Страховка при покупке квартиры в ипотеку

Какие документы нужны для страхования титула собственности на недвижимость

Подготовка документов является одним из наиболее важных и ответственных этапов перед заключения договора титульного страхования.

Для каждого вида недвижимости предусмотрен свой список документов. Как правило, эти документы участвуют в проведении предварительной экспертизы. Ниже приведены перечни для двух самых распространенных объектов недвижимости – квартир (домов) и земельных участков.

Для титульного страхования квартиры (дома) в обязательном порядке потребуются:

• свидетельство о государственной регистрации права либо выписка из Росреестра;
• копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
• экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта);
• выписка из домовой книги;
• финансовый лицевой счет либо карточка учета собственников;
• все договоры отчуждения квартиры (дома) за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.п.);
• свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания;
• свидетельство о смерти наследодателя;
• заявление на приватизацию, договор передачи (договор о приватизации) или
• договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями или
• справка ЖСК о полностью выплаченном пае;
• разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников;
• нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение квартиры (дома) (в случае, если совместное приобретение состоялось во время брака);
• справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (на продавцов квартиры (дома) пенсионного возраста).
• доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).

Кроме того, страховая компания может запросить:

• расширенную (архивную) выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии задолженности продавца по квартплате и коммунальным платежам;
• копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, о разводе;
• документы об оплате пожизненной ренты;
• исполнительный лист или копию вступившего в силу решения суда о праве собственности на квартиру (дом) (если объект недвижимости достался по суду);
• другие документы.

Для страхования земельных участков обязательно потребуются:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом) либо выписка из Росреестра;
• копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя;
• все договоры отчуждения земельного участка за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
• свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания.
• свидетельство о смерти наследодателя;
• разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних;
• нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение земельного участка (если его приобретение состоялось во время брака);
• справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
• кадастровый план на земельный участок (по формам В1, В2, В3, В4 и В5).

Кроме перечисленных выше документов, страховая компания может дополнительно запросить:

• копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, о разводе;
• документы об оплате пожизненной ренты;
• исполнительный лист или копию вступившего в силу решения суда о праве собственности на земельный участок (если он достался по суду);
• другие документы.

Во всех случаях титульного страхования недвижимости страхователь вместе с документами подает в страховую компанию заполненную анкету-заявление на страхование.

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

• добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
• частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
• большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
• выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

• подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
• нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
• заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
• нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
• юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Где лучше оформить страховку

Титульное страхование недвижимости оформляют многие компании — вы можете обратиться в любую из них. Например, можно изучить независимый рейтинг на одном из сайтов, посмотреть отзывы, рейтинги надежности и изучить другие параметры оценки.

Но прежде чем выбирать страховую компанию, определитесь с выбором ипотечной программы. От того, в каком банке вы планируете получить деньги, зависит, сможете ли обратиться в выбранную страховую. Дело в том, что банки работают только с аккредитованными компаниями. У каждой финансовой компании свой список страховщиков.

Страховой случай при страховании титула возникает, когда сделку признают ничтожной (недействительной) и владелец теряет право собственности на жилье.

Сделку могут признать недействительной, если:

• Она совершена продавцом в недееспособном, частично дееспособном или невменяемом состоянии.
• Она совершена лицом, дееспособность которого ограничена судом.
• Лицом, которое не понимает значения своих действий или не может ими руководить.
• Человеком, введенным в заблуждение.
• Были нарушены права несовершеннолетних – если бывшему несовершеннолетнему собственнику родители не предоставили новое жилье.
• Доказан факт мошенничества – например, с поддельной доверенностью.
• Предыдущий владелец недвижимости получил ее обманом, угрозами или мошенничеством. Если продавец получил жилье не честно, предыдущий владелец оспорит право собственности в суде, и оно аннулируется у текущего владельца.
• Сделка совершена под угрозой, влиянием насилия или стечения негативных обстоятельств.
• Один из супругов распорядился общим имуществом без согласия второго супруга.
• Плательщик ренты продал недвижимость без согласия получателя рентной платы.
• Продавец получил квартиру в наследство и продал ее без уведомления других наследников, которые не знали об открытом наследстве и не могли принять или отказаться от него.

