Законы о тсж, регулирующие его деятельность

Реорганизация ТСЖ.

Согласно п. 1 ст. 140 ЖК РФ реорганизация товарищества собственников жилья проводится в порядке и на основаниях, установленных в гражданском законодательстве. На ТСЖ распространяются правила реорганизации юридических лиц, описанные в ст. 57 ГК РФ, в соответствии с которыми реорганизация ТСЖ осуществляется по решению органа данного юридического лица, уполномоченного на это учредительными документами или по решению учредителей (участников). Принять решение о реорганизации ТСЖ возможно только на общем собрании членов товарищества собственников жилья.

Виды реорганизации ТСЖ:

присоединение;

Права и обязанности присоединенного юридического лица переходят к юридическому лицу, к которому оно было присоединено.

преобразование;

Передача прав и обязанностей новообразованному юридическому лицу от реорганизованного юридического лица. Производиться по передаточному акту.

слияние;

Новообразованное юридическое лицо по передаточному акту принимает на себя права и обязанности нескольких юридических лиц.

выделение;

При выделении из одного юр.лица нескольких юридических лиц, производится разделение обязанностей и прав между ними.

разделение.

Разделение производится на основании разделительного баланса. Возникшие юридически лица принимают на себя обязанности и права реорганизованного юридического лица. Передача прав и обязанностей осуществляется на основании разделительного баланса.

Разделительный баланс и передаточный акт подлежат утверждению участниками (учредителями) или органом,принявшим решение об реорганизации ТСЖ. Данные документы в обязательном порядке должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юр.лица в отношении всех его должников и кредиторов, а так же оспариваемые обязательства.

При регистрации нового юридического лица, возникшего в результате реорганизации другого юридического лица, к его учредительным документам необходимо приложить разделительный баланс или передаточный акт, в зависимости от вида реорганизации.

Внесение изменений, в учредительные документы, вытекающие из реорганизации таких видов как присоединение и слияние, подразумевает предоставление в органы учета юридических лиц передаточного акта (ст. 59 ГК РФ).

Документы для регистрации юридического лица, созданного путем реорганизации (слияние, преобразование, разделение, выделение):

1) Заявление о регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации;

В заявлении подтверждается: достоверность сведений содержащихся в учредительных документах, соответствие учредительных документов требованиям предъявляемым к документам юр.лиц данной организационной формы, содержание в разделительном балансе и передаточном акте положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного юридического лица, уведомление всех кредиторов о реорганизации юридического лица (письменная форма). В особых случаях требуется согласование с органами местного самоуправления или с другими государственными органами.

2) учредительные документы;

В органы регистрации юридических лиц передаются подлинники учредительных документов или копии, засвидетельствованные нотариально.

3) решение о реорганизации ТСЖ;

4) разделительный баланс или передаточный акт;

5) договор о слиянии (в некоторых случаях);

6) квитанция об уплате госпошлины за регистрацию юридического лица.

Помимо вышеперечисленных видов реорганизации, под этим действием можно понимать преобразование товарищества собственников жилья в жилищно-строительный или жилищный кооператив. ( ст. 140 ЖК РФ)

Чем является товарищество собственников жилья?

Объединение собственников жилья в соответствии с ГК РФ обладает статусом организации. Товарищество характеризуется всеми присущими организациям признаками:

1. Есть цель – эффективное управление недвижимостью.
2. Обособленность организации – разделителем между внешней средой и внутренними процессами ТСЖ выступает устав (как составить устав ТСЖ?).
3. Работающий принцип саморегулирования.
4. Создается внутренний координационный центр, осуществляющий распределение функций между членами товарищества и контроль их исполнения.
5. Имеется собственная организационная структура.
6. Характерно наличие внутренней среды в виде организационно-правовой формы, кадров, финансовой системы, средств коммуникации и налаженного процесса обмена информацией (собрания).
7. В роли внешнего окружения выступает деловой фактор (поставщики коммунальных услуг, подрядчики, осуществляющие ремонт, потребители – жильцы дома) и фоновая обстановка (политика государства, конъюнктурные особенности рынка, на которые организация никак не может повлиять, вынуждена постоянно приспосабливаться к ним).

Читайте больше полезных материалов о ТСЖ на нашем сайте. Ознакомьтесь с тем, что такое лицевой и расчётный счёт, кто такие учредители ТСЖ, как правильно зарегистрировать организацию в налоговой, в ГИС, а также с плюсами и минусами создания товарищества.

