Как создать управляющую компанию: 3 основных этапа

Процедура

Ниже представлена пошаговая инструкция на пути от обычного гражданина до руководителя управляющей организации:

• регистрация юридического лица;
• осуществление аттестации и получения лицензии;
• набор технического персонала (IT-работники и т.д.) и оборудование рабочих помещений;
• взятие здания в управление;
• заключение соглашений и осуществление работы.

Регистрация

Для этого необходимо существование юридического лица, хотя и его регистрация не означает, что управляющая фирма уже создана.

В первую очередь, необходимо определиться с тем, станет ли создаваться новая компания или просто внесутся изменения в уже существующую на рынке фирму (покупка франшизы и т.д.). Как правило, в учредительную документацию вносятся сразу несколько разновидностей деятельности фирмы, а организатор стремится к увеличению их количества. Именно на основании этого в налоговое ведомство подается заявление и пакет документов.

После этого нужно организовать постановку управляющей компании в сфере ЖКХ на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и в статистическое ведомство. Следующий важнейший этап – лицензирование своей управляющей компании.

Предоставление лицензии

Действующее сегодня законодательство сделало процесс получения лицензии обязательным для сферы ЖКХ. Самый важный нюанс – гражданство. Осуществлять управление многоквартирным зданием могут только российские граждане или организации, имеющие в России регистрацию. Иностранные граждане получить лицензию не могут. Кроме того, руководитель фирмы также должен будет получить квалификационное свидетельство.

Лицензию выдают в ведомстве Государственного жилищного надзора после вынесения решения комиссией федерального субъекта. Самое главное преимущество – можно не думать о продлении документа, так как он не имеет ограниченного срока действия.

Существуют территориальные ограничения – лицензия действительна в пределах того субъекта, в котором она выдавалась. Также одно разрешение может быть выдано только на одно здание.

Для выдачи лицензии необходимо:

• отвечающее требованиям здание;
• штат сотрудников;
• законно приобретенное оборудование и материалы;
• подтвержденное соответствие нормам раскрытия сведений;
• сотрудники с аттестатами.

https://youtube.com/watch?v=3Kqvh3aY4gU

Договоры

Согласно ЖК, управляющая фирма обязана заключить соглашение с каждым из жильцов дома. На основании такого документа появляются обязательства, касающиеся и оплаты услуг компании. Заключать такое соглашение нужно в обязательном порядке.

Некоторые люди, не обладающие достаточными знаниями в этой области, говорят, что если они не заключали договор с управляющей фирмой, то на них и нет никаких обязательств. Это не так – даже если документ не был подписан, по факту имеются договорные отношения, заключающиеся в предоставлении услуг жильцам.

Избежать уплаты не получится. Другой вопрос, что согласно тексту ФЗ «О защите прав потребителей», жильцы могут контролировать качество услуг и провести их сверку с установленными нормами.

Открывать такое дело, как бизнес в области ЖКХ – не столь просто, притом прибыль не будет большой. Основной плюс – отсутствие конкуренции, но, как и в любом другом деле, одному человеку здесь будет сложно. Для создания управляющей компании необходимо подыскать надежных партнеров, а также еще раз обдумать вопрос о том, что вы получаете от ведения данного дела, и только потом начинать процедуры, связанные с регистрацией.

Принципы бирюзовой организации

Эволюционная цель

Это понятие шире термина «миссия». Эволюционная цель – не желание заработать больше денег или сформировать бренд. Речь об улучшении окружающего мира, будь то поддержка одного сообщества или помощь целому государству. Бирюзовые организации работают ради целей, а компании с устаревшей системой управления – ради бизнес-нужд.

Бирюзовые компании отказываются от того, что мешает целям, даже если это снижает заработок. Эволюционная цель важнее самой организации, поэтому бирюзовые компании рассматривают других игроков рынка не как конкурентов, а как партнёров по развитию общества.

Целостность

Здесь человек – это самостоятельная личность, со своим потенциалом и потребностями. В такой компании рассматривают сотрудников не как ресурс или винтик в механизме, а как часть всего бизнес-успеха. Бирюзовая компания – это единый живой организм, где каждый работник важнейший орган. Поэтому все правила, рекомендации или запреты появляются только по общей инициативе, а не сверху.

