Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

Требования к отчету об оценке

Срок действия отчета – 6 месяцев. Вся информация, которая приводится в отчете и влияет на стоимость квартиры должна быть подтверждена расчетами, документами, экспертным мнением и другими источниками, признанными существенными для определения стоимости объекта.

Банки рекомендуют выполнять следующие требования:

• Описание квартиры должно ссылаться на документы, в которых отражены количественные и качественные характеристики объекта.
• При анализе рынка недвижимости оценщик должен доказать ликвидность оцениваемой квартиры. Поэтому нет смысла описывать рынок Москвы, если объект оценки находится, например, в Тверской области.

• Обязательно должны быть фотографии дома, прилегающей территории, всех помещений квартиры, подъезда. Снимки должны быть информативные, высокого качества.
• Оценщик должен обосновать, почему не использовал при определении стоимости другие подходы.
• В отчете по анализу объектов-аналогов они должны быть представлены на карте, чтобы можно было оценить их близость к оцениваемой квартире.
• На все найденные аналоги должны быть даны прямые ссылки (например, ссылки на объявления на Авито, ЦИАН) с контактными данными продавца. К приложению прикладываются копии объявлений, чтобы эксперт смог проверить исходные данные.

Полученная в результате анализа и расчетов рыночная стоимость квартиры послужит ориентиром для банка в сумме выдаваемого вам кредита. Она не может быть больше оценочной стоимости квартиры. Иногда случается, что выбранное вами жилье оценили ниже, чем просят за него продавцы. Тогда возможны следующие варианты:

• пытаетесь договориться с продавцами, показывая им обоснованную рыночную цену;
• проводите оценку повторно, но в другой компании, оплачивая ее услуги в полном объеме;
• доплачиваете недостающую сумму из собственных средств, увеличивая тем самым первоначальный взнос;
• подбираете другую квартиру, заново заказываете и оплачиваете отчет, надеетесь, что рыночная стоимость впишется в сумму кредита.

Других вариантов нет. Банк не пойдет на уступки и не увеличит вам сумму кредита.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

Порядок проведения оценки

В ходе данной процедуры определяются ликвидационная и рыночная стоимость квартиры. Ориентиром для финансовых организаций является первый тип этой характеристики. Так они минимизируют свои риски, поскольку рыночная цена может отличаться в большую сторону на 20 процентов. И это не предел разницы.

Оценка недвижимости для ипотеки в ВТБ24 проводится в несколько этапов. Сначала необходимо составить соответствующую заявку и собрать вышеуказанные документы. После этого оценщики выйдут с вами на связь, чтобы согласовать дату и время непосредственного выезда эксперта на место. Находясь в самой квартире, специалист проверит её соответствие плану БТИ, посмотрит на её состояние и сделает снимки.

Но здесь следует учитывать определённые нюансы. Например, если здание, в котором вы планируете приобрести квартиру, возведено до 1960 года, нужно добавить к остальным документам справку о том, какой тип перекрытий был использован в ходе строительства. Если же дом был построен до 1970 года, придётся получить ещё справку о том, что в ближайшее время его не планируют реконструировать или сносить.

Завершив осмотр квартиры, оценщик оформит итоговый отчёт. В офисе оценочной компании вы должны будете забрать два экземпляра этого документа, один из которых необходимо предоставить в банк, приложив к нему квитанцию, подтверждающую оплату услуг оценщика.

Кто оценивает

Проводить оценку недвижимости априори должны незаинтересованные организации.

Другое дело, что сотрудникам финансового учреждения результаты оценки, выполненной сторонней компанией, могут не понравиться. Тогда банкиры потребуют проведение дополнительной процедуры, а это – лишние денежные затраты.

Итак, производить оценку ипотеки для банка ВТБ 24 разрешается:

• аккредитованным банком компаниям;
• независимым оценочным организациям.

Непосредственно саму оценку при этом производит физическое лицо, называемое оценщиком. К нему предъявляются следующие требования:

• членство в одной из СРОО (саморегулируемой организации оценщиков);
• наличие страховки (до 300 тыс. рублей) своей ответственности, действительной на протяжении не меньше одного года.

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

• Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
• Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
• Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
• Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
• Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
• Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

• Экологическая обстановка района;
• Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
• «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
• Материалы, использованные при строительстве здания;
• Количество этажей;
• Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

• Ее площадь,
• Количество комнат,
• Планировку,
• Этаж, на котором находится квартира,
• Состояние отделки и коммуникаций,
• Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Как найти организацию, оценивающую недвижимость?

