Новый закон о регистрации недвижимости с 1 января 2021 года

Общие сведения о 218 ФЗ

Краткое содержание ФЗ 218:

• Глава 1 — описывает общие положения ФЗ 218;
• Глава 2 — раскрывает деятельность Единого государственного реестра недвижимости;
• Глава 3 — описывает способы государственного кадастрового учета недвижимости и регистрации прав на имущество;
• Глава 4 — перечисляет способы внесения информации в Единый государственный реестр недвижимости;
• Глава 5 — описывает уведомительный порядок, на основании которого сведения вносятся в ЕГР недвижимости;
• Глава 6 — перечисляет особенности проведения регистрации прав недвижимого имущества и отдельных видов прав на него;
• Глава 7 — описывает методы исправления ошибок, которые содержатся в Едином государственном реестре;
• Глава 8 — перечисляет ситуации, на основании которых предоставляется информация из Единого государственного реестра недвижимости;
• Глава 9 — описывает понятие государственного регистратора прав;
• Глава 10 — предусматривает ответственность за несоблюдение прав человека или правил регистрации прав на недвижимое имущество;
• Глава 11 — перечисляет итоговые положения.

Последние изменения в ФЗ 128 «О государственной регистрации недвижимости» были внесены 31 декабря 2017 года.

ФЗ №129 в последней редакции. Подробнее читайте здесь:

Срок оформления прав собственности на недвижимость

Прежде чем определиться со сроком регистрации прав на недвижимое имущество, следует проанализировать этапы регистрации.

Этапы регистрации прав на недвижимость:

1. Сбор документов и передача их в соответствующие органы.
2. Экспертная оценка предоставляемых бумаг. Проверяется на основании федерального закона № 218, наличие разногласий между заявленными и имеющими правами, а также иных причин, которые могут препятствовать осуществлению государственных полномочий.
3. Передача документов заявителю о регистрации права собственности конкретного недвижимого имущества.

В пункте 3 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» составляют:

• 10 дней с момента сдачи документов на регистрацию. Стандартный срок, если иное не предусматривается законодательством;
• 15 дней — время, которое предоставляется на оформление ипотеки территорий, нежилых объектов и зданий;
• 5 дней — предоставляется время для проведения мероприятий по регистрации ипотеки жилого объекта;
• Регистрация земельной территории осуществляется в аналогичные сооружениям сроки, которые расположены на ней.

Вам будет интересно: 178 ФЗ о приватизации государственного и муниципального имущества в новой редакции тут:

Список документов

Список документов для регистрации недвижимости по ФЗ 218:

• Письменно составленное заявление о государственной регистрации;
• Паспорт или другой документ, который удостоверяет личность заявителя;
• Доверенность, которая подтверждается нотариально;
• Платежный документ о внесении платы за государственную регистрацию;
• Технические акты на недвижимость;
• Акт приемки о том, что недвижимость была сдана в эксплуатацию в виде жилого объекта;
• Постановление местного органа государственной власти о том, что акт приемки является действительным;
• Документ, свидетельствующий о праве собственности на земельную территорию;
• Договор, в котором указываются доли при праве общей долевой собственности;
• Другие государственные документы (по требованию).

Куда обращаться для регистрации недвижимости?

После приобретения или унаследования недвижимости ее необходимо зарегистрировать в течение полугода. Если возникли какие-то ограничения прав на недвижимое имущество, обратиться для выяснения обстоятельств также необходимо в течение полугода.

Для регистрации обремений или права следует обратиться к нотариусу или в НАО «Государственная корпорация Правительство для граждан».

На портале электронного правительства появилась услуга регистрации. Теперь если сделка регистрируется у нотариуса, ее сразу можно передать на учет в государственный орган онлайн. Все мероприятия нотариус проводит собственноручно. Гражданину Российской Федерации потребуется только оплатить услугу. Оплата осуществляется после получения уведомления о том, что регистрация была завершена успешно и был присвоен уникальный номер.

Основные преимущества изменений и поправок

Существенно доработанный закон о регистрации недвижимости предоставил ряд дополнительных возможностей, упростивших процедуру реализации прав населения на регистрационные действии государства в отношении земли и имущества, в том числе:

Организация ЕГРН позволила собрать в одну базу информацию о кадастровых действиях и документах, реестр прав, границ, учетных книг и другого, связанного с регистрационными действиями. Выписка из ЕГРН является основным свидетельством наличия прав на владение недвижимыми объектами.
Для населения вопрос подачи документов в значительной степени упрощен. Возможно обращение в любой удобно расположенный территориальный центр, вне зависимости от положения недвижимости на карте страны. Причем документальные материалы могут быть представлены оригиналом и в копиях, на персональном приеме, адресоваться почтовой пересылкой, как в непосредственные органы, так и через многофункциональные городские центры. Допускается представление документальных материалов в цифровой форме, на интернет — ресурсы Росреестра или госуслуг.
Учреждениям ограничено время для рассмотрения документальных материалов по существу и проведения регистрационных действий (ст.16).
С учетом накопления информации в ЕГРН, населению и заинтересованным организациям предоставляется возможность по выписке отследить историю каждого земельного участка и имущественного объекта. Такая информация полезна для решения вопросов о ее коммерческом приобретении.
Следует учитывать, что регистрация сведений о праве на землю и имущество в ЕГРН не исключает вероятности его оспаривания заинтересованными лицами

Таким образом, важно иметь фундаментальные основания для правовых действий и предполагать различные варианты течения событий.
При возникновении обстоятельств невозможности рассмотрения вопроса по существу в результате отказа (задержки) в предоставлении необходимых документов из других ведомств, регистратор имеет право приостановить действия на трехмесячный срок. Если инициатива о приостановке исходит от заявителя, то срок может увеличиваться до полугода.
Порядок получения компенсации лицом, которое в случае неправомерных действий или объективных причин утратило принадлежащие ему на праве собственности жилье, также описан законом и может составлять единовременную выплату в размере одного миллиона рублей.
Важным представляется и тот факт, что закон рассматривает определение (ст.61) «реестровая ошибка», понимая под ней занесение неправдивых данных по вине лица, проводящего обследование местности (объектов) и составившего предусмотренные порядком оформления документы с некорректной информацией

При этом решение об устранении неточности принимается на уровне регистратора, ограничивая время на процедуру пятью днями.

Если внесение изменений в ЕГРН может затронуть права или финансово значимые интересы заинтересованных лиц, то соответствующее решение принимается судом. Инициатором может выступать регистрационный орган.

Таким образом, закон о государственной регистрации недвижимости после внесения изменений предоставляет возможность гражданам сократить время для узаконивания своих прав на землю и другое недвижимое имущество, а государственным структурам —  вести их строгий учет и контролировать законность проведенных сделок. База информации, формализация документов позволили координировать деятельность структур, причастных к действиям по регистрации земли и имущества, исключив ведомственные противоречия.

Проекты, находящиеся на рассмотрении

Сегодня на рассмотрении в Госдуме находится несколько проектов, касающихся недвижимости. Они будут приняты и вступят в силу (за исключением некоторых положений) в будущем году. Например, проект № 841216-7, внесенный в ноябре 2019 г. Этот документ ликвидирует унитарные НКО, создаваемые Фондом защиты прав дольщиков для достройки проблемных объектов, и передает их функции Фонду, ужесточает субсидиарную ответственность руководителей ЖСК перед членами кооператива при банкротстве, предусматривает выплаты членам ЖСК из компенсационного фонда и так далее. Проект уже рассмотрен в первом чтении. Думаю, закон примут весной — летом 2020 г

Тем, более, что председатель Госдумы Вячеслав Володин отметил его особую важность

Кроме того, заслуживает внимание проект № 814739-7, направленный в Думу правительством РФ. Документ вводит непрерывный надзор Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки, устанавливает ретроспективное применение кадастровой стоимости в случае ее изменения судом или комиссией, а заодно ликвидирует и сами комиссии по оспариванию стоимости и передает их функции бюджетным учреждениям, определяющим кадастровую стоимость

Ну и наконец, следует отметить проекты № 831790-7 и 785806-7. Законопроект № 831790-7 запрещает изымать землю под многоквартирным домом без образования земельного участка и внесения о нем сведений в ЕГРН. Это делается с целью получения собственниками помещений равноценного возмещения за недвижимость. А проект № 785806-7 вводит понятия гаражного комплекса и гаража, закрепляет положение о доле собственника гаража или машино-места в праве собственности на общее имущество, перечисляет общее имущество владельцев гаражей, закрепляет формы объединений собственников гаражей и машино-мест.

Думаю, что все вышеперечисленные законы примут в 2020 г.

Последние изменения, внесенные в закон о государственной регистрации недвижимости

Насколько масштабными стало обновление действующего законопроекта? Чтобы понять, как выглядит новый закон, нужно подробно изучить нововведения отдельно.

Подача заявления

Настоящими положениями зафиксировано, что регистрировать сведения о кадастровых характеристиках объекта, а также его владельцах можно только на основании заявления, поданного заинтересованными лицами. К перечню таких участников относятся:

• владелец или получатель земли, на которой планируется в будущем проведение строительных работ, начало строительство или уже завершено возведение отдельных объектов и их комплексов;
• владельцы объектов, которые были существенно реструктурированы и изменены;
• собственники построек, существование которых прекращается;
• хозяин имущества, в отношении которого возникли финансовые и другие обременения;
• кадастровые инженеры;
• представители локальных органов власти.