Перспективы ТСН

Подводя итоги, ТСН – это сравнительно молодая организационно-правовая форма управления недвижимостью, которая охватывает более широкую группу объектов управления. Теперь это не только многоквартирные дома, но и:

• садоводческие товарищества, участки;

• огороднические некоммерческие объединения;

• помещения в здании или даже нескольких зданиях;

• нежилые помещения;

• дачные дома и т.д.

ТСН станет альтернативой для тех собственников, кто хочет иметь возможность управлять не только жилыми площадями, но и прочими объектами недвижимости. Товарищества собственников недвижимости сейчас активно продолжают создаваться или переименовываться из ТСЖ, несмотря на некоторые спорные моменты.

Растет тенденция объединения нескольких домов в ТСН, иными словами, происходит своеобразное укрупнение субъекта управления, а, следовательно, увеличивается и количество работы для организации, занимающейся управлением.

Постепенно товарищества собственников недвижимости набирают популярность. Как следствие, все вопросы и спорные моменты, связанные с их функционированием, будут решаться оперативнее и в законодательном порядке. В перспективе у такой организационно-правовой формы как ТСН есть все шансы стать самой популярной формой управления, поскольку у нее нет особых ограничений: главное условие создания этого товарищества – общность имущества.

Вам также может быть интересно:

• ТСЖ – альтернатива управляющей компании
• Управляющая компания ЖКХ – что это такое
• Как управлять многоквартирным домом?

Дополнительные продукты ЖКХ:

• Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
• Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
• Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет

Планируемые публикации о товариществах собственников жилья

Тематический информационно-правовой портал «Про ТСЖ» представляет вашему вниманию статьи и материалы, которые помогут в обеспечении деятельности товарищества собственников жилья.

С 1 января 2017 года идет информационное наполнение сайта, которое будет завершено в первом-втором квартале 2017 года. На данной странице будут размещены ссылки на готовые статьи.

Планируются к публикации следующие материалы:

Создание ТСЖ

• Что такое ТСЖ
• Порядок создания ТСЖ
• Подготовка документов для создания ТСЖ
• Проведение общего собрания по созданию ТСЖ
• Регистрация товарищества в налоговой
• Открытие расчетного счета

Управление ТСЖ

• Общее собрание членов ТСЖ
• Очередное (годовое) общее собрание
• Внеочередное общее собрание
• Заочное голосование
• Голосование через систему ЖКХ
• Правление товарищества
• Заседания правления
• Председатель правления
• Ревизионная комиссия (ревизор)

Членство в ТСЖ

• Как вступить в товарищество
• Заявление о вступлении в ТСЖ
• Как выйти из товарищества
• Статус члена ТСЖ
• Реестр членов товарищества
• Ознакомление с документацией ТСЖ

Договорная работа

• Организация договорной работы
• Договор на работы по управлению
• Договор на содержание
• Договор на текущий ремонт
• Договор на капитальный ремонт
• Договор аренды нежилых помещений
• Договор на размещение оборудования

Начисления и платежи

• Что входит в состав квартплаты
• Порядок начисления квартплаты
• Тарифы ресурсоснабжающих организаций
• Прием платежей от населения
• Очередность учета поступивших платежей
• Перерасчет начислений по квитанции
• Формирование и печать квитанций
• Льготы по коммунальным услугам

Взыскание долгов

• Общий прядок взыскания долгов за ЖКХ
• Порядок расчета долгов
• Порядок расчета пеней
• Реструктуризация задолженности
• Претензионный порядок взыскания долгов
• Подача заявления на судебный приказ
• Подача искового заявления
• Исполнение судебного приказа или решения
• Списание просроченной задолженности

Паспортная работа

• Ведение поквартирных карточек
• Выдача выписок из поквартирных карточек
• Временная регистрация граждан
• Постоянная регистрация граждан

Капитальный ремонт

• Формирование фонда капремонта на спецсчете
• Открытие спецсчета для капремонта
• Размер взноса на капитальный ремонт
• Начисление взносов на капремонт
• Льготы по взносам на капремонт
• Принятие решения о проведении капремонта
• Капремонт с использованием фонда капремонта

Приборы учета

• Установка общедомовых приборов учета
• Обслуживание общедомовых приборов учета
• Установка индивидуальных приборов учета
• Обслуживание индивидуальных приборов учета

