Зачем нужна юридическая проверка недвижимости

Проверка третьих лиц

Отсутствующие лица.Совладельцы могут быть на длительном лечении, экспедиции или в тюрьме. Соглашаясь на приобретение квартиры в данном случае, вы идете на риск, поскольку по прибытии эти лица могут претендовать на владение квартирой или её частью.
Супруги. Квартиры, приобретенные в браке, но оформленные на одного члена семьи, — не редкость

Обратите на такие случаи особое внимание, поскольку при продаже владелец квартиры должен предоставить вам заверенное соглашение на продажу от своего супруга.
Дети. Самая сложная ситуация когда в квартире прописаны несовершеннолетние

Права ребенка должны быть соблюдены при продаже, поэтому придется связаться с органами опеки для согласования продажи.

Какие документы понадобятся для продажи квартиры читайте в следующей статье.

Подбор подходящего помещения

В первую очередь необходимо заняться поиском подходящего помещения самостоятельно или обратившись к риэлтору. Если какой-либо вариант понравился, не стоит сразу останавливаться на нём. Лучше подобрать несколько квартир и в последующем сравнить их между собой.

Особое внимание стоит уделить:

• количеству комнат;
• состоянию здания и местоположению квартиры в нём;
• инфраструктуре района;
• адресу местоположения;
• характеристикам дома;
• характеристикам самой квартиры.

Затем стоит провести исследование самого рынка цен. Выполнить процедуру довольно просто. Для этого покупателю достаточно сравнить помещение с квартирами, имеющими аналогичные параметры. Такие данные периодически размещают на сайтах продаж. Если стоимость объекта неоправданно завышена или занижена, это должно насторожить покупателя. Окончательная стоимость недвижимости зависит от категории квартиры. Она может быть первичной или вторичной. На этапе строительства удастся приобрести жильё по сниженной стоимости.

Видео

Когда выбор вторички сделан, необходимо осмотреть жильё. Иногда этот шаг пропускают, обговаривая все детали по телефону. Игнорировать действие не рекомендуется. Покупатель получит больше информации, если самостоятельно посетит квартиру.

Отправляясь на объект, стоит уделять внимание:

• личности человека, проводящего осмотр;
• состоянию квартиры;
• соседям по этажу и подъезду.

Третий этап: проверка собственника и качества квартиры

У большинства собственников есть документы из БТИ. Среди них кадастровый план, на котором есть все характеристики жилья. Также там указаны перепланировки, которые проводились. Что касается качества, то речь идёт о том, были ли переустройства законными и оформленными. Если вдруг окажется, что прошлый владелец без разрешения сделал перепланировку, то для новых собственников это станет проблемой. Такие квартиры не следует покупать, пока продавец сам не разберётся с регистрацией изменений.

Потребуется не только проверка юридической чистоты квартиры, но ещё и самого владельца. Прежде всего, следует запросить у него паспорт. Из него понадобится выписать сведения, чтобы потом в паспортном столе убедиться, что такой человек действительно существует. Ведь удостоверение личности можно подделать.

Также нужно особое внимание уделить продавцам, которые действуют по доверенности. Она обязательно должна быть заверена у нотариуса и быть не отозванной

Также необходимо убедиться в том, что она ещё действует. А на доверенности обязательно пишется срок, когда она была составлена. Если дата не указана, то документ заведомо не действителен. Обязательно нужно прочитать, какие права есть у доверенного лица. Может ли он вообще проводить сделку, разрешено ли ему брать деньги и т.д.

Ещё один важный момент – это дееспособность продавца. Может вдруг выясниться, что он признан недееспособным. А такой человек не может проводить сделки с недвижимостью. Нужно убедиться, что у него нормальное психическое состояние, а также нет пристрастия к алкоголю и наркотикам. Можно запросить для этого соответствующие справки, и человек их должен предоставить.

Зачем проверять квартиру перед покупкой

«Закон о защите прав потребителей» изрядно нас избаловал, заставив поверить, что при получении «некачественного товара» или расторжении сделки мы как минимум не потеряем свои средства. В случае с недвижимостью это не всегда так.