Самоуправление

Классической вертикали власти в бирюзовой организации вы не найдёте: начальники не отдают распоряжений, а у подчинённых есть свобода, чтобы проявить себя.

Здесь никто не даёт исполнителю инструкций сверху. Сотрудник самостоятельно ставит себе задачи и несёт за это ответственность. Каждый сам себе начальник с гибкими полномочиями.

Контроля над работой извне тоже нет, но можно получить обратную связь от команды. В бирюзовой организации все специалисты одинаково компетентны, поэтому они не обязаны согласовывать действия ни с кем.

Пошаговая инструкция

Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ в 2018 году? Пошаговая инструкция:

Необходимо зарегистрировать юридическое лицо, как ЗАО, ООО и т.д. После этого происходит получение нескольких лицензий, на основании которых компания сможет управлять многоквартирными строениями.
На следующем этапе возникает необходимость открытия дома. Рекомендуется, чтобы он располагался в доме, управление которым будет осуществляться. Если в нем не выделено административных помещений, то офис необходимо открывать в другом месте, но поблизости с домом. Для создания рабочей атмосферы потребуется настроить телефонную линию и подготовить необходимую технику.
Для осуществления деятельности потребуется инвентарь для сотрудников. В обязательном порядке должна быть учреждена должность инженера – он отвечает за правильную эксплуатацию дома. Большая часть работников должна иметь на руках соответствующую аттестацию, но ряда сотрудников (диспетчеров и дворников) это не касается

Важно правильно организовать деятельность – так, работа диспетчеров должна происходить посменно в течение 24 часов.

Не стоит полагать, что созданная компания сразу же возьмет на свое попечение множество домов:

1. Во-первых, лишь небольшое количество согласится сотрудничать с малоизвестной организацией.
2. Во-вторых, существует вероятность не справиться с огромным количеством дел.

Начинать рекомендуется с одного дома, при этом работа должна осуществляться добросовестно. Жильцы дома станут для компании лучшей рекламой, что позволит расширить сферу деятельности в будущем.

Необходимые документы

Для открытия управляющей компании в многоквартирном доме, потребуется собрать перечень документов:

• заявление о регистрации – его составление осуществляется на основании формы №Р11001, которая была утверждена Правительством РФ в 2002 году;
• протокол проведения общего собрания учредителей, в котором содержится решение о создании УК;
• уставная документация компании;
• учредительное соглашение – необходимо в случае, если компания открывается несколькими учредителями.

В случае если происходит открытие управляющей организации на базе уже существующей компании, то требуется предоставить:

• заявление, включающее в себя ряд изменений и поправок к учредительным бумагам;
• уставную документацию в новой редакции;
• протокол собрания учредителей, на котором было принято решение о внесении поправок.

Нужен образец претензии на управляющую компанию? Смотрите тут.

Как узнать, какая управляющая компания у дома? Подробная информация в этой статье.

Регистрация

Если вы решили открыть управляющую компанию с нуля, то должны позаботиться об её регистрации.

1. Сбор документов (рекомендуется уточнять в органах регистрации). Они подписываются одним или несколькими учредителями. Если УК создается только одним учредителем, то она регистрируется в виде ООО.
2. К документам прилагается гарантийное письмо от гражданина, в распоряжении которого ранее находилось помещение для офиса компании. В нем требуется указать, что площадь передана исполнительному органу. Прилагается ксерокопия свидетельства собственности или договора аренды.
3. Составление заявления о проведении регистрации, его требуется заверить нотариально. Дополнительно открывается расчетный счет в банковской организации, на который переводится 50% уставного капитала. В течение календарного года на него потребуется перевести вторую часть.
4. Другим, не менее важным моментом, является выбор юридического адреса. На него будут приходить заявление от жильцов, документы от государственных органов.

На этом регистрация управляющей компании завершается, и она может приступать к осуществлению деятельности.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

• цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
• величина инвестиций и стартового капитала;
• сумма расходов;
• вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

• извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
• предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
• добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

• аренда офиса для управляющей организации;
• возмещение расходов на транспорт;
• приобретение специального оборудования;
• принятие на работу персонала;
• закупка расходных материалов;
• прочие затраты.