Налоги и отчетность ТСЖ

• Система налогообложения ТСЖ
• Налоговая отчетность ТСЖ
• Бухгалтерская отчетность ТСЖ
• Отчетность перед органами жилищного надзора
• Стандарт раскрытия информации в сфере ЖКХ

Специальные разделы

• Законы, регулирующие деятельность ТСЖ
• Программы и сервисы для обеспечения деятельности ТСЖ
• Документы в деятельности ТСЖ
• Судебная практика по делам с участием ТСЖ

Приведенный выше список статей не является окончательным и может быть изменен и дополнен. Если вы хотите видеть на сайте определенный тематический материал, которого нет в указанном выше перечне, то напишите нам через страницу обратной связи и мы посмотрим, чем можем помочь вам.

Чем отличается ЖСК от ТСЖ?

Главное отличие ТСЖ от ЖСК заключается в цели их создания.

ТСЖ создается исключительно для управления многоквартирным домом, тогда как первоочередной задачей ЖСК являются строительные работы.

Тем не менее, после того, как здание сдается в эксплуатацию, ЖСК может продолжать свою деятельность, контролируя его содержание. Нередко после выполнения своей задачи для управления МКД кооператив реорганизовывается в ТСЖ.

Учет

Эти юридические лица являются некоммерческими организациями, которые не получают прибыли от своей деятельности.

Они могут использовать общее имущество для получения определенного дохода, но тратить его разрешено только на нужды жильцов дома. Также под доходом товарищества и кооператива подразумевают членские взносы участников.

ТСЖ и ЖСК обязаны вести бухгалтерский учет. Главной задачей бухгалтера организации является составление планов, формирование бюджета и отчетная деятельность. На финансовую политику товарищества влияет доходно-расходная смета.

Особенно детально бухгалтер должен расписывать расходную часть, указывая:

• расходы на оплату заработной платы;
• выплату необходимых налогов;
• накладные траты;
• обслуживание МКД и придомовой территории;
• средства, выделенные на капремонт, формирование резервного фонда и т. д.

В ЖСК к расходам добавляются траты на строительные работы.

Также бухгалтер организации обязан выбрать систему налогообложения, ОСНО ли УСН.

Чаще всего используется УСН, так как это позволяет получить налоговые льготы.

Раскрытие информации ТСЖ и ЖСК

Подобные организации обязаны предоставлять жильцам МКД необходимую информацию, даже если они не являются их членами. Перечень этих сведений содержится в ПП №713.

Если юридическое лицо, которым является ТСЖ или ЖСК, отказывает в доступе к информации, его могут привлечь к административной ответственности.

Организация, управляющая МКД, обязана предоставлять следующую информацию:

• общие сведения об объединении;
• цель своей деятельности;
• условия предоставления и цены различных услуг;
• тарифы ЖКХ.

Для получения информации заинтересованному лицу необходимо составить официальный запрос. В нем обязательно должны быть следующие пункты:

• данные отправителя;
• название объединения;
• должностное лицо, на имя которого отправляется запрос (обычно это председатель);
• сведения, которые интересуют запрашивающего.

Документ можно передать лично или отправить заказным письмом. Если организация отказывает в раскрытии информации, заинтересованной лицо имеет право обратиться в жилинспекцию.

Отличие ТСЖ от ЖСК

В таблице №1 приведен сравнительный список, дающий ответ по теме – ТСЖ и ЖСК, в чем разница:

Наименование различий	Товарищество собственников	Строительный кооператив	Дополнения
Цель формирования	Общее управление владельцами квартир собственностью МКД	Приобретение, возведение или ремонтные работы дома	Во время реконструкционных работ обе формы правления обладают правом выступать как застройщик
Учредительная документация	На основании Устава	На основании Устава
Метод формирования	На общем собрании собственников недвижимости с последующей фиксацией в протоколе	Оформление протокола о решении учредителями сообщества
Число членов	Минимум 50% + 1 голос от общего количества собственников жилой недвижимости	Минимум 5 лиц, но не более количества жилья
Период действия	Бессрочный	Бессрочный	В этом случае отличаться формы владения не будут. Но дополнительно срок может устанавливаться в Уставе
Членство	Собственники	Физ. лица в возрасте от шестнадцати лет и старше, юридические компании
Правление	Собрание во главе с председателем и совместно с ревизионной комиссией	Собрание, председатель, ревизор
Вступление участников	Право вступить в ТСЖ наступает в момент приобретения квартиры в конкретном доме	По заявлению

Минусы ТСЖ

1. Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
2. Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
3. Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
4. Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
5. Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
6. Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.

