Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Последнее обновление 2019-01-07 в 11:25

Налогоплательщик, уплачивающий на территории РФ налог с доходов (кроме дивидендов) по ставке 13% вправе получить имущественный вычет в сумме до 2 000 000 рублей, если приобретает жилье в собственность за свои, либо заёмные денежные средства.Некоторые категории граждан, перечисленные в п.3 ст. 224 НК РФ,  хотя и получающие доходы, облагаемые по ставке 13 %, не могут получить такой вычет.

Однако, иногда встаёт вопрос: «Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?».

Чтобы ответить на него, необходимо разобраться в первую очередь, кого для целей налогообложения законодатель относит к родственникам или, как говорит НК РФ, взаимозависимым лицам.

Согласно п.11 ч.2 ст.105.1 НК РФ к взаимозависимым лицам отнесены:

• жена (муж);
• родители (усыновители),
• дети (усыновленные),
• полнородные и неполнородные (когда общие отец или мать) братья и сестры,
• опекун и подопечный.

Сделка между ними считается заключенной под влиянием зависимости, что сказывается на цене, покупаемого жилого помещения в большую или меньшую сторону.

Кроме сделки купли-продажи могут подписываться и иные сделки, в том числе и между родственниками и налоговое законодательство по-разному регулирует возникающие правоотношения.

Налоговые льготы при заключении договора дарения квартиры с близким родственником

Согласно ст.572 ГК РФ договор дарения признаётся безвозмездной сделкой и единственный кто получает подарок, считается получившим доход, а противоположная сторона как бы несёт расходы. Поэтому для целей налогообложения именно одаряемый, а не даритель, обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости подарка.

Однако, законодатель предусмотрел основание для освобождения от уплаты данного налога, если стороны сделки приходятся близкими родственниками, круг которых определен в абз.2 п.18.1 ст.217 НК РФ. К этим правоотношениям применяются нормы Семейного кодекса РФ и круг лиц расширен. К указанным выше лицам добавляются ещё бабушка, дедушка и внуки.

Пример

Дедушка в 2016 году подарил внуку квартиру кадастровой стоимостью 5 356 000 рублей. Внук, принявший дар будет освобожден от уплаты налога.

Данные отношения между родственниками не попадают под общую норму об имущественных вычетах. Здесь, предусмотрено именно освобождение от обязанности платить налог.

Пример

Тёща подарила в 2016 году зятю ½ долю квартиры, а другую половину своей дочери. В данной ситуации дочь будет освобождена от уплаты 13% налога, а зять – должен заплатить в доход государства 13%-ную (а если зять не налоговый резидент РФ, то и 30%-ную) сумму налога от стоимости подарка, которая в соответствии с ч.2 ст.228 НК РФ определяется самостоятельно.

Покупатель может рассчитывать на получение вычета.

Однако, если договор заключен между лицами находящимися в близких отношениях, налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не положен, так как они относятся законодателем к взаимозависимым лицам, исчерпывающий перечень которых приведен в п.11 п.2 ст.105.1 НК РФ и указан выше.

Пример

Мать продала сыну квартиру, стоимость которой равна кадастровой, и соответствует рыночной стоимости. Из существа сделки не следует, что на определение цены каким-либо образом повлияли родственные отношения. Но и этом случае вычет получить не удастся.

Судебная практика

Наиболее частая причина, по которой подаются исковые заявления в суд, связанные с предоставлением налогового вычета родственникам – это неправомерный отказ в выплате вычета.

Так как в 2012 году в налоговый кодекс были внесены значимые изменения, то, соответственно, исход судебных решений по схожим делам также поменялся. Поэтому следовало бы рассмотреть примеры из судебных хроник до редактирования статьи и после этого. Ниже будут приведены реальные дела без личной информации об участниках.

В ноябре 2010 года в Архангельский городской суд поступил иск от гражданина M, жителя города Архангельска, на Федеральную налоговую службу. Содержание иска заключалось в неправомерном отказе в налоговом вычете при заключении сделки купли-продажи между гражданином M и его двоюродным братом. Истец пытался доказать, что сделка была заключена не для личной выгоды, а в силу других финансовых причин. Но суд не счёл доказательства гражданина M убедительными и оставил в силе решение Архангельской ФНС.