Если это наследство, которое оспорят другие родственники, недвижимость, нажитая в браке и проданная без согласия второго супруга, жилье, проданное пожилым человеком, который впоследствии оказывается недееспособным.

В лучшем случае покупатель сможет вернуть деньги за покупку. Но средства, потраченные на ремонт, услуги риэлтора уже не вернутся. В ситуации с ипотекой все еще печальнее – уплаченные банку проценты улетят в «трубу» (а ведь именно они составляют большую часть платежей в первой половине срока).

Пример №1

Вы выбрали жилье. Собственник взрослый. Недвижимость во владении дольше 3 лет. Коммунальные долги отсутствуют.

А через 3 – 4 года после приобретения выясняется, что у бывших владельцев был ребенок, рожденный после 2007 года, и недвижимость приобреталась с использованием материнского капитала. По закону, в таком случае ребенку должны были выделить долю. Но родители этого не сделали, а отвечать и мотаться по судам теперь придется вам. И у повзрослевшего «обделенного» есть все шансы отсудить у вас либо долю, либо немалую финансовую компенсацию.

Скрытые недостатки жилья могут привести к удорожанию ремонта в 2 – 3 раза и более.

Насекомые, плесень, шумные соседи, грохот трассы, по которой ночью едут грузовые машины – множество факторов приводит к снижению качества жизни. Исправить эти проблемы удается не всегда.

Неузаконенная планировка, проведенная предыдущими владельцами, рано или поздно дойдет до сведения БТИ. Штрафовать и заставлять вернуть все «как было» будут уже нынешнего владельца. И интересовать ваша неосведомленность никого не будет.

Этапы покупки квартиры

При самостоятельной покупке квартиры нужно придерживаться следующего пошагового алгоритма, который поможет вам сберечь деньги и нервы, минимизировать риски и ошибки.

1 Этап. Определиться с характеристиками квартиры. Для начала нужно точно знать, какое жилье интересует, его местонахождение, первичное или вторичное.

2 Этап. Рассчитать бюджет, который готовы использовать на приобретение квартиры. Тут нужно понимать, что в центральном районе города жилплощадь дороже, чем в отдаленном, т.е. цена однокомнатной квартиры в центре может быть равна двухкомнатной на окраине. Далеко не всегда покупатель рассчитывает на свои сбережения, поэтому есть несколько вариантов привлечения заемных средств. Их тоже нужно оценивать трезво.

Понятно, что покупатель всегда стремится сэкономить, и новички могут попадаться на такие объявления-утки. Суть такого способа привлечения покупателя заключается в том, что риэлторы размещают объявления с заведомо низкой ценой объекта. Клюнувший на такой анонс человек звонит и ему говорят, что квартира продана, но есть еще одно интересное предложение, но цена на него уже выше.

3 Этап. Выбрать способ покупки. Вариантов расплатиться с продавцом за квартиру достаточно много и каждый покупатель может выбрать наиболее подходящий для себя. Это:

• наличный расчет путем передачи всех денежных средств сразу;
• безналичный расчет с помощью банковской ячейки;
• безналичный расчет с помощью депозита нотариуса — это счет для перевода средств, обеспечивающий безопасность расчетов с продавцом. Средства с депозита будут переведены продавцу после того, как право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. При этом денежное обязательство покупателя считается исполненным с момента внесения средств на депозит нотариуса.
• с привлечением ипотечных средств – наиболее популярный способ покупки квартиры. Банки активно продвигают ипотечные программы, позволяющие людям со стабильным доходом получить возможность жить в своей квартире, отдавая банку в течение длительного времени взятые в долг средства;
• некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру в новостройке в рассрочку, при этом она может составлять до 24 месяцев. Этот способ удобен тем, у кого есть средства на первоначальный взнос (чаще всего это половина всей стоимости жилья) и стабильный высокий доход;
• за средства материнского капитала, которым активно пользуются молодые семьи для улучшения жилищных условий.