Все вышеперечисленные случаи ведут к потере права собственности и возникновению страхового случая. Если титул был застрахован, страховая компания выплатит компенсацию.

Если срок договора закончится до того, как суд вынесет решение о снятии титула, компенсацию не выплатят. В спорных ситуациях фирма в исключительных случаях идет на уступки клиенту и продляет страховку.

Расчет суммы компенсации. Размер суммы возмещения в случае утраты титула должен быть равен рыночной стоимости застрахованной недвижимости на момент вынесения решения суда. Это должно быть прописано в договоре.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Если в договоре этого нет, то сумма возмещения рассчитают исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи на момент ее покупки. За несколько лет стоимость недвижимости вырастет, эта схема не выгодна для страхователя. Поэтому внимательно читайте в договоре, как рассчитывается сумма компенсации.

В договоре должен присутствовать пункт, согласно которому страховая фирма должна возместить понесенные вами судебные издержки. Обязательно это проверьте.

Это будет интересно

Обязательно ли страховать жизнь и квартиру по ипотеке каждый год? Покупка жилья в ипотеку – ответственный шаг, к которому следует подходить взвешенно

Ипотечный кредит является долгосрочным, поэтому важно иметь четкое представление о сумме, которую предстоит выплачивать ежемесячно на протяжении многих лет. Всё о страховании жизни для ипотеки При страховании жизни для ипотеки возникает немало споров и вопросов

В статье мы разберем, что дает страхование жизни, обязательно ли оно, какие документы нужны для оформления и порядок получения страховых выплат Можно ли отказаться от страховки по ипотеке и как это сделать? При оформлении ипотеки банки стараются застраховать заемщика по максимуму, предлагая комплексную ипотечную страховку. Обязательной из всех является только страховка залоговой недвижимости. Как отказаться от остальных страховок разберемся в статье.

Возврат страховки по ипотеке При оформлении ипотечного кредита нужна страховка на залоговую недвижимость, а в некоторых случаях — страхование жизни. Но не все знают, что при досрочном погашении заема на жилье стоимость страховки можно вернуть. Обязательно ли страхование жизни при ипотеке Вопрос о том, обязательно ли страхование жизни при ипотеке, возникает у заемщиков на стадии выбора квартиры. Часто сотрудники банков настаивают на приобретении заемщиком соответствующего полиса у аккредитованного страховщика. Всё о страховании по ипотеке Покупка квартиры в ипотеку — непростая процедура, которая требует от заемщика много внимания, сил, нервов, времени. Приходится одновременно решать огромное количество задач, одна из важных — оформление страхового полиса.

Можно ли отказаться от страховки при оформлении ипотечного кредита?

Абсолютное большинство экспертов в сфере страхования ответят на этот вопрос однозначно — отказаться от страховки нельзя. И приведут в качестве доказательства своей точки зрения ст. 35 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В статье обозначено, что при нарушении непрерывности страхования банк получает право требовать досрочного полного погашения кредита. Но в статье есть приписка, которую почему-то часто игнорируют, — «если иное не оговорено в договоре». В соответствии с этой припиской банк может освободить своего клиента от необходимости страхования, указав эту возможность в договоре. Другое дело, что подобным правом банки практически не пользуются, так как отсутствие страховки означает для них повышенные риски. Впрочем, исключения случаются: некоторые банки позволяют клиентам самим выбирать виды страховки и актуальные риски. Но нужно понимать, что такая лояльность банка не будет бесплатной — за право отказаться от страхования различных рисков вам придется заплатить повышенной ставкой по кредиту.

Если не рассматривать исключительные случаи, страхование имущества обязательно. Речь идет о недвижимости (доме или квартире), остающейся в залоге у банка до того момента, пока кредит не будет оплачен полностью. Остальные варианты — страхование жизни и трудоспособности, страхование титула, считаются добровольными, но позволяют увеличить шансы на одобрение кредита, способствуют уменьшению процентной ставки.