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

• добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
• внедрение энергосберегающих технологий;
• передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
• оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

• ремонтные работы внутри помещения;
• установка приборов учета;
• ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
• услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

• потребность в значительной величине инвестиций;
• кадровый дефицит;
• необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
• невысокая рентабельность;
• возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Финансовое обеспечение деятельности

В распоряжении коммунальной управляющей компании находятся несколько финансовых потоков:

• деньги собственников и арендаторов, которые ежемесячно перечисляют УК плату за коммунальные услуги и обслуживание;
• резервный фонд;
• субсидии местных и региональных властей;
• средства, компенсированные за победу в суде.

Основной капитал составляют именно средства жильцов.

Компания распределяет перечисленные деньги, организует плановые и аварийные работы, а за свои услуги получает оплату (обычно указана в квитанции отдельной строкой). Практика работающих УК показывает, что вложения окупаются в течение 2-х лет.

Помещение и оборудование

Для осуществления деятельности управляющей компании требуется помещение площадью не менее 80 кв. м, половину из которой будет занимать офис, а другую половину – подсобные комнаты. Оптимальным считается расположение на первом этаже одного из обслуживаемых домов или поблизости с их территорией.

Чтобы обустроить офисное помещение, потребуется:

• компьютерная техника с установленным программным обеспечением;
• оргтехника;
• средства связи;
• мебель (столы, стулья, шкафы, сейфы т.п.).

Отдельно нужно оборудовать диспетчерскую с необходимой техникой, телефонной линией и аппаратами.

Кроме того, для полноценного оказания услуг в сфере ЖКХ потребуются:

• автомобили, спецтехника (мусоровоз, монтажный кран, уборочный трактор, другие коммунальные машины);
• рабочий инвентарь, инструменты;
• расходные материалы, реагенты.

Вся техника должна быть надежной и высокопроизводительной, поэтому экономить на ней нельзя. При этом материалы, которые расходуются в процессе выполнения работ, а также инструментарий и инвентарь надо будет восполнять ежемесячно по мере использования или изнашивания.

Структура управляющей компании

Схема структуры управляющей компании отличается в зависимости от её вида и решаемых задач. Во главе такой организации стоит директор, который прошёл обучение и успешно сдал экзамен. Ему подчиняются:

• инспектор по контролю за исполнением поручений;
• главный инженер;
• заместитель по юридическим вопросам;
• планово-экономический отдел;
• бухгалтерия.

Главный инженер руководит производственно-техническим отделом. Фактически на нём сосредотачивается вся обслуживающая часть работы компании. Для удобства направления работы делятся на участки:

• по содержанию жилого фонда;
• по ремонту жилого фонда;
• по обслуживанию коммуникаций.

За работой участков следят начальники. Они подчиняются главному инженеру или напрямую директору. Названия отделов, участков и должностей в разных УК отличаются. Требований к наименованию должностей, численности работников не предъявляется.

Технический персонал

В вопросе «как создать управляющую компанию ЖКХ» принципиальное значение имеет формирование штата работников. Административный персонал, который мы осветили в предыдущем разделе, составит не более 1/10 от необходимого числа сотрудников. Управляющие компании оперативно решают все проблемы и аварийные ситуации на вверенной им собственности. Чем больше домов обслуживает, УК, тем больше технического персонала ей потребуется:

• диспетчеры;
• водители;
• сантехники;
• электрики;
• дворники;
• монтажники и штукатуры;
• уборщицы.

У сантехников и электриков обязательно профильное образование. Дворники и уборщицы, как правило, работают по часам или за полноценный рабочий день (8 или 12 часов) прибирают несколько участков. Со всеми заключается трудовой договор, каждом выдана должностная инструкция. Компания обеспечивает персонал спецодеждой (желательно, с логотипом УК) и всем необходимым инвентарём.