4 Этап.Подыскать несколько наиболее заинтересовавших вариантов. Обязательно нужно выбирать из нескольких, чтобы просмотреть и оценить состояние квартир, насколько спокойны районы, в целом определиться с тем, где комфортнее и удобнее впоследствии проживать. Здесь же нужно уточнить у продавца, кто собственник, кто прописан на жилплощади, есть ли задолженность.

5 Этап.Определившись с тем жильем, которое наиболее подходит, следует приступить к переговорам с продавцом по поводу цены. Здесь же нужно сразу уточнить, кто будет оплачивать оформление документов, а также сроки, в которые жилье будет освобождено.

6 Этап.Оформление сделки. Его можно разделить на 3 важных блока.

Покупатель должен тщательно проверить документы о собственности

Обратите внимание на обременения, которые не позволят зарегистрировать ее и полноценно распоряжаться.
Если с документами все хорошо, то можно приступать к оформлению договора, который подписывается обеими сторонами. Здесь нужно оговорить все нюансы, касающиеся адреса квартиры, стоимости, способа передачи денег и даты передачи квартиры новому собственнику

Предварительно может быть составлен договор с передачей задатка. Договор купли-продажи передается на регистрацию в МФЦ.
После заключения договора квартира вновь осматривается и составляется акт приема-передачи. После его подписания покупатель может занимать жилье.

Договор купли-продажи между физическими лицами —

Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи —

Где проверить через интернет, инструкция

• в любом отделении Росреестра;
• в многофункциональном центре (МФЦ);
• онлайн на сайтах Государственных услуг или Росреестра.

Чтобы заказать выписку через интернет в этой организации необходимо:

заполнить форму – заявление на получение выписки, в которой указать: — тип объекта (в данной ситуации – квартира); — полный адрес расположения объекта недвижимости; — кадастровый номер (условный номер);

— ФИО заявителя; — паспортные данные заявителя; — контактная информация (телефон и адрес электронной почты);

— способ получения документа. Выписку можно получить на указанный электронный ящик, заказным письмом или в ближайшем отделении Росреестра. Электронный документ носит чисто информативный характер и не может быть использован в качестве доказательства; — прилагаемые документы. Для получения выписки необходимо приложить копию гражданского паспорта и копии правоустанавливающих документов (при наличии);

проверка введенных данных и отправка запроса на получение выписки в регистрационный орган;

• оплата. Выписка с расширенными данными о владельцах квартиры, датах смены собственников и так далее предоставляется за деньги. В настоящее время стоимость документа для физических лиц составляет 300 рублей, а для юридических лиц – 950 рублей;
• получение документа выбранным способом. Выписка в электронной форме предоставляется в течение 30 – 50 минут после отправки запроса. Сроки получения выписку в бумажном виде варьируются в соответствии с правилами работы Почты России.

Распространённые виды мошенничества

В настоящее время наиболее распространенными схемами, используемыми мошенниками, являются:

• продажа квартиры по поддельным документам (например, по поддельной доверенности). Как правило, для воплощения данной схемы используется недобросовестный нотариус;
• многократная продажа квартиры, то есть договор купли-продажи заключается несколько раз с разными покупателями;
• возникновение новых наследников, претендующих на свою долю наследственного имущества;
• наличие в квартире прописанных несовершеннолетних (недееспособных) граждан;
• продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, например, в соответствии с договором ипотечного кредитования, без согласия кредитного учреждения.

Как проверить недвижимость с помощью онлайн-сервиса Доминфо

Каждая сделка купли – продажи имеет свои тонкости и нюансы, о которых простому покупателю может быть неизвестно, а мошенникам – это хороший способ заполучить деньги незаконным методом. В результате мошеннических схем, которые изначально можно и не рассмотреть, покупатель может лишиться денег и остаться без жилья.

Проверка недвижимости онлайн с помощью сервиса Доминфо не только сбережет время и деньги, но и позволит получить всю информацию по интересующему объекту в максимально короткие сроки, не выходя из дома.

Онлайн — сервис Доминфо предоставляет полный пакет документов по проверке недвижимости и земельных участков перед покупкой, а так же проводит бесплатную консультацию. Онлайн проверка квартиры по адресу позволяет самостоятельно ввести в строку поиска адрес квартиры и получить интересующую информацию.