Например в апреле 2013 года в арбитражный суд города Саратов было направлено исковое заявление от гражданина N, который заключил договор купли-продажи со своей родной сестрой, на саратовскую налоговую службу, которая отказала в выплате вычета. В 220 статье НК РФ в редакции от 2012 года прописано, что при заключении сделки между родными братьями и сёстрами, налоговый вычет не полагается. Но адвокату гражданина N удалось аргументировано убедить судью в том, что никакой экономической выгоды от данной сделки не будет не для кого. Суд принял этот факт на рассмотрение и постановил: признать решение саратовской ИФНС по удержанию вычета неправомерным и обязать выплатить гражданину N сумму этого вычета в установленном законом размере.

Но не всегда судебные дела касаются оспаривания отказа в вычете. Изучая хроники, можно встретить процессы, в которых, наоборот, истцом является налоговая служба, а ответчиками – рядовые граждане. Такое может произойти в ситуации, рассматриваемой в предыдущем разделе, а именно при разоблачении сокрытия родственных связей между участниками сделки.

В декабре 2015 года в Тверской арбитражный суд было подано исковое заявление от представителя Федеральной Налоговой Службы Тверской области на двух граждан, имеющих разные фамилии и не числившиеся в налоговой истории как родственники, заключивших сделку купли-продажи недвижимости (квартиры). Граждане предоставили письменное подтверждение отсутствия родственных связей между ними, а также устно заверяли сотрудников налоговой об этом.

Но, в дальнейшем, после получения полагавшегося в соответствии с налоговым кодексом вычета, при проведении некоторых экономических операций выявилось, что два гражданина являются сводными братьями. Налоговая служба, в связи с умышленном обманом представителей федеральных органов, требует, во-первых, возмещения в полном объёме сумму вычета и, во-вторых, привлечь граждан к административной ответственности. В свою очередь, адвокат ответчиков, ссылаясь на юридическую безграмотность своих подзащитных, убеждал судью в непредумышленном обмане налоговиков. Приняв к сведению выступления истца и ответчика, суд постановил обманные действия ответчиков непредумышленными и обязал их выплатить денежную сумму в размере налогового вычета.

Изучив все эти примеры, несложно сделать основной вывод: возврат подоходного налога при покупке квартиры у родственников возможен. Главное, не прибегать к обману налоговой службы и использовать только законные методы. Кроме того, гарантией успешного завершения судебного процесса будет своевременное обращение к опытному адвокату. Конечно, услуги хороших специалистов стоят немало, но, иногда, сумма налогового вычета превышает стоимость обращения к адвокату.

Подводя итог, необходимо написать, что при грамотном подходе к любым, не только связанным с двести двадцатой статьёй нюансам, можно спокойно добиться нужного результата.

Нужно лишь соблюдать три простых правила:

• внимательное изучение законодательных актов;
• своевременное обращение к юристам;
• честность перед законом.

Даже если гражданин заключает сделку с близким человеком, он вправе требовать возвращения налогов. Вообще, такое правовое решение конкретных служб – явление частое, это доказывают различные правовые форумы, на которых люди делятся своим реальным опытом участия в судебных заседаниях. При правильном обращении с Налоговым кодексом покупка жилья у родственников и возврат подоходного налога пройдут безболезненно.

Как начисляется налоговый вычет при продаже квартиры

Правообладатель, использующий жильё по целевому назначению менее трёх лет, после его сбыта вносит 13% от общей стоимости квартиры за вычетом одного миллиона рублей.

Например, в договоре купчей указана стоимость квартиры в 4 миллиона рублей. Так как в обозначенном налоговом периоде предварительных соответствующих сделок не проводилось – собственник вправе использовать льготу по вычету из обозначенной стоимости одного миллиона.

Из оставшейся разницы в 3 миллиона начисляется НДФЛ:

• 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000;
• 13% от 3 000 000 = 390 000.

Данная сумма подлежит удержанию из общего полученного лицом дохода. Если в том же налоговом периоде будет продан объект равной стоимости, то расчёт будет следующим: 13% от 4 000 000 = 520 000.

Допустим, что данная квартира была приватизирована супругами и двумя детьми, один из которых достиг 18 лет, а другой – нет. Закон о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г. предусматривает равные полномочия всех участников, если иное не предусмотрено соответствующим соглашением.

В этом случае сбыт жилья допускает отмену удержания, так как разделив 4 млн.руб. на число участников,  получается стоимость доли в 1 млн.руб. каждому правообладателю. Если этот объект единственный, подлежащий декларированию – лица освобождаются от налогообложения.

Независимо от того, что мать неправоспособного ребёнка, выступит в роли представителя его полномочий, он останется фактическим лицом, использовавшим предоставленную льготу.