Чтобы сделать оценку квартиры для ипотеки, обращаются к оценочной компании или зарегистрированному эксперту-оценщику — частному предпринимателю. В большинстве населенных пунктов есть такие организации или предприниматели. Они дают рекламу в местных СМИ, на интернет-площадках.

Чаще всего критерием выбора исполнителя выступает стоимость оценки квартиры для ипотеки

Действительно, это немаловажно для потенциального заемщика, поскольку входит в расходы по оформлению займа. В условиях конкуренции выбирают компанию или индивидуального предпринимателя, с которыми и ведут переговоры

Он проинформирует сколько стоит оценка квартиры для ипотеки.

Некоторые банковские структуры проводят отбор оценочных компаний — аккредитацию. Выбранные организации владеют нормативными документами, правилами оформления займов конкретного банка, отличаются непредвзятостью. Подготовленный отчет банковская структура примет безоговорочно, но может влиять на ценообразование по услугам. Для такой ситуации сделаем важную оговорку: соискатель кредита имеет право определить оценщика самостоятельно, предварительно оговорив с ним особенности и требования к будущему отчету.

Планируя договор оценки, ознакомьтесь с документами, которые разрешают проводить профессиональную деятельность. К исполнителю предъявляются требования:

• эксперт-специалист, работающий самостоятельно или в составе организации, должен обладать специальным образованием, что подтверждается квалификационным свидетельством, регулярно проходить повышение квалификации;
• быть членом саморегулируемого профессионального сообщества;
• иметь застрахованную ответственность за возможный ущерб от профдеятельности.

Перечисленные документы размещаются для открытого, публичного ознакомления. С репутацией, положительными и отрицательными отзывами о деятельности вашего контрагента можно ознакомиться в сети Интернет.

Заказ процедуры можно сделать непосредственно в офисе, но многие предлагают дистанционный способ:

• по телефону, воспользовавшись услугой обратного звонка;
• в online-режиме, через сайт.

Вопросы, которые задают исполнителю: сроки оказания услуг, сколько стоит оценка квартиры для оформления ипотеки. Сразу обговорите требования банка к оформлению отчета, если они вам известны.

Приходилось сталкиваться с фальшивыми Отчетами?

Уже несколько раз на практике нам предоставляли фальшивые Отчеты, выполненные от лица нашей компании. При этом, по факту Заказчики обращались к нам первый раз, но просили актуализировать уже полученный результат.

Один из примеров – необходимо было актуализировать Отчет, в котором проведена оценка животноводческого комплекса с итоговой стоимостью всех активов более 1 млрд. руб. А предполагаемое использование результатов оценки – предоставление в Банк ТОП10 для кредитования под залог.При изучении ситуации было выявлено, что стоимость завышена минимум в 5 раз

!! На рисунке ниже приведена выписка из того документа: печать компании похожа, а подписи специалистов и оформление страницы иное.

Другой пример связан с заведомым обманом оценщика

. На оценку представлено оборудование для целей кредитования под залог. При проведении осмотра выявлено, что осматриваемое оборудование является не тем, как указано во всех исходных документах. Фактически это были старые, но проверенные временем, отечественные токарные и фрезерные станки, перекрашенные из стандартного зеленого в розовый цвет, а также размещены шильды с идентификационными характеристиками не соответствующие реальному производителю и их характеристиками.

Онлайн-сервис «Залог-оценка»

Сервис оценки жилой недвижимости при оформлении ипотеки в банке ВТБ дает возможность заказать процедуру онлайн.

Обратите внимание! Протокол действителен в течение четырех месяцев.

Чтобы перейти к оформлению заявки, нажмите «Заказать оценку». Потребуется ввести номер телефона – на него поступит код подтверждения. Комбинацию цифр нужно указать на сайте «Залог.ру», чтобы продолжить процедуру.

Обратите внимание! Одновременно с началом оформления оценочной экспертизы вы получаете учетную запись в личном кабинете на сайте. В качестве логина для входа на «Залог.ру» используется номер телефона, а постоянным паролем становится код, присланный в СМС при регистрации.. Далее потребуется выбрать тип кредитования – для физлица (не ИП) или малого/среднего бизнеса

В онлайн-заявке на «Залог-оценка.ру» потребуется указать параметры жилья, а также цель ипотеки – получение нового кредита, рефинансирование действующего займа, оформление новостройки в собственность или регистрация закладной

Далее потребуется выбрать тип кредитования – для физлица (не ИП) или малого/среднего бизнеса. В онлайн-заявке на «Залог-оценка.ру» потребуется указать параметры жилья, а также цель ипотеки – получение нового кредита, рефинансирование действующего займа, оформление новостройки в собственность или регистрация закладной.