Для чего нужно

Страхование титула обеспечивает устранение рисков, которые могут появиться при составлении договора. Точнее риски присутствуют всегда, но они возлагаются на компанию-страхователя. Услуга актуальна для:

• Квартир;
• Участков земли;
• Домов частного типа;
• Помещений различного типа и предназначения, как жилых, так и производственных.

Специалисты компании выполняют тщательную проверку прав на жилье и историю недвижимости, а также лица, что продает имущество. Если возникают какие-либо подозрения, компания вправе потребовать дополнительные документы, например, справку, что лицо не состоит на учете у нарколога или психолога.

Действия возможны при обнаружении лиц, которые потенциально не надежны для заключения сделки или не адаптированные к социуму:

• Безработные;
• Люди преклонного возраста;
• Люди с нестандартным и вызывающим подозрение поведением или ходом мыслей.

Это спровоцировано тем, что часто такие лица не могут заключать подобные сделки, так как обладают заболеваниями, которые позволяют признать их недееспособными и не отвечающими за свои действия. Таких людей родственники могут использовать с целью наживы, а это подсудное дело.

Итак, титульное страхование предназначено для защиты человека от таких видов рисков:

• Нарушение прав на имущество со стороны третьих лиц, которые не были учтены при заключении договора, но у них есть право влиять на ход сделки;
• Нарушения или ошибки, которые были допущены при составлении сделки с объектом, что является предшествующим владельцем, если ошибки могут повлечь оспаривание договора купли-продажи;
• Отсутствия документов, что указывают на право собственности или обнаружение попытки выполнить подделку или замену бумаг;
• Мошеннических действий;
• Ошибки в кадастре, которые были допущены на стадии регистрации изменения собственника;
• Отсутствия правоспособности контрагента или его недееспособность;
• Действия другого характера, что непредусмотренные соглашением и являются несекционными, то есть противоречащими первоначальному договору. Преимущественно причина в специфике недвижимости или правовой базе.

С юридической точки зрения титульное страхование покрывает случаи, когда клиент теряет недвижимость или средства за ее покупку, вследствие добросовестных действий со стороны застрахованного человека и каких-либо ситуаций, что не связаны с клиентом.

Ответственность за возможные риски, которые были переняты компанией, наступает как следствие выполнения вспомогательной проверки в момент заключения сделки. Благодаря действиям агентства значительно снижаются риски, так как выполняется целый ряд дополнительных проверок. В случае, если клиент с юридической точки зрения имеет безупречное оформление договора купли-продажи на недвижимость, то страховая компания при утрате права собственности обязуется компенсировать средства, потерянные на сделке.

Если суд признал сделку недействительной, то клиенту выплачивается компенсация в размере 100% от стоимости жилья. Сумма оговаривается еще на стадии выдачи страхового полюса.

Компенсация равняется рыночной стоимости приобретаемой недвижимости на момент, когда право собственности было куплено. Сумма может отличаться от той, что числится в договоре, как сумма продажи, так как цена считается рыночной и соответствующей стандартной оценке объектов.

В компенсации компания может отказать, в случае наступления не страхового случая.

Обычно такие ситуации описываются в договоре и к ним причисляются:

• Отчуждение объекта в пользу третьих лиц, когда право на страхование не было передано;
• Различные обстоятельства, которые спровоцированы смертью клиента;
• Неправомерное или нецелесообразное использование участка/помещения. К примеру, несанкционированное применение жилого дома в качестве офисного помещения;
• При самостоятельной передаче жилья под заставу банку или добровольном отказе от имущества;
• При наложении ареста на недвижимость.

Что такое титул

В юридической сфере под титулом понимается документ, который устанавливает право владения, распоряжения или обращения имущества по желанию собственника, поэтому титулом является любой правоустанавливающий документ.

Источником подтверждения титула владения имуществом служит выписка из ЕГРН, выдаваемая собственником сотрудниками Росреестра по запросу, после приобретения недвижимости.