Если бывшие супруги делят квартиру после расторжения брака, то установленное удержание допускает вменения со стороны ФНС:

• собственнику;
• супругам в равных долях;
• в объёме – по добровольному соглашению или по брачному договору.

Для этого потребуется заявление от обоих супругов или решение суда, с определением о разделе имущества.

Порядок получения вычета

Сумму налогового вычета определяют такие параметры:

1. Размер издержек на покупку недвижимости для последующего проживания.
2. Годовая сумма перечисленного в бюджет НДФЛ.

Рассчитывать реально на получение 13% от стоимости квартиры, но в год – не больше размера уплаченного НДФЛ. Вычет по налогам охватывает не всю ценность недвижимости, а только 2 млн. RUB. 13% от них – это 260 тыс.

^К началу страницы

2 Получаем справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ.

3 Подготавливаем копии документов, подтверждающих право на жильё, а именно:

• при строительстве или приобретении жилого дома – свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом;
• при приобретении квартиры или комнаты – договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или комнаты (доли/долей в ней) или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или комнату (долю/доли в ней);
• при приобретении земельного участка для строительства или под готовое жилье (доли/долей в нём) – свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или долю/доли в нём и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю/доли в нём;
• при погашении процентов по целевым займам (кредитам) – целевой кредитный договор или договор займа, договор ипотеки, заключенные с кредитными или иными организациями, график погашения кредита (займа) и уплаты процентов за пользование заёмными средствами.

Поскольку с 2020 года прекращена выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности, вместо него налогоплательщик вправе в качестве подтверждающего документа представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

4 Подготавливаем копии платёжных документов:

• подтверждающих расходы налогоплательщика при приобретении имущества (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
• свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному договору (при отсутствии или «выгорании» информации в кассовых чеках такими документами могут служить выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом).

5 При приобретении имущества в общую совместную собственность подготавливаем:

• копию свидетельства о браке;
• письменное заявление (соглашение) о договорённости сторон-участников сделки о распределении размера имущественного налогового вычета между супругами.

6* Предоставляем в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих фактические расходы и право на получение вычета при приобретении имущества.

*В случае если в представленной налоговой декларации исчислена сумма налога к возврату из бюджета, вместе с налоговой декларацией необходимо подать в налоговый орган заявление на возврат НДФЛ в связи с расходами на приобретение имущества.

Порядок предоставления компенсации

Оформление имущественного вычета за покупку жилья у родственников не всегда возможно и имеет нюансы, зависящие от степени родства участников сделки и даты приобретения недвижимости. Правом обратиться в налоговые органы за получением вычета имеют официально трудоустроенные граждане, отчисляющие подоходный налог с заработной платы.

Введенные поправки в законодательные акты РФ (ФЗ N 212 от 23 июля 2013г.) установили следующие правила оформления имущественного вычета:

1. Размер. На купленное до 2014 года жилье полагается возврат в 13% от его стоимости. После 2014 года ‒ компенсация определена в 260000 рублей.
2. Однократность. Единовременная выплата имущественного вычета предусматривалась для покупки жилья ранее 2014 года. Став собственником недвижимости в последующие периоды, гражданин вправе получать возврат налога в течение стольких лет, пока не вернет полностью максимально допустимую сумму.

Существует два способа денежной компенсации:

1. Оформление через работодателя. Документы подаются в бухгалтерию по месту работы год приобретения жилья, к стандартному пакету прикладывается справка из ФНС о праве на получение имущественного вычета, после чего из заработной платы перестает удерживаться подоходный налог.
2. Получение вычета в ФНС. Обращение происходит в год, следующий за годом покупки квартиры. Если жилплощадь приобретена несколько лет назад, а право на компенсацию не было использовано, допускается подача заявления в любое время (срок не ограничен), но вычет предоставляется только за три предшествующих года.

Подача декралации

Для получения имущественного вычета в отделение ФНС по месту нахождения купленной недвижимости подаётся декларация по установленной форме.

Ее заполнение требует наличия:

• удостоверения личности;
• справки от работодателя об уплаченном в предыдущие периоды подоходном налоге;
• документов на жилплощадь (свидетельство собственности или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приёма-передачи);
• доказательств произведенных расходов на покупку жилья.

Также прикладывается справка из банка с реквизитами и номером счета для перечисления денег, заявление на возврат налога. Документы предоставляются лично заявителем или отправляются им по почте ценным письмом с описью вложения (п.4 ст.80 НК РФ). Поданные сведения подлежат рассмотрению налоговыми органами, на что отводится срок в три месяца.