Подробнее о проверке недвижимости можно узнать на Youtube-канале сервиса.

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке

Планировка и иные характеристики Правильный выбор квартиры на вторичном рынке основывается на удобной планировке. Бывая в гостях у родственников, друзей и знакомых вы наверняка подмечали выгоды расположения изолированных комнат и раздельного санузла. Преимущества и недостатки первых и последних этажей, маленьких или больших по площади кухонь, длинных темных коридоров и плюсы свободных планировок?

Настало время применить свой опыт и наблюдательность под ваши личные нужды! Арендуя многочисленные квартиры вы уже должны четко знать, какая планировка для вас самая комфортная. А если еще не знаете, то самое время определиться, чтобы после приобретения жилья не разочароваться в покупке.

Правила при отборе жилища с выгодными характеристиками:

• изолированные комнаты (с отдельным входом в каждую из коридора или прихожей);
• раздельный санузел;
• большая кухня;
• отсутствие стены, соседствующей с шахтой лифта;
• не угловая квартира (отсутствие «уличной» стены с торца здания);
• высокие потолки.

Крыша, подвал, подъезд Мало кто обращает внимание на крышу, а тем более на подвал, максимум осмотр останавливается на подъезде, а зря и я расскажу почему. Прожив несколько лет в своей собственной квартире, пусть даже на среднем этаже, вы можете стать жертвой затопления дождевыми водами, если крыша вашего дома не выдерживает ливневых дождей

Прожив несколько лет в своей собственной квартире, пусть даже на среднем этаже, вы можете стать жертвой затопления дождевыми водами, если крыша вашего дома не выдерживает ливневых дождей.

Не стоит надеяться на то, что воду остановит квартира на последнем этаже, жидкость прекрасно перемещается по стояку между швами и в шахтах коммуникаций, беспрепятственно портя ремонт, которым вы, возможно, гордитесь.

Поэтому приобретая недвижимость на среднем этаже не поленитесь прогуляться на последний и даже технический этаж (ключи можно взять у управляющей компании или председателя ТСЖ).

Подвал часто обходят стороной, особенно, если нерадивые риэлторы, стремясь быстрее заполучить комиссию умалчивают о нем. Но вам платить ипотеку и жить в выбранном здании не менее 5-10 лет и состояние подвала и коммуникаций будет влиять на размер отчислений на ремонт и содержание жилья.

Читайте, как осмотреть квартиру перед покупкой Правильный осмотр квартиры

Берете ключ у собственников или ТСЖ и осматриваете подвал. Отмечу, что на практике часто подвалы содержат в очень плачевном состоянии и как результат постепенное разрушение фундамента, «игра» дома при понижении и повышении температур, вследствие чего появление трещин на потолке и стенах (привет ремонту!).

И раз уж заговорили о коммунальных платежах, перейдем к вопросу об их оптимизации. Думаете рано, ведь еще не купили квартиру?! А вот и не верно! «Правильный» покупатель загодя думает о расходах на приобретаемое жилье!

Возможности экономии на коммунальных расходах Как я уже отметил, при выплате ипотечного платежа к нему суммируется коммунальная выплата и это, по моему мнению, полная сумма ежемесячного платежа за квартиру. Приходя на просмотр квартиры, просите показать квитанции за несколько месяцев, плюс учтите перечисленные способы уменьшения расходов на коммуналку.

На что обратить внимание при выборе квартиры, чтобы перед покупкой понять, получится ли оптимизировать коммунальные платежи?

На что обратить внимание, советы:

• наличие счетчиков на свет, воду, газ;
• возможность установки счетчика тепла на радиаторы отопления;
• возможность понижения стоимости тарифа на электроэнергию за счет использования электроплиты.

Пример из практики. Побывав в сотнях жилых домов я заметил, что далеко не во всех можно установить счетчики тепла на радиаторы отопления, а оплата по квитанции за тепло в среднем составляет сумму от 1500 до 3000 рублей для однокомнатной квартире в месяц.