Плюсы и минусы ТСЖ и управляющей компании: что выгоднее для жильцов

Более 80% жилого фонда в РФ обслуживается управляющими компаниями. Столь высокий показатель не случаен: четкого законодательства регулирования деятельности товариществ нет.

К весомым аргументам в пользу УК можно отнести:

• решение большинства вопросов без участия собственников квартир. Уборка территории и подъездов, вывоз мусора производятся своевременно;
• эксплуатационные работы проводятся даже при наличии злостных неплательщиков. Из-за ограниченности ресурсов ТСЖ может на время прекратить проведение эксплуатационных работ.

Основные доводы против УК сводятся к следующим:

1. Отсутствие прозрачности деятельности. Жильцы дома не осведомлены об объемах поступлений денежных средств и статьях их расходования. Хотя сейчас действует закон № 731, на основании которого собственники квартир обязаны быть ознакомлены с бюджетом их дома. Такая информация должна содержаться на доске объявлений. На практике ФЗ работает редко.
2. Самостоятельный выбор подрядчиков. В большинстве случаев УК оформляет отношения с организациями, которые за свою работу берут меньше, что сказывается на их качестве.
3. Большой штат сотрудников. Расходы на содержание управленческого аппарата в несколько раз превышают затраты ТСЖ.
4. Главная цель — прибыль. УК работает на коммерческой основе. Для получения большего дохода она экономит на подрядчиках, ремонте дома и т.д. Это отражается на благоустройстве подшефного дома и настроению жильцов.

Таким образом, рассмотрев плюсы и минусы ТСЖ и УК, можно прийти к выводу: товарищество — перспективный способ ведения хозяйства, но при условии внесения поправок в законодательство. Когда будет принят измененный законопроект по ТСЖ, еще не известно. Сегодня большинство собственников отдают свой голос УК, так как это стабильность и полное отсутствие забот. Они оплачивают квитанции и ни о чем больше не думают.

Терминология и особенности ЖСК

Расшифровка ЖСК указывает, что такое сообщество является жилищно-строительным кооперативом. В целях создания такой формы подразумевается возведение жилых объектов, проведение ремонтных работ либо реконструкционные мероприятия в отношении МКД. Лица, входящие в состав, объединены задачей по формированию финансового фонда методом ежемесячных отчислений, в дальнейшем использованные для решения поставленной задачи.

В жилищный кооператив могут вступить как физические граждане, так и юридические организации. В результате финансового объединения каждый член является собственником жилья в соответствии со внесенным паем.

Отличие ЖСК от иных форм правления проявляется в том, что создание общества проходит на этапе возведения или реконструкционных работ жилья. Иными словами, кооператив – это застройщик, а его члены – в перспективе владельцы квартир. Примечательно, что приоритет во вступлении в ЖСК имеют те лица, у которых нет собственной жилой площади, а проживание осуществляется на условиях аренды.

При этом владельцем жилья член ЖСК становится только после 100% оплаты пая. Сумма взноса приравнена к стоимости квартиры. До тех пор, пока каждый жилец МКД не расплатится по долям, юридически владельцем является кооператив.

Отчет перед жильцами

Члены правления некоммерческой организацией обязаны проводить годовое собрание во втором квартале года, следующего за отчетным. Мероприятие считается успешно проведенным лишь при явке 50% от всех собственников, в противном случае, сбор должен быть проведен еще раз, в заранее установленное время.

Что касается других видов отчетности перед жильцами, то форма их, обязательность и частотность устанавливается Уставом ТСЖ. Стоит отметить, что единая форма отчета председателя и членов правления не установлена законодательно и остается на усмотрение собственником помещений, расположенных в МКД,

Финансовые движения, которые необходимо регистрировать

Согласно Закону о бухгалтерском учете (ст. 6) все фирмы, перешедшие на упрощенную систему налогообложения должны вести учет только основных средств и нематериальных активов. Учет доходов и расходов при этом ведется согласно правилам НК РФ ст. 346.17.

Федеральный закон о некоммерческих организациях от 12 января 1996г № 7-ФЗ ст.29, п.3 на ТСЖ не распространяется. Таким образом, жилые товарищества не должны сдавать годовой бухгалтерский отчет и бухгалтерский баланс.