УК занимаются не только ремонтом и обслуживанием, но и благоустройством

Обслуживание населения

Наиболее трудный этап создания управляющей компании с нуля — разработка эффективной модели обслуживания населения. Два основных направления деятельности: плановая и аварийная. Плановая — это уборка подъездов и дворов, проверки сетей, благоустройство, начисление и приём оплаты за оказанные услуги. Ведётся по графику.

Аварийной называется работа по обращениям собственников. Схематично она представляется так:

• диспетчер отвечает на звонок жильца, который жалуется на аварию или поломку, и передаёт заявку на соответствующий участок;
• работники выезжают на место и устраняют поломку;
• жилец расписывается в заявке, подтверждает оказание услуги.

О профессионализме работы УК судят именно по скорости и качеству обслуживания жильцов

Поэтому уделяйте внимание эффективности непосредственной деятельности

Диспетчеры

Диспетчер ЖКХ — это сотрудник, который принимает заявки на устранение аварий и поломок. Такой специалист работает на телефоне, как правило, 12-часовыми сменами. График в разных организациях может отличаться. После звонка диспетчер передаёт заявку начальнику участка или непосредственно работникам. Вся работа ведётся на компьютере. После устранения аварии рабочие отдают выполненную заявку диспетчеру.

Штат диспетчеров комплектуется пропорционально количеству собственников. Чем больше договоров с собственниками заключила компания, тем больше диспетчеров придётся нанять. Желательно, чтобы у сотрудников был опыт приёма звонков и работы с людьми. Специальное образование не требуется.

Зачем нужно создавать управляющую компанию

Собственники МКД должны выбрать форму управления
и содержания общедомовым имуществом и придомовой территорией. ЖК РФ допускает
выбрать:

• непосредственное
  управление МКД, когда все решения будут приниматься на общих собраниях
  собственников;
• товарищество
  собственников жилья (ТСЖ), которое создается в форме юридического лица;
• заключение
  договора с управляющей компанией, которая занимается обслуживанием МКД на
  профессиональной основе.

Если собственники не выберут формат
управления, местные власти обязаны провести конкурс и сами выбрать УК для обслуживания
дома.

Управляющая компания может создаваться
только как юридическое лицо. Законодательство не ограничивает выбор формы
предприятия – ОАО, ООО, и т.д. Главной целью создания УК является извлечение
прибыли от основного вида деятельности.

Характер коммерческой деятельности
подразумевает, что деятельность УК должна быть направлена на получение дохода
от содержания и управления жилыми домами. В сфере ЖКХ эта задача многократно
усложняется, ввиду ненадлежащего состояния жилфонда, жестким контролем со
стороны государства.

Примеры бирюзовых организаций

Patagonia

Калифорнийская компания Patagonia работает с 50-х гг. XX века и за это время пришла от изготовления скальных крюков к производству одежды для активного отдыха. Бренд работает только с экологическими поставщиками, а в офисах компании есть залы для йоги и детские развивающие центры.

Buurtzorg

Это нидерландская компания по медицинскому патронажу. Организация практикует новый подход к социальному обслуживанию со стороны медработников, когда пациенты и врачи – друзья и партнёры. Коллектив Buurtzorg поделён на команды из 10–12 человек, у которых нет начальников и жёстких планов. Каждая группа сама нанимает себе коллег и решает задачи.

Nokia

Финская компания Nokia перешла на бирюзовые стандарты, чтобы выйти из кризиса 90-х гг. Новое руководство решило давать сотрудникам нестандартные задачи и менять местами технарей и гуманитариев.

Работники часто меняли должности, но даже если не было результатов их не наказывали. В итоге в компании установилась дружеская атмосфера, а любую задачу коллектив решает легко.

Next Jump

Next Jump – американская IT-компания, где новичок может получить почти любую должность. Сотрудников здесь не принято увольнять: их просто переводят на другое направление.

Valve

Американский разработчик компьютерных игр давно отказался от отношений «начальник-подчиненный». Даже основатель компании здесь не главный. Каждый сам решает, к какому проекту он хочет присоединиться. А у рабочих столов в офисе есть колёсики: так удобнее делиться на команды.