Допускается привлечение к процедуре третьих лиц, действующих по нотариальной доверенности. Вверенные полномочия должны подтверждаться документально оригиналом такой доверенности.

Основные положения

С 2021 года регистрация жилья в РФ осуществляется в соответствии с вступившим в законную силу Федеральным законом, который имеет номер 218-ФЗ. Рассмотрим его подробнее.

Для начала нужно определиться, для чего необходима регистрация прав на недвижимость. Для этого требуется обратиться к статье 1 упомянутого выше Федерального закона. В ней говориться о том, что регистрация прав — это нормативный акт, который подтверждает возникновение, изменение и переход права на недвижимость от одного лица (собственника) к другому или же ограничивает право собственника на имеющиеся у него имущество. 

После того как гражданин прошел описанную в законе процедуру он признается собственником жилья и в соответствии с законом имеет полное право им распоряжаться (т.е. пользоваться, владеть, продавать и т.д.). По завершению процедуры продажи жилья права у собственника на это имущество прекращаются с одновременным их возникновением у покупателя. 

ВНИМАНИЕ !!! Важным моментом, указанным в законе, является обязательная регистрация обременения, которое накладывается на жилье (в случае оформления ипотеки, приобретения жилья военнослужащим по специальной программе и т.д.). Также в соответствии с законом произойдет образование единого государственного реестра (сокращенно ЕГРН), что в значительной степени упростит процедуру регистрации

Реестр будет образован благодаря слиянию ЕГРП и ГКН. В данной организации будет происходить одновременная регистрация и учет имущество, благодаря чему в значительной степени сократиться время, затрачиваемое на прохождение всех этих процедур. Теперь нет необходимости проходить две процедуры в двух государственных органах и подготавливать документацию в двух комплектах. Все что следует сделать – собрать единственный пакет документов и представить его в единственный орган, что намного проще

Также в соответствии с законом произойдет образование единого государственного реестра (сокращенно ЕГРН), что в значительной степени упростит процедуру регистрации. Реестр будет образован благодаря слиянию ЕГРП и ГКН. В данной организации будет происходить одновременная регистрация и учет имущество, благодаря чему в значительной степени сократиться время, затрачиваемое на прохождение всех этих процедур. Теперь нет необходимости проходить две процедуры в двух государственных органах и подготавливать документацию в двух комплектах. Все что следует сделать – собрать единственный пакет документов и представить его в единственный орган, что намного проще.

Причины отказа в приеме заявления

Отказ в приеме обращения о регистрации прав и внесения информации о госрегистрации в ЕГРН может обосновываться следующими причинами (ст.27):

• не представлены документы, удостоверяющие личность заявителя, а равно предоставляющего интересы поручителя лица;
• обращение с приложением копий документов, направленных в регистрационные органы с использованием интернет — ресурсов, не отражает необходимой для проведения регистрационных действий информации, материалы имеют неточности или оформлены ненадлежащим образом;
• не представляется возможность получить из представленных документов объективную информацию по причине обнаружения несоответствий, небрежного заполнения, исправлений текста документов, различных приписок к содержанию текстов, явных повреждений и подобного;
• заявление не завизировано подписью собственника или уполномоченного им лица;
• при отсутствии информации о проведении оплаты предусмотренной законом пошлины;
• предварительная проверка по ЕГРН показала наличие обременения права на сделки с объектом, а также наличия заявления собственника о необходимости личного присутствия при каких – либо действиях в отношении его имущества.

Регистрирующий орган не вправе отказать в приеме заявления, если оно подано в соответствии с требованиями Закона о регистрации.

Сроки кадастрового учета и госрегистрации прав

Ознакомиться с правилами исчисления сроков можно в статье 16 Федерального закона № 218-фз «О государственной регистрации недвижимости». Временные рамки, отведенные для выполнения процедуры, были сокращены. С января 2019г. начинают действовать новые правила. Регистрация должна быть выполнена на протяжении трех рабочих дней при таких обстоятельствах:

• внесение информации о наложении обременений или ареста на собственность, исполняемая на основании решения суда (в рамках уголовного делопроизводства);
• регистрация прав собственности на объекты, на основании имущественной сделки, утвержденной нотариусом (оформление дарения или распределения долевой собственности), но только при обращении участников непосредственно в Росреестр.

Пять суток отводится для регистрации сведений в следующих ситуациях:

• инициация процедуры кадастрового учета, выполненная лично в Росреестре;
• выполнение процедуры учета (кадастрового, собственников или сразу двоих) на основании вступившего в юридическую силу решения суда;
• внесение информации о владельце собственности на основании двухстороннего соглашения, подтвержденного нотариально, если процедура инициирована через МФЦ;
• регистрация имущества, приобретенного в ипотеку (заемщик обращается непосредственно в органы госрегистрации).