В случае, если недвижимость не зарегистрирована в Росреестре, то титул собственника могут подтвердить следующие документы:

• Договор о приемке-передачи квартиры на правах оформления приватизации между собственником и жилищным комитетом муниципалитета и договор приватизации жилого помещения;
• Договор купли-продажи жилого помещения, а равно земли, гаража и любого другого движимого имущества;
• Дарственная, оформленная дарителем надлежащим образом с подтверждением права собственности на недвижимость;
• Соглашение о мене имущества, заключенное в рамках российского законодательства, между двумя физическими лицами;
• Документ, устанавливающий право на наследство;
• Соглашение о ренте, если за собственником недвижимости ухаживали и материально обеспечивали третьи лица, которые впоследствии стали собственниками;
• Договор выдела доли, если произошла законодательно обоснованная разделка общего имущества нескольких лиц;
• Справка или любой другой документ из ЖСК о выплате пая;
• Решение суда либо мировое соглашение, устанавливающее право собственности за конкретным лицом;
• При самостоятельном строительстве жилого дома для подтверждения права собственности предоставляется справка из БТИ и (или) свидетельство о собственности на землю, выдаваемое ЕГРН;
• Договор передачи, если имущество было передано в счет оплаты долговых обязательств и взаимозачету.

Страхование титула – это услуга страховых фирм, направленная на материальное обеспечение и компенсацию при возникновении непредвиденных обстоятельств, последствием которых титул теряется.

Обычно страхование титула при ипотеке оформляется для выделения компенсации банковской организации, однако законом не запрещено оформление страховки и на лицо-заемщика, в случае необратимой утраты титула по независящим от него основаниям. Иными словами, компенсационные выплаты получает не только кредитор, но лицо, потерявшее свой титул.

В каких случаях оно необходимо

Все чаще физические лица покупают недвижимость на вторичном рынке. У таких покупок есть положительное качество – низкая цена, но вместе с этим есть риск попасть на удочку мошенников. Проще говоря, не имея права собственности, вы лишитесь и недвижимости, и потраченных на нее денег. Таких случаев сегодня очень много, и только не больше 2% всех пострадавших оспаривают решение в суде. Про страхование имущества Сбербанк читайте в этом материале.

Среди пострадавших о титульном страхование, скорее всего никто не знает.

Оформление дополнительной документации чаще всего интересует банки, которые по существенным условиям договора, оформляют ипотечное кредитование на недвижимость, особенно вторичную. Так как нельзя быть полностью уверенными в юридически обусловленных фактах права на собственность предыдущих владельцев.

На видео – как и когда необходимо страховать:

Титульное страхование не сможет покрыть таких страховых случаев:

• При продаже, дарении имущества, и разрыве договора страхователем, никаких выплат или материального ущерба компании не предоставляют. Такое случается редко, и обычно при страховании такой пункт прописывают в договоре, чтобы избежать неустоек и дополнительных трат;
• Если кредит на недвижимость не был погашен, и кредитор обратился в суд с заявлением. Самый частый случай в современной страховой практике. При заключении договора о кредитовании, клиент не обращает внимания на дополнительный пункт о страховании титула. В случае неуплаты кредита, страхование титула аннулируется.
• Изъятие недвижимости третьими лицами. Часто на рынке встречаются махинации, когда страховые фирмы являются подставными и представляемые ими документы не несут никакой юридической силы.
• Неправомерные действия застройщика, его махинации с документами на недвижимость и дальнейшее судебное разбирательство. Такие судебные дела могут рассматриваться на протяжении нескольких лет.
• Остальные возможные причины, которые не прописаны в пунктах договора. Часто возникают различные причины, которые рассматриваются для каждого отдельного случая индивидуально.

Если у вас куплена квартира или вы собираетесь ее приобрести, нужно задуматься о страховании права на собственность. В любом случае, такая юридическая основа не помешает.

Какие преимущества дает страховка жизни при ипотечном кредите?