Как заполнить акт оценки имущества

Заполняют акт по факту проведения оценочной процедуры в электронном виде или на бумажном носителе. Также есть комбинированный способ: заполнить на ПК, распечатать и подписать. При заполнении электронного протокола обязательно проставить ЭЦП.

Оформление пустого шаблона протокола также требует соблюдения правил, которые регламентированы гл. 3 и 4 Приказа Минэкономразвития № 299. Анализируя пункты федерального стандарта, выведен ряд правил о том как правильно заполнить бланк акта оценки имущества:

1. К содержанию отчета рекомендовано прикреплять ссылки или копии на источники проверки (исследования, стоимость валюты на период оценки и т.д.). В дальнейшем это послужит доказательной базой.
2. В протоколе указывают номер и дату заполнения протокола. Также формуляр включает в себя сведения о:

• сторонах, заключивших договор приема передачи оцененной собственности;
• оценщике (реквизиты, Ф.И.О., другую информацию);
• процедуре оценки (указать какие-либо допущения).

1. Прописывают информацию о сторонних лицах, которые привлекались к оцениванию. Например, лабораторные работники.
2. При вынесении вердикта прилагают страницу с выводами о процессе оценки (результаты процедуры, вынесенное решение, основания).
3. Для оценивания материального имущества, передаваемого во временное или постоянное применение, рекомендована таблица со следующими сведениями:

• общая стоимость передаваемой ценности;
• технические характеристики собственности;
• степень эксплуатации;
• аналитические рыночные результаты.

На усмотрение заказчика и другой стороны возможны дополнительные внесения в оценочный формуляр. Для оценки денег используется минимум информации: оцененная сумма вклада или взноса в Уставный фонд с указанием того, что средства поступят на балансовый счет организации. Возможно, ссылаться на Законодательство РФ. Например, в конце шаблона в качестве сноски иногда используют фразу «в соответствии со ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

К содержанию

Как происходит оценка стоимости квартиры?

Процесс оценки передаваемой в ипотеку недвижимости напрямую зависит от того, планируется ли квартира к покупке за счет заемных средств или находится в собственности кредитополучателя. В первом случае обязательным является предоставление технических и правоустанавливающих документов от собственника жилья, этот момент и стоит учитывать при планировании оценки.

Процесс работы оценочных компаний

Таблица 1: Последовательность оценки недвижимости:

Шаг №	Описание
№1	Сбор необходимых для проведения оценки документов
№2	Визит оценщика и осмотр квартиры
№3	Уточнение требований и условий банка, заключение договора о проведении оценки
№4	Подготовка краткого отчета для определения параметров кредита, предоставляется справка оценочной стоимости
№5	Передача полного отчета

Результатом работы компании является предоставления отчета о проведенной оценке недвижимости. Это документ, который содержит независимую экспертизу приобретаемой недвижимости и ее актуальную стоимость.

Указанная сумма является базовой для определения кредитной организацией залоговой стоимости квартиры и суммы кредита.

Специалист должен рассмотреть:

• Возраст и состояние недвижимости;
• Местонахождение инфраструктур (больницы, аптеки, школы);
• Общественный транспорт;
• Параметры квартиры (этаж, площадь, высота потолков и т.д.).

Оценка квартиры – что это?

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка – это подробный отчет, который содержит характеристики квартиры как потенциального предмета для залога. Он включает в себя:

• Фотографии помещения с комментариями специалиста,
• Графическую планировку квартиры,
• Подробное описание объекта,
• Залоговую и рыночную стоимость, вычисленные выбранной оценочной компанией,
• Итоговый вывод о состоянии оцениваемой квартиры.

По требованию Сбербанка заемщик заказывает оценку недвижимости за свой счет. Для банка этот отчет послужит гарантией того, что ваш кредит будет выплачен, даже если вы сами не сможете исполнять свои долговые обязательства. Если такое произойдет, то заложенная квартира будет продана на торгах, а вырученные с продажи средства пойдут на погашение долга.

Стандарты стоимости

Рыночная стоимость-это та цена, которая имеет шанс быть проданной на рынке, ведь если подобное имущество имело большой спрос и было продано очень быстро, очевидно, что с подобными параметрами, есть огромный шанс повторить данный процесс.