Семь рабочих дней потребуется для выполнения процедуры:

• заявление подается на внесение информации о новом собственнике объекта непосредственно в локальное подразделение Росреестра;
• в отношении объектов, приобретенных по договору ипотечного кредитования, если заявление подано в многофункциональный центр;
• необходимость проведения кадастрового учета собственности, если заявление направлено посредством МФЦ.

Девять рабочих дней необходимы Росреестру при таких обстоятельствах:

заявитель направил обращение через МФЦ с просьбой сменить сведения о владельце объекта.

Десять суток придется подождать, если физическим или юридическим лицом направляется ходатайство на одновременную регистрацию кадастровых сведений и информации о правах собственности на имущество. Но только когда обращение направлено непосредственно в Росреестр. Запрос проведения одновременно двух процедур, поданный через МФЦ, займет до 12 рабочих дней.

Основные понятия

Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости определяет порядок отношений при проведении регистрационных действий, связанных с учетом земель и строений, оформлении различного рода манипуляций с недвижимостью, проводимых физическими и юридическими (всех форм собственности) лицами. Определяет порядок присвоения кадастровых номеров, уникальных на всей территории Российской Федерации, используя возможности единого государственного реестра недвижимости.  При этом определена необходимость внесения сведений не только о готовых сооружениях, но объектах, строительство которых не закончено. Неосвоенных земельных участках, квартирах, помещениях нежилого фонда, а так же объектах, перемещение которых может привести к необратимым катастрофическим последствиям.

Закон возлагает проведение такой работы на федеральные регистрационные органы исполнительной власти, обязанностью которых является (ст.3):

• координация деятельности на местах, контрольные функции;
• соблюдение положений о ведении ЕГРН;
• подготовка, распространение методических материалов, обучение по линии основной деятельности.

Представители регистрационных органов на местах выполняют следующие функции:

• принимают заявления от населения и юридических лиц с прилагаемыми правоустанавливающими документами, проводят проверку их подлинности, правильности оформления;
• проверяют наличие ранее заявленных или зарегистрированных правовых притязаний на недвижимость;
• при установлении документальной возможности и отсутствии противоречий осуществляют непосредственную регистрацию с помещением сведений в ЕГРН;
• выдача населению документа установленного образца о присвоении кадастрового номера заявленному предмету недвижимости;
• при обращении предоставляют справочную информацию в отношении имущественных объектов или земель из ЕГРН.

Другие важные нюансы

Обязательно ли межевание при осуществлении регистрации приобретенного участка? Считается, что сложнее регистрировать землю, чем другое имущество. Почему? Многие владельцы наделов пользовались ими десятилетия, не задумываясь об оформлении дополнительных бумаг или проведении каких-то процедур. Межевание казалось им дорогостоящим и лишним. Ведь границы и так видны, зачем волноваться? Достаточно установить забор.

Однако проблемы появляются, когда такой собственник решает продать надел. Согласно ФЗ 218, стороны обязаны провести сделку и отметить ее проведение в Росреестре. Однако реализовать можно лишь зарегистрированную недвижимость. Известно, что измерительные работы проводят приглашенные специалисты. Их услуги обходятся в определенную сумму, цены назначаются индивидуально. Конечно, существуют категории граждан и разновидности участков, для которых межевание обойдется бесплатно. Но это скорее исключительный случай. Что делать обычному собственнику?

Если ранее межевание им не проводилось, но участок зарегистрирован, возможно, измерительные работы проведет позднее сам покупатель. Эта процедура выгоднее ему, ведь стоит выяснить конкретную площадь участка, который он собрался приобрести.

Можно как-то зарегистрировать несколько владельцев, если имущество планируют разделить? Да, долевая собственность — понятие давно известное, и ФЗ 218 не умаляет его значимости. Бывают случаи, когда единый объект недвижимости достается группе лиц, и они решают разделить поровну, чтобы каждый стал долевым полноправным владельцем. Законопроект требует обязательной регистрации изменений прав владения на указанный объект. Собственникам нужно посетить Росреестр, составить там заявление и провести госрегистрацию разделенного объекта недвижимости.

Кадастровый учет как-то отражается на обязательствах собственника как налогоплательщика? Да, ведь налоговая ориентируется по указанной кадастровой стоимости. Когда недвижимость получает свой кадастровый паспорт, там специалисты, кроме основных характеристик, указывают еще цену объекта. Ее налоговая и берет для расчета выплат. Кстати, если гражданин – хозяин имущества, против указанной стоимости, он вправе оспаривать ее, обратившись с соответствующим заявлением в суд.

В системе Росреестра хранится актуальная информация? Да, она будет обновляться своевременно, ведь собственники обязаны регистрировать все проводимые сделки.