Финансовый план

Потребуются значительные стартовые инвестиции. Нельзя сказать их точную сумму, поскольку все зависит от типа управляющей компании, количества находящихся в управлении МКД, других субъективных и объективных факторов. Для примера рассматривается управляющая фирма среднего уровня, обслуживающая пять 100-квартирных домов.

Первоначальные вложения

Основная часть стартового капитала будет затрачена на приобретение спецтехники, автомобилей и оборудования. В целом распределение расходов по статьям будет следующим:

Статьи	Сумма, рублей
Юридическое оформление: – регистрация – подготовка копий документов – лицензирование	35000 4000 1000 30000
Ремонт помещения	80000
Мебель	85000
ПК, оргтехники, канцтоваров	100000
Спецтехника, автомобили	14000000
Инвентарь	100000
Расходные материалы, реагенты	200000
100000

Общая сумма затрат на реализацию данного проекта составит 14700000 рублей.

Ежемесячные расходы

Наибольшая сумма постоянных затрат будет связана с выплатой заработной платы сотрудникам. В соответствии с указанным выше кадровым составом ежемесячный фонд оплаты труда будет формироваться следующим образом:

Должность/профессия	Количество единиц	Оклад, рублей	Всего ФОТ в месяц, рублей
Директор	1	35000	35000
Главный инженер	1	30000	30000
Бухгалтер	1	25000	25000
Диспетчер	2	20000	40000
Юрист	0,5	20000	10000
Сантехник	2	20000	40000
Электрик	2	20000	40000
Дворник	2	15000	30000

Всего на оплату заработной платы штатным работникам потребуется 250000 рублей в месяц. Кроме того, нужно будет выплачивать арендную плату из расчета 1250 рублей за 1 кв. м., а также восполнять запас израсходованных материалов.

В результате ежемесячные расходы будут состоять из таких статей:

Статьи	Сумма расходов (в руб.)
Аренда помещения	100000
Закупка реагентов и расходных материалов	200000
Фонд оплаты труда	250000
Налоговые платежи	100000
Непредвиденные расходы	50000

Общая сумма ежемесячных издержек составит 700000 рублей.

Доходы

Поскольку тарифы в ЖКХ невысоки и устанавливаются государством, то слишком влиять на размер своих доходов управляющая компания не может. Вместе с тем можно увеличить количество объектов в управлении. По статистике, коммунальное обслуживание одного 100-квартирного дома позволяет получать управдому доход в размере 160000 рублей в месяц. Таким образом, при обслуживании пяти МКД можно поднять свою ежемесячную выручку до 800000 рублей.

При таких показателях деятельности чистая прибыль предприятия будет составлять 100000 рублей в месяц. Следовательно, указанная сумма первоначальных инвестиций окупится примерно за 15 месяцев.

Повысить свой доход компания может за счет повышения тех тарифов, которые не регулируются законом. Также всегда есть возможность получить дополнительную прибыль за счет:

• сдачи в аренду нежилых помещений;
• проведения ремонтных работ в квартирах жильцов (по договоренности).

При использовании всех указанных и других возможностей заработка наряду с грамотной ценовой политикой можно значительно повысить доходность предприятия и намного быстрее окупить стартовые инвестиции.

Необходимо понимать, что существенной прибыли на начальном этапе деятельности может и не быть. Но если все организовано правильно, то в дальнейшем она будет стабильно расти. При наличии у руководителя необходимого стартового капитала, хороших теоретических познаний в сфере ЖКХ и высокой самоотдачи такой бизнес–проект имеет все шансы стать прибыльным и перспективным.

Низкая рентабельность

Предприниматели из сферы ЖКХ говорят, что рентабельность редко превышает 5%. Заработать получится, только если взять много объектов под управление. Нет смысла брать в управление меньше пяти домов, так бизнес точно не выйдет на окупаемость.

Управляющая компания — это посредник между жителями и ресурсными компаниями, она не может влиять на тарифы. Заработать больше можно за счёт дополнительных услуг — консьержа, охраны, замены счётчиков или мелкого ремона. Стоимость таких услуг нельзя поднять в одностороннем порядке, нужно согласовать с жильцами, которые вряд ли поддержат изменения. В итоге мороки много, а прибыль незначительная.