Поэтому неудачная схема системы отопления не позволит вам меньше платить за тепло, даже если вы будете регулировать степень циркуляции воды в радиаторах.

Что касается понижения тарифа на электроэнергию, то поинтересуйтесь у собственников, а лучше попросите показать квитанции. Спросите о возможности поменять тариф на пониженный у хозяев квартиры или озадачьте этим вопросом риэлтора продавца.

Если вы определились с ипотекой, то узнайте 10 способов уменьшить платеж по ипотеке

Изучение истории объекта

Второй этап – проверка государственной регистрации договора и истории объекта недвижимости. Для этого придется получить выписку из ЕГРН, в которой содержатся данные о самом объекте, правах на него, а также обременениях и притязаниях. Если жилье находится в ипотеке, это также будет отражено в документе.

Мнение эксперта
Станислав Ершов
Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!

Написать эксперту

Право на заказ расширенной выписки (ЕГРН-4), в которой есть история перехода прав на квартиру, имеет только собственник. Поэтому лучше, если нужный документ предоставит он. Отказ – это серьезный повод насторожиться. Но покупатель имеет право запросить простую выписку ЕГРН-1 с данными об основных характеристиках и правах на объект самостоятельно. Для этого в Росреестр предоставляется заявление, удостоверение личности и чек об оплате пошлины.

В базе данных ЕГРН есть информация о недвижимости, начиная с 1998 года: это и аресты, и имущественные права, и запреты на совершение сделок

При этом стоит обращать внимание на срок давности. Согласно российским законам операции с жильем могут быть оспорены в течение трех лет

При наличии сомнений можно попросить у второй стороны судебное решение. Это поможет убедиться в том, что продавец является законным владельцем.

Заказ выписки доступен и на официальном сайте Росреестра. Если зайти на этот ресурс, можно по кадастровому номеру или домашнему адресу найти любую квартиру. Правда, бесплатно будет доступна только часть информации: дата постановки на учет, количество владельцев, кадастровая стоимость. Чтобы получить данные о залогах, арестах и обременениях, информацию придется оплатить. Человек сам может выбрать, что ему нужно узнать, и оплатить соответствующую услугу в онлайн-режиме.

Проверка правоустанавливающих документов

В первую очередь нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, наследования, ренты или дарения). Постарайтесь определить, оригиналы это или цветные копии, осмотрите их на предмет наличия исправлений и орфографических ошибок. Проверьте, чтобы все данные в правоустанавливающих документах были указаны верно и совпадали с данными паспорта собственника.

Удостоверьтесь, действительно ли перед вами собственник и может ли он распоряжаться квартирой. В качестве документа, подтверждающего право собственности на квартиру, с 15 июля 2016 года служит только выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). На купленные до этой даты квартиры выдавали еще и свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

«Если человек не обладает специальными знаниями, даже по свидетельству с печатями и подписью он ничего не выявит, — считает начальник юридического отдела ООО „Гранта-недвижимость“ Татьяна Третьякова. — Ни установленный ранее образец свидетельства, ни закрепляющая его подлинность подпись регистратора не защищают документы от подделок. Поэтому покупателя больше должны интересовать договор основания возникновения права на квартиру и выписка из ЕГРП. Они содержат достоверные сведения о квартире и ее собственниках».

Напомним, свидетельство о регистрации права на недвижимость будет только у собственников, купивших квартиры до 15 июля 2016 года. Принятые поправки в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отменили выдачу этих свидетельств. Теперь собственникам выдают единственный подтверждающий право на собственность документ — выписку из Единого государственного реестра прав.

Как проверить продавца перед покупкой квартиры?

Среди пунктов полноценной проверки владельца недвижимости, которую вы хотите приобрести, можно выделить обязательные и дополнительные. Естественно, полная проверка потребует временных затрат, на которые пойдёт не каждый покупатель

В любом случае, важно проверить собственника недвижимости хотя бы по обязательным пунктам

Обязательная часть проверки продавца квартиры:

1. Проверка паспортных данных продавца квартиры

Действителен ли паспорт можно узнать, указав его серию и номер на сайте МВД России. Если паспортные данные менялись, необходимо получить справку о замене документа, даже если в новом документе стоит печать, уведомляющая о замене старого паспорта.