По окончании проверки в течение 10 дней заявитель уведомляется о результатах. В случае несоответствия или недостатка данных покупателю даётся возможность внести исправления или дополнить информацию в предусмотренный законодательством срок. При положительном решении в течение месяца на счёт купившего недвижимость лица перечисляется положенная денежная сумма (ст.78, 88 НК РФ).

Продажа квартиры, находящейся в собственности более или менее 3 лет

Считается, что после трёх лет нахождения в собственности физического лица, квартира перестаёт выступать в роли объекта получения дохода. Соответственно, после продажи жилья, которым граждане владели более 3 лёт, НДФЛ не взимается, независимо от суммы, которую получил собственник при её сбыте.

Владение помещением меньше указанного срока, вменяет собственнику, оформившему имущественную сделку по отчуждению, уплату налога.

Это определяется термином имущественное удержание.

Государство вправе удержать соразмерную сумму денежных средств, соответствующую нормативным положениям, установленным для проведения расчётов. Ответственным уполномоченным органом за принятие решения, является региональная налоговая инспекция – местное отделение ФНС.

Сведения о необходимости вычета НДФЛ принимаются от Росреестра, который передаёт в Инспекцию все данные о проведении имущественных сделок, а так же сведения о стоимости объектов.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников: можно ли вернуть подоходный налог

Чтобы приобрести недвижимость – дом или квартиру, человек тратит огромные деньги. Российское законодательство даёт возможность вернуть часть потраченных средств – получить имущественный налоговый вычет.

Льгота касается официально трудоустроенных граждан или резидентов РФ, уплачивающих подоходный налог в государственную казну. Нередко люди оформляют сделки по купле и продаже недвижимости с лицами, с которыми состоят в родственных связях.

Право на возврат подоходного налога регламентировано статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Преференция распространяется на физических лиц, которые приобрели:

• Дом или долю права на объект.
• Квартиру на первичном или вторичном рынке.
• Земельный участок.
• Комнату или часть квартиры.
• Жилую площадь на средства ипотечного кредита.

НК РФ даёт возможность плательщику налогов возвратить средства, соразмерные затратам на покупку жилья и проведение ремонтных работ. Когда дело касается приобретения недвижимости у тещи, свекрови и других родственников, возможность получения вычета требует детального рассмотрения и зависит от некоторых условий.

При совершении сделки между близкими родственниками, вычет не положен.

В круг таких субъектов входят:

• Супруг.
• Родители или усыновители.
• Дети (родные и усыновлённые).
• Родные братья и сёстры (даже в случае родства только по матери или по отцу).
• Подопечные.
• Опекуны или попечители.

Налоговые органы считают, что сделки, заключённые между близкими родственниками, являются неправомерной экономической деятельностью. Весомый аргумент: недвижимое имущество остаётся в распоряжении семьи.

Из числа взаимозависимых субъектов закон исключает:

• Родственников супруга или супруги (свекровь, тёща).
• Бабушек и дедушек.
• Двоюродных сестёр и братьев.

Человек сможет получить налоговый вычет, если купит недвижимый объект у родителей своей второй половины.

Приобретение жилья у родственников до 2012 года

До 2012 года действовали положения старого НК РФ, определявшего иной круг взаимозависимых лиц. Таковыми считались граждане, которые состоят в отношениях родства или свойства. Ни нормы налогового, ни семейного законодательства чётко не регламентировали перечень этих субъектов.

Контролирующие органы к близким родственникам, помимо описанных выше, относили широкий круг лиц:

1. Дедушек и бабушек (включая двоюродных) обоих супругов.
2. Прабабушек и прадедушек.
3. Племянников и племянниц (в том числе и двоюродных).
4. Двоюродных внуков и внучек, правнуков и правнучек.
5. Отчимов и мачех.
6. Падчериц и пасынков.

Важно! Если до 2012 года заключался договор купли-продажи жилья с родственниками мужа или жены, имущественный вычет невозможен.
Томина в 2011году покупает объект недвижимости у свёкра. Налоговая структура отказала Томиной в получении преференции от государства, так как родственники мужа до 2011 года являлись взаимозависимыми лицами

Конев приобрёл жилой объект у своего деда в 2010 году. До внесения изменений в Налоговый кодекс в 2012 году согласно семейному законодательству дедушки относились к близким родственникам. В данной ситуации Коневу не полагается возврат НДФЛ за квартиру, купленную у дедушки.