СЖ — самый существенный расход, с которым заемщик сталкивается при оформлении ипотеки. Суммы платежей за год составляют от 7-18 тысяч руб. При этом, чем больше риски заболеваний, смерти заемщика, тем выше тариф. Но страхование жизни дает заемщику хорошие бонусы:

• Повышение вероятности выдачи ипотечного кредита;
• Низкие процентные ставки (без личного страхования банк повышает процент за пользование кредитом на 1-2 пункта);
• В случае временной нетрудоспособности с кредитором проще договориться — рефинансировать займ или пересмотреть график погашения;
• При наступлении страхового случая выплачивать долги будет страховая компания, семейный бюджет не пострадает;
• В случае болезни заемщика лечение и восстановление оплатит СК.

Чем меньше сумма долга по ипотеке, тем меньше страховой платеж. При досрочном погашении кредита часть уплаченных взносов СК возвращает застрахованному лицу (если нет ограничений в договоре). Кроме того, страховщики заинтересованы в привлечении клиентов, поэтому часто предлагают акции, позволяющие снизить взнос на 0,5-0,8%.

Страховку оформляют на получателя ипотечного кредита, созаемщиков, поручителей и других лиц, указанных в договоре ипотеки. Каждая компания утверждает перечень лиц, жизнь которых не может быть застрахована:

• Моложе 18 лет, старше 55-60 лет;
• Состоящие на учете в наркологии, психоневрологических, противотуберкулезных диспансерах и других специализированных медучреждениях;
• Перенесшие инсульт, инфаркт;
• С серьезными заболеваниями (онкология, диабет, цирроз печени, болезни сердца, СПИД, ВИЧ и другие болезни).

Есть страховщики, которые не отказывают таким лицам в заключении договора, а повышают тариф по причине рискованности страховки.

В программу страхования жизни СК могут включать риск причинения вреда из-за НС, недобровольной потери работы (сокращение численности сотрудников, ликвидация фирмы).

Виды страховки по ипотеке

При заключении ипотечного договора возможны три вида страхования:

Сбербанк установил в качестве обязательного только страхование залога по ипотеке. Она оформляется в момент подписания сделки по ипотеке.

Имущественное страхование — Страхование жилой недвижимости

Это обязательный вид страхования. Совершая дорогостоящую покупку в виде жилого дома или квартиры, рекомендуется позаботиться о минимизации риска потери такой ценной собственности.

По программе страховка учитывает:

• ненесущие и несущие стены;
• двери входной группы, перегородки и окна;
• фундамент и крышу (если ипотека оформляется на дом).

, аккредитованная в Сбербанке РФ, страховая организация по ипотечному страхованию. Полис действителен на протяжении 12 месяцев.

Страховые случаи включают:

• взрыв газа, его хранилищ или паровых котлов;
• природные катаклизмы, стихийные бедствия, в том числе искажения жилья из-за пожара или удара молнии;
• затопления;
• гибели недвижимости или его частичного разрушения в результате воздействия сторонних лиц и злоумышленников;
• порча объекта, если причиной стало упавшее дерево, баннер или электрический столб.

Дополнительно страховка может покрыть конструктивные нарушения жилой недвижимости.

Личное страхование — Страхование жизни и здоровья

Услуга не признана официально обязательной, но фактически она играет колоссальную роль при принятии решения по заявке на ипотеку в Сбербанке. Также застрахованное лицо может получить большую выгоду, если возникнет страховой случай, из-за которого он потеряет платежеспособность.

Страхование жизни в сбербанке при ипотеке влияет на стоимость кредита. Подтверждение оформления страховки жизни и здоровья дает возможность снизить процентную ставку по кредиту на 1 процент.

Страхование титула

Такой вид страхования не имеет массового спроса и особого значения в вопросе одобрения или отказа по заявке на ипотеку Сбербанка, это страховка от потери права собственности. Такую услугу предлагают при предоставлении займа на покупку вторичного жилья.

В услугу включена страховка на случай появления лица, который на законных основаниях претендует на купленную на вторичном рынке недвижимость. Так, страховка титула действует, когда контракт купли-продажи объекта объявляется недействительным.