При учете доходов необходимо принимать во внимание, что для некоммерческих организаций признаются только доходы и затраты от предпринимательской или иной деятельности. О том, что такое доходы в ТСЖ и как их правильно учитывать, можно узнать в этой статье

О том, что такое доходы в ТСЖ и как их правильно учитывать, можно узнать в этой статье.

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ, а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

• контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как вывоз мусора, уборка улиц, поддержание чистоты в подъездах и прочие;
• решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
• отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
• обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
• предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
• обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
• выделение парковочных мест, детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
• выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения — составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

Форма и содержание определяются законодательством РФ, согласно которому устав:

• утверждается всеми владельцами квартир;
• должен быть пронумерован и подписан председателем;
• подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

• адреса входящих в ТСЖ зданий;
• место и дата составления;
• цель, с которой создавалось товарищество;
• права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

Если отсутствует подходящий кандидат

Для того чтобы управлять многоквартирным домом, недостаточно быть хозяином квартиры. Нужны качества менеджера, наличие которых обеспечит результативность и оптимальное решение текущих задач. Дополнительно человек должен иметь опыт или образование в сфере управления многоквартирного дома. Поэтому может возникнуть ситуация, что среди владельцев квартир нет человека, которого можно было бы выбрать в правление.

Возможными причинами являются:

• нежелание быть ответственным за весь дом;
• отсутствие опытного кандидата;
• действующий председатель не справляется с обязанностями.

Тогда необходимо разрешить ситуацию, в которой может ли председатель ТСЖ быть не собственником квартиры, но грамотным управляющим. В таком случае возможно привлечение наемного работника, опытного управленца. У него допускается отсутствие владения квартирой. В таком случае управленец будет подчиняться председателю, но выполнять определенный спектр работ.

Отличия должностей представлены в таблице.

Председатель	Управляющий
Выбирается собранием владельцев помещений	Работает по договору (трудовому, гражданско-правового характера), приглашенный специалист
Не имеет права совмещения с какой-либо другой должностью	Может работать в нескольких ТСЖ
Подчиняется общедомовому собранию	Подчиняется председателю
Управляет всеми сотрудниками и управляющим	Управляет и контролирует сотрудников, их работу
Избирается на срок, указанный в Уставе	Срок работы соответствует сроку трудового договора

Общими моментами для этих должностей является: наличие должностной инструкции, в которой прописываются права и обязанности, получение вознаграждения. В случае ТСЖ в организации работает председатель и опытный управленец. Глава ТСЖ является владельцем помещения, приглашенному специалисту соблюдать это условие не требуется.

Что делать, если выбран председателем ТСЖ – не собственник квартиры

В случае, когда на пост главы правления ТСЖ выбран неподходящий кандидат, должно быть инициировано общедомовое собрание с целью переизбрания председателя. Результаты голосования оформляются протоколом выборов.

Для передачи полномочий новый председатель с комплектом документов (протокол выборов, Устав товарищества, паспорт, заявление) должен пройти процедуру регистрации в органе местного самоуправления.

Как создать ТСЖ

Решение о расторжении договора с управляющей компанией и создании ТСЖ принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если товарищество планирует управлять только одним домом, то поддержать эту идею должны минимум 50% собственников. Если управление будет несколькими домами, то нужны две трети голосов. Инициировать собрание может любой жилец.

Если вы решили провести встречу жильцов, для того чтобы предложить им создать ТСЖ, нужно подготовить для этого пакет документов: протокол общего собрания, реестр уведомлений, бюллетени для голосований. Подробная инструкция здесь — «Как подготовиться к общему собранию собственников».

Для создания ТСЖ собрание должно утвердить так называемый «Устав ТСЖ» — его нужно подготовить заранее. Это документ, который нужен для регистрации товарищества как юридическое лицо — он будет регламентировать всю работу объединения. В нем нужно указать место деятельности организации, порядок его создания и прекращения работы, состав, порядок принятия решения и еще массу нюансов, указанных в разных законах. Например, в документе нужно обязательно упомянуть, что ТСЖ является одной из форм ТСН (товарищества собственников недвижимости), иначе в регистрации товарищества могут отказать. Для создания Устава лучше обращаться к юристам, работающим в сфере ЖКХ, в зависимости от региона это обойдется в 3–10 тыс. руб. За основу можно взять шаблон.