2. Проверка продавца квартиры на участие в судебных процессах

Данную информацию можно найти на портале ГАС «Правосудие». Также стоит проверить сайты судебных инстанций по месту регистрации продавца недвижимости. Если он участвовал в каких-либо судебных процессах, то необходимо внимательно их изучить. Может выясниться, что собственник имел судимость или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы.

3. Проверка продавца квартиры на участие в составе юридических лиц

Обратите внимание, что учредители бизнеса и генеральные директора компаний несут материальную ответственность по обязательствам юридического лица. Если у юридического лица есть проблемы — это значит, что они есть и у генерального директора, как у собственника бизнеса

С такими продавцами лучше быть настороже.

4. Проверка продавца квартиры через реестр банкротств

Информацию о финансовом положении продавца можно найти с помощью Единого федерального реестра информации о банкротстве. Здесь вам необходимо выяснить, не заведено ли в отношении владельца квартиры дело о банкротстве.

5. Запрос справок о психическом состоянии продавца квартиры

Не поленитесь попросить продавца квартиры предоставить вам справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что к данным учреждениям он отношения не имеет. Обычно, эту работу выполняют риелторы, но в случае самостоятельных действий — данная проверка исключительно за вами.

Дополнительная часть проверки продавца квартиры:

1. Запрос справки о материнском капитале

Стоит запросить справку подтверждающую, что материнский капитал не был задействован для покупки недвижимости. Справку о размере материнского капитала (или его оставшейся части) выдает Пенсионный фонд РФ. Это необходимо в той ситуации, если есть подозрение, что владелец мог использовать средства материнского капитала для покупки квартиры или оплаты процентов по ипотеке.

2. Запрос справки из бюро кредитных историй

Для выяснения, есть ли у продавца кредиты, в том числе непогашенные, следует попросить у продавца справку из бюро кредитных историй. С будущим банкротом связываться определенно не стоит.

3. Запрос справки о составе семьи

Документ предоставляет МФЦ или орган, ведущий паспортный учет

Особенно важно запрашивать данную справку, если вы приобретаете вторичную недвижимость, полученную собственником по наследству

4. Запрос справки об отсутствии зарегистрированного брака

Бывают такие случаи, когда продавец квартиры уверяет вас, что не женат/не замужем и даже заверяет это нотариально. Однако, во избежание рисков, лучше запросить соответствующее подтверждение в ЗАГСе.

5. Запрос справки об отсутствии судимости

Собственников крайне редко просят предоставить данный документ, но на всякий случай можно запросить.

ФОТО: RJA1988/pixabay.com

Как проверить собственника квартиры перед покупкой вторички

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.
Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю

Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
На квартиру могут претендовать и иные лица

Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.

Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Оформление документов и покупка жилья

После полной проверки юридической чистоты квартиры самое время дать согласие на сделку и начать готовиться к ее регистрации. Процесс состоит из трех этапов, каждый из которых мы разберем в отдельности.

Предварительный договор и выдача задатка

Оформление документов и сбор полной суммы на оплату жилья займет какое-то время. Чтобы гарантировать себе сделку, стоит зафиксировать договоренность с продавцом юридически. Для этого нужно оформить договор и передать задаток продавцу.

Все сделать лучше при свидетелях. По итогу, если владелец передумает заключать с вами сделку, он обязан будет вернуть вам задаток в двойном размере. Однако и вы не сможете отказаться от сделки, не потеряв задаток.

В договор необходимо вписать:

• данные сторон (ФИО, паспортные данные, контактные телефоны);
• описание квартиры (адрес, метраж, количество комнат);
• точную стоимость жилья;
• основание для внесения задатка (статьи 380, 381 ГК);
• точную сумму задатка;
• ответственность сторон при невыполнении обязательств;
• дату и место подписания договора.

Каждая страница документа должна быть подписана, подписи также ставятся в конце договора. Бумаги составляются в двух экземплярах, один из которых вы оставляете себе, а другой отдаете продавцу.