Тонкости, которые должны знать при продаже на рынке имущества:

Ни одна из сторон не должна отчуждать объект, другая сторона не обязана принимать правила и исполнение;
Каждый из сторон действует из своих личных интересов, без лишнего давления и упорства;
Цена подразумевает вознаграждение за объект оценки и необходимость к созданию сделки в отношении сторон, не важно чья сторона будет создавать её;
Все платежи в денежной форме, валюта зависит от договора.

Каковы основные критерии

Таким образом, к важнейшим ценообразующим параметрам квартиры относятся:

• местоположение;
• тип и класс здания;
• общая площадь;
• доступность для транспорта.

Следующие факторы способны повысить стоимость объекта:

• изолированные комнаты в квартире, выходящие на разные стороны дома окна;
• обширная кухня (от 9 метров и более);
• раздельный санузел;
• балкон или застекленная лоджия.

При оценке квартиры также учитывается качество ремонта в квартире, состояние подъезда и территории у дома.

Понизить цену на недвижимость могут следующие характеристики:

• проблемы с экологией в районе;
• физическая изношенность здания;
• расположение квартиры на последнем или первом этажах дома;
• неприглядный вид из окон.

Квартиры с несогласованными перепланировками, и те, в которых не обойтись без ремонта, также теряют в цене.

Оценщику необходимо проанализировать все основные и второстепенные характеристики жилья, а затем выбрать среди выставленных на продажу квартир наиболее схожие. Затем происходит расчет средней стоимости квадратного метра в отобранных объектах недвижимости и с применением определенных коэффициентов определяется стоимость оцениваемой квартиры. Что касается загородной недвижимости — ее стоимость оценить намного сложнее, если она построена не по типовому проекту.

Рассмотрим необходимость экспертной оценки недвижимого имущества для оформления банком ипотечного кредита со стороны всех участников этой финансовой сделки, то есть и кредитора, и заёмщика. Кто и что при этом выигрывает, и что стороны могли бы потерять без обращения к независимому эксперту по оценке недвижимости.

Итак, этапы оформления ипотечного кредита:

• подготовка необходимого пакета документов для рассмотрения банком кандидатуры;
• предварительное одобрение и определение примерной суммы кредита для покупки недвижимости;
• выбор подходящей недвижимости;
• определение ликвидности залога.

Форма отчета об оценке

Отчет об оценке рыночной стоимости имущества в соответствии с российским законодательством должен иметь следующую форму:

• Общие сведения об оцениваемом объекте;
• Описание объекта оценки;
• Обзор соответствующего рынка: например, если объект оценки представляет собой земельный участок, то обзор должен производиться по рынку земли города или района, в котором расположен данный объект;
• Анализ возможности объекта оценки выступать в качестве залога (если цель оценки – кредитование под залог);
• Описание применяемых к оценке методологических подходов;
• Применение к оценке объекта методов доходного подхода;
• Применение методов сравнительного подхода;
• Применение методов затратного подхода к оценке объекта;
• Расчет итоговой величины стоимости оцениваемого объекта;
• Определение ликвидационной стоимости объекта оценки (в случае если оценка проводится с целью кредитования под залог);
• Список источников информации;
• Перечень документов, регламентирующих деятельность оценщика;
• Декларация качества оценки;
• Перечень документов, предоставленных заказчиком.

Примеры отчетов об оценке, которые Вы можете посмотреть на нашем сайте, подтверждают уровень профессионализма специалистов консалтинговой группы «Апхилл». Рассмотрев их, Вы сможете убедиться, что все отчеты соответствуют предъявляемым законодательством требованиям, а также составлены с учетом международных стандартов оценки.

Требования к содержанию и принципы составления отчета об оценке.

Один из основных принципов составления отчета об оценке — принцип существенности, который означает, что Акт оценки должен содержать всю существенную с точки зрения стоимости объекта оценки информацию.

Следующий важный принцип, на который следует ориентироваться при составлении отчета об оценке — это принцип обоснованности, означающий, что вся использованная или полученная из расчетов информация должна быть подтверждена.

В соответствии с принципом однозначности содержание отчета не должно допускать неоднозначного толкования, вводить пользователей в заблуждение.

Принцип проверяемости гласит, что представленные в отчете материалы, их состав и последовательность должны дать возможность воспроизвести точный расчет стоимости объекта оценки и получить аналогичные результаты.

Последний важный принцип — это принцип достаточности, означающий, что в отчете об оценке не должно быть лишней информации, не использующейся при проведении оценки для определения результатов, кроме обязательной информации, определяемой соответствующими законами и стандартами.