В повестку собрания нужно внести несколько обязательных пунктов. Если этого не сделать, решение смогут признать недействительным через суд — например, владелец управляющей компании или недовольные соседи. Вот что нужно предусмотреть.

Выбор способа управления дома

— с помощью созданного ТСЖ.

Утверждение Устава ТСЖ

. Устав вы можете разослать жильцам перед собранием, чтобы они могли заранее с ним ознакомиться. Или зачитывать на встрече.

Выбор правления ТСЖ.

Это инициативные жильцы, которые будут руководить работой ТСЖ и принимать решения по управлению домом. Например, правление может определиться с наймом подрядчика или решить, что конкретно благоустроить на выделенные под эту статью расходов деньги. Все права и ограничения правления перечислены в ст. 147 ЖК РФ.

Выбор председателя правления ТСЖ.

Этот человек выполняет решения правления и общего собрания товарищества. Например, принимают все жильцы решение установить шлагбаум. Именно председатель будет общаться с подрядчиками, заключать договор и перечислять деньги, а затем контролировать их и принимать работу. Председатель как директор управляющей компании, он работает в штате ТСЖ и получает зарплату. Сумма — как договоритесь. Председателю подчиняются все сотрудники ТСЖ — уборщица, сантехники и другие.

Выбор ревизионной комиссии.

Это один или несколько человек, которые должны следить за работой ТСЖ. Задача ревизоров — проверить, на те ли нужды тратит ТСЖ средства. Например, изучить финансовую отчетность и выяснить, что собранные с жильцов на благоустройство председатель потратил на оплату подрядчиков, а не на новый автомобиль. Если ревизор выявит нарушение, он сообщает об этом жильцам на собрании или обращается в жилинспекцию и прокуратуру.

Выбор уполномоченного представителя по регистрации ТСЖ.

Собрание должно решить, кто имеет право обращаться с вопросом создания юрлица в налоговую и другие госорганы. Чаще всего полномочиями наделяют председателя ТСЖ.

Расторжение договора с управляющей компанией.

Жильцы должны проголосовать за отказ от услуг УК, которая сейчас занимается домом.

Читайте подробнее: «Как грамотно провести общее собрание собственников дома».

Задачи и функции объединения

К основным задачам товариществ жильцов, как правило, относится:

• хозяйственная деятельность в интересах собственников недвижимости;
• благоустройство придомовой территории;
• заключение договоров с поставщиками ресурсов и услуг;
• организация и проведение общих собраний собственников;
• учёт доходов от членских взносов и расходов на содержание имущества;
• проведение капитального ремонта;
• сервисное обслуживание коммунального имущества и прочее.

Владельцы недвижимости, находящейся под управлением товарищества, заключают коллективный договор на предоставление коммунальных услуг с ТСЖ. Объединение выступает посредником при заключении договоров с поставщиками воды, газа, электроэнергии, тепла и других ресурсов.

Владельцы жилых помещений не обязаны присоединяться к товариществу. Кроме того, для вступления в объединение жильцов не требуется согласие правления и остальных членов, для этого достаточно обычного заявления.

Все решения, принимаемые большинством голосов на общем собрании, заносятся в отдельный протокол. Это значит, что каждый жилец может повлиять на то, какие компании будут предоставлять услуги для ТСЖ ЖКХ или каким будет размер вознаграждения председателя-управляющего.

Как ТСЖ отчитывается перед жильцами

Порядок предоставления отчётов товарищества перед жильцами чаще всего закрепляется в уставе. В случае неудовлетворённости членов организации работой правления могут возникать споры с ТСЖ, которые решаются голосованием на общем собрании или в судебном порядке.

Как правило, от лица правления не реже одного раза в год председатель отчитывается:

• о выполнении сметы доходов и расходов
• о результатах проверки ревизионной комиссии и государственных организаций;
• о заключении новых и расторжении старых договоров с товариществом;
• о работах, проведенных за год, и так далее.

Об уставе организации

Устав товарищества – это учредительный документ объединения собственников, предоставляющий организации правовой статус. Этот документ принимается на общем собрании жильцов и содержит следующие сведения:

• наименование и место нахождения объединения;
• предмет и цели деятельности;
• порядок возникновения и прекращения членства;
• состав и компетенции органов управления / ревизионной комиссии и так далее.

Получить представление о том, как выглядит документ, поможет образец устава товарищества.