По факту передачи суммы задатка продавец должен написать расписку, где он должен указать:

• дату и место подписания документа;
• данные сторон с указанием, кто кому передал деньги;
• основание получения денег (договор задатка);
• сколько денег передается в качестве задатка (числом и прописью).

Продавец пишет расписку от руки, в одном экземпляре, подтверждает своей подписью и передает покупателю.

Задаток является частью от полной стоимости квартиры.

Подготовка бумаг для регистрации

Заботы по составлению регистрационных документов должен взять на себя продавец. Покупатель в свою очередь должен оплатить государственную пошлину (2 000 рублей).

Все тонкости составления договора купли-продажи, а также полный перечень документов для подачи в органы регистрации вы сможете найти в материале . Однако в любом случае желательно обратиться к проверенному юристу, чтобы он посмотрел, правильно ли составлен договор. Платная консультация сильно не ударит по карману, зато упростит процесс регистрации документов.

Передача документов в регистрационное управление и внесение оплаты

Если оплата будет произведена после подачи документов в государственные органы, то закон признает ее находящейся в ипотеке у старого владельца. Из-за этого позже могут возникнуть сложности с ее погашением.

Если оплата будет произведена перед подачей документов, то продавец может саботировать сделку, например, не явившись в регистрационное управление. Вернуть деньги будет сложно, разве что с распиской и через суд.

В силу этого, оптимальный вариант – оплатить новое жилье в момент сдачи документов. Лучше всего, чтобы при подписании документов и передаче денег за квартиру присутствовал регистратор или нотариус, который заверял договор купли-продажи.

Помните, что продавец должен дать вам составленную в свободной форме, написанную от руки в одном экземпляре расписку о том, что он получил оплату за квартиру в полной сумме и претензий по оплате не имеет.

При покупке за счет кредитных средств расчетами с продавцом занимается банк. Он выдвинет необходимые требования к договору купли-продажи и к списку документов. Представитель банка будет принимать участие в регистрации, а сделка пройдет под контролем банковского юриста. В этом случае поводов для беспокойства нет.

После получения документов регистратор (специалист МФЦ) выдает вам на руки расписку. В указанный в ней день вы должны прийти в регистрационное управление, чтобы получить свидетельство и другие бумаги, согласно которым вы становитесь полноценным владельцем квартиры.

Судебная история квартиры

Если права на покупаемую вами квартиру собственник получил через суд, для вас это автоматически означает риск. Решением суда предыдущий собственник может быть недоволен, и если он подаст заявление в Росреестр о намерении обратиться в суд для пересмотра дела, то минимум в течение трех месяцев сделки с квартирой совершать будет нельзя. Если дело передадут в суд, то рассмотрение его затянется на неопределенный срок (как показывает практика — минимум на полгода), и предугадать, какое решение он вынесет, практически невозможно. Приобретать такую квартиру просто нецелесообразно.

Информацию по судебным разбирательствам можно посмотреть на сайте Красноярского краевого суда: Красноярский краевой суд

Заключение

Юристы уверяют, что стопроцентно безрисковых сделок с недвижимостью не существует, тем более, если речь идет о недвижимости на вторичном рынке, где квартира за все время существования не раз меняла владельцев. Однако если тщательно все перепроверить, а в спорных случаях или при наличии каких-либо неоднозначных обстоятельств, еще и привлечь специалистов, возможность неприятных последствий можно свести к минимуму.

Рынок жилья постоянно меняется, с изменением законодательства и прочих обстоятельств появляются новые мошеннические схемы, новые лазейки в законах

Как правило, те, кто по роду работы не связан с рынком недвижимости, не знают, на что обращать внимание, в силу этого их риски растут.. Вне зависимости от того, проводится сделка самостоятельно или с привлечением риелтора, рекомендуется заручиться поддержкой независимого юриста, практикующего в области гражданского и жилищного права.

Вне зависимости от того, проводится сделка самостоятельно или с привлечением риелтора, рекомендуется заручиться поддержкой независимого юриста, практикующего в области гражданского и жилищного права.