В отчете должна быть приведена последовательность определения стоимости объекта оценки в целях понимания логики процесса оценки и значимости действий оценщика пользователем, не имеющим специальных знаний в области консалтинга.

Отчет должен мотивировано обосновывать выбор методов, которые применял оценщик в рамках сравнительного, доходного и затратного подходов, а также включать описание расчетов и сами расчеты с необходимыми пояснениями.

Требования к оформлению отчета об оценке

В тексте отчета обязательно должны быть ссылки на источники информации, которые были использованы при составлении. Они дают возможность определить авторство конкретной информации и дату ее подготовки. Вместо ссылок можно дополнять отчет копиями материалов и распечатками.

Также приложение к отчету об оценке должно содержать копии используемых оценщиком документов, в том числе определяющих количественные и качественные параметры объекта оценки.

Отчет об оценке должен иметь постраничную нумерацию, быть прошитым и скрепленным печатью и подписью руководителя оценочной фирмы.

Что должно быть отражено в отчете об оценке квартиры для ипотеки

На основании вышеперечисленной информации оценочная компания готовит отчет. В нем прописаны такие данные:

• Информация об оценщике и заказчике.
• Метод проведения оценки.
• Подробное описание оцениваемой жилплощади.
• Статистические данные анализа ситуации на рынке недвижимости.
• Рыночная и ликвидационная стоимости объекта.
• Приложение с фотографиями и прочими документами.

Все данные, о которых упоминается в отчете, необходимо подтвердить расчетами, мнением эксперта, документами и другими ресурсами, которые считаются достаточно серьёзными, чтобы учитывать их при оценке квартиры для ипотеки.

Финансовые организации советуют придерживаться таких требований:

• Характеристика квартиры должна опираться на документы, в которых содержатся качественные и количественные параметры объекта.
• Анализируя рынок недвижимости, оценщик обязан привести доказательства того, что жилье ликвидно. Поэтому, если объект располагается в Тверской области, не нужно давать описание рынка Москвы.
• Ликвидность – это то, насколько быстро можно реализовать недвижимость. Банк предлагает такие ступени ликвидности.
• К отчету всегда должны прилагаться качественные и содержательные фотографии дома и территории вокруг него, подъезда, всех комнат объекта.
• В отчете нужно пояснить, по какой причине не были использованы иные методы определения стоимости.
• Отчет по анализу аналогичных квартир должен содержать их местоположение, чтобы по карте можно было сопоставить их близость к объекту оценки.
• На все аналоги должны вести прямые ссылки, например, ведущие на Авито или ЦИАН. Должны содержаться контакты продавца. Копии объявлений тоже должны быть приложены к отчету. Это необходимо, чтобы эксперт мог проверить представленную информацию.

В результате оценки квартиры для ипотеки будет известно, сколько стоит недвижимость на рынке. На эту цену будет ориентироваться банк при определении суммы кредита. Она не будет выше той, которая была определена в ходе оценки. Бывает так, что потенциальное жилье оценили ниже цены продавца. Что можно сделать в таком случае?

• покажите продавцу реальную рыночную стоимость квартиры, попробуйте поторговаться с ним;
• сделайте повторную оценку в другой организации, услуги также придется оплатить второй раз;
• добавьте собственные средства, так вы сможете увеличить сумму первого взноса;
• поищите другое жилье, сделайте и оплатите новый отчет. Возможно, на этот раз рыночная стоимость будет соответствовать желаемой сумме займа;

Главным образом банковские сотрудники знакомятся с приложением – заключительной частью отчета, в котором есть фото объекта, документы, описание рыночной и ликвидационной стоимости.

В итоге отчет об оценке квартиры для ипотеки представляет собой 25-30 пронумерованных и прошнурованных листов формата А4, заверенных подписью специалиста и печатью оценочной компании.

Банк определяет период, в течение которого отчет считается действительным. Поэтому имеет смысл заказывать оценку незадолго до того, как вы пойдете в кредитную организацию.

Например, в Сбербанке принимают отчеты оценщиков, которые были сделаны не ранее чем за полгода до момента обращения за ипотекой. Похожие требования предъявляют и другие финансовые организации, они могут лишь немного отличаться по срокам. Информацию об этом можно получить у специалистов в офисах банков или позвонив на горячую линию.

Что необходимо делать после оценки квартиры для ипотеки? Получив отчет, заемщик приносит его в банк. Сотрудники проверяют, все ли документы имеются, подлинны ли они и не содержат ли ошибок. Если проверка прошла успешно, банк сообщает клиенту положительное решение по выдаче ипотеки и предлагает оформить сделку.