж или затемнение окон соседей из-за навеса возле гаража

Примером нарушения прав может быть даже чересчур высокий коттедж или затемнение окон соседей из-за навеса возле гаража.

Ответственность по статье 222 ГК РФ

При нарушении имущественных прав третьих лиц на земельный участок, в том числе, муниципальных властей, суд вынесет решение не в пользу того, кто возводил строение. Ответственность будет следующей:

• снос строения в сроки, которые будут установлены судебной инстанцией;
• приведение постройки в соответствие требованиям градостроительных и строительных норм. Сроки также будут определены судом.

Когда строитель приведёт постройку в соответствие нормам, он сможет оформить и зарегистрировать имущественное право в соответствие с законом. Для этого он должен будет провести письменное согласование с уполномоченными органами. Например, здание не соответствовало требованиям пожарной безопасности, что подтверждает соответствующий документ. В установленные сроки нарушения были устранены будущим собственником. Он должен будет снова вызвать надзорный орган, получить согласование, и подать документы на регистрацию права владения.

Если же здание подлежит сносу, то производить его за свой счёт будет строитель или то лицо, которое выступало в роли потенциального собственника на судебном заседании. При нарушении сроков он будет привлекаться к административной ответственности в виде штрафа.

Комментарий 2

1. Комментируемая статья устанавливает специальное правило, определяющее правовые последствия создания новой вещи, отличное от положений ст. 219 Кодекса, в соответствии с которой право на вновь созданную вещь приобретает лицо, ее создавшее. Статья 222 устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на нее не приобретает. Кроме того, статья содержит ряд критериев, которые позволяют определить вещь как самовольную постройку, а также устанавливает последствия создания такой вещи.

2. Самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Таким образом, к самовольным постройкам может быть отнесено также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.

Устанавливая признаки самовольной постройки, законодатель исходит из следующих основных принципов:

— соответствие требованиям закона выбора места под постройку;

— соблюдение порядка строительства;

— наличие права распоряжения земельным участком.

С учетом этого важно, чтобы для места создания объекта отвод земельного участка был произведен в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Кроме того, необходимо согласие лица, имеющего право собственности на указанный земельный участок

Несоблюдение указанных требований свидетельствует о самовольности постройки.

Также о самовольности создания объекта (строительства, возведения) может свидетельствовать нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Здесь, конечно же, имеются в виду только существенные нарушения.

3. Положения ст. 222 ГК РФ устанавливают и последствия, которые наступают для лица, создавшего самовольную постройку.

Прежде всего действует специальное правило о том, что у «застройщика» не возникает право собственности. Это означает, что соответствующий субъект не может владеть, пользоваться и распоряжаться созданной вещью. В правовом смысле вещь не возникает как предмет, по поводу которого складываются гражданские правоотношения. Законодатель прямо указывает, что такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки с вновь созданной вещью. Кроме того, последствием создания самовольной постройки является возложение на это лицо обязанности произвести снос постройки. При этом снос производится самим лицом, осуществившим постройку, либо за его счет.

4. В исключительных случаях право собственности может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку. Такое признание происходит в судебном порядке. Основания, на которые может полагаться суд при вынесении указанного решения, также установлены комментируемой статьей и базируются на следующих принципах:

— единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов;

— невозможность безвозмездного изъятия у собственника его собственности;

— соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

5. Следует отметить, что установленные в комментируемой статье основания признания права собственности на самовольную постройку претерпели ряд изменений с момента вступления в силу части первой ГК РФ.

Так, был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Указанным Федеральным законом исключена возможность признания права собственности на условиях предоставления земельного участка под строительство в будущем.

Существовавшее до внесения изменений правило, по существу, «нейтрализовало» процедуры, установленные Земельным кодексом РФ для предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление таких участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта и исключительно на торгах. ЗК РФ не содержит положений, устанавливающих особый порядок для участков, на которых есть самовольная постройка.

Таким образом, положения комментируемой статьи с учетом указанной корректировки исключают возможность приобретения земельных участков из состава государственных или муниципальных земель по тому лишь основанию, что на участке было возведено строение.