Возврат НДФЛ при покупке недвижимого имущества у родственников после 2012 года

С января 2012 года конкретизировали перечень лиц, являющихся взаимозависимыми – внесли изменения в пункт 2 статьи 105 НК. Ими являются супруги, родители (усыновители), дети (усыновлённые), полнородные и неполнородные братья и сёстры, подопечные и опекуны.

Важно! Налоговые вычеты при покупке квартиры у перечисленных выше родственников не предоставляются.
Потапов приобрёл в 2018 году жилую площадь у своего деда. Дедушка не относится к взаимозависимым лицам в соответствии с положениями статьи 105 НК РФ

Человек вправе рассчитывать на преференцию от государства.

Семёнова в 2017 г. купила квартиру у матери, после чего она обратилась за вычетом в ФНС. Налогоплательщику было отказано. Продавец – мать, покупатель – дочь. Отношения между этими лицами родственные. НВ не предоставляется в такой ситуации.

Покупка жилплощади у родственника не по договору купли-продажи

Налоговый кодекс РФ (ст. 220. П. 5) прописывает ограничения на возврат налога, когда недвижимое имущество куплено у родственников в рамках договора покупки-продажи.

Как происходит проверка родства?

На данный момент не существует чёткого алгоритма или верного способа проверки родства между людьми, участвующими в сделке купли-продажи. Этим фактом могут воспользоваться недобросовестные налогоплательщики и заявить сумму расходов на приобретение квартиры у родственника к вычету.

Конечно, налоговый орган может и не заметить обман. Однако если впоследствии факт занижения налогооблагаемой базы выявится, налогоплательщику придётся вернуть всю сумму полученной льготы, кроме того, к нему будут применены налоговые санкции.

Налоговый инспектор может обнаружить, что жильё было куплено у родственника различными способами, в частности, посредством оценки персональных данных (фамилии, места жительства). Также должностное лицо вправе проверить наличие родства по записям органов, в компетенцию которых входит регистрация актов гражданского состояния.

Более того от покупателя могут потребовать письменно заявить о том, что продавец не приходится ему родственником.

Право на налоговый вычет

Налоговый вычет – это предусмотренная государством возможность возвращения уплаченного платежа. Для возврата платежа предусмотрен следующий способ. Гражданин вносит всю сумму налога. Далее он обращается с заявлением о вычете в налоговую инспекцию. Специалистами налоговой производится расчёт суммы возврата, а гражданин освобождается от уплаты подоходного налога в последующие месяцы.

Предоставление вычета осуществляется в пределах налоговой базы в 2 миллиона. Это означает, что при приобретении квартиры стоимостью, допустим, в 8 миллионов, налог будет рассчитан на оставшиеся 6 миллионов, превышающие лимит. В случае же, если гражданин купил помещение за 1,3 миллиона рублей, воспользоваться остатком он сможет в следующий раз.

При каких сделках положен вычет? Льгота предоставляется гражданам, которые в законном порядке стали собственниками жилья.

Кто обладает правом на вычет?

Это такие категории лиц:

• официально устроенные граждане, которые делают постоянные налоговые отчисления в бюджет;
• пенсионеры, которые ещё три года назад работали;
• субъекты, ранее не воспользовавшиеся льготой;
• лица, которые ранее пользовались льготой, но не исчерпали её лимита.

К расходам, понесённым на приобретения нового жилья, также приравниваются:

• покупка квартиры, земли, дома или иной недвижимости;
• траты, связанные со строительством или реконструкцией здания либо помещения;
• расходы, связанные с приватизацией.

Если в том же налоговом периоде граждане продали квартиру прежде, чем приобрести другую, порядок расчёта следующий: от стоимости старой квартиры отнимается цена новой и миллион. Если наоборот, то база налогообложения снижается на разницу в стоимости.

Лица, которые не обладают правом вычета:

• возврат налога уже был осуществлён в отношении этого гражданина;
• приобретение квартиры у родственника;
• за гражданина-заявителя подоходные отчисления не вносились;
• лицо официально нигде не устроено;
• недвижимость приобретена с помощью работодателя;
• жильё куплено благодаря поддержке государства путём предоставления субсидии или иной помощи.

Налоговый вычет – отличный способ сэкономить свои средства в будущем. Гражданин, проводивший ранее подоходные отчисления, может быть освобождён от них в будущем, получив